西安关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知

关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知

市政办发〔2018〕61号

各区、县人民政府，市人民政府各工作部门、各直属机构：     

  为进一步整治规范房地产市场秩序，维护购房群众的合法权益，营造公开、公平、公正的市场发展环境，促进房地产市场平稳健康发展，现将有关事项通知如下：

  一、强化商品房预售许可及交易管理

  （一）房地产开发企业申请商品房预售许可或现房销售备案时，住宅总建筑面积3万平方米以上的，每次申请不得低于3万平方米；3万平方米以下的，须一次性申报。严禁以多次分批、分幢开盘等方式拖延上市销售时间。

  （二）由物价部门牵头，进一步强化商品住房销售价格申报指导联席会议制度。对报价明显高于周边同品质在售项目成交价格，且不接受联席会议价格指导的商品住房项目，不予办理商品房预售许可或现房销售备案。

  （三）住房限购区域内已购买或新购买的商品住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年，或商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》的，方可上市交易；已购买或新购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年方可上市交易。

  （四）在住房限购区域范围内，暂停向企事业单位及其他机构销售住房（含商品住房和二手住房）。

  二、规范商品住房开盘销售行为

  （五）取得商品房预售许可或现房销售备案之日起10日内，房地产开发企业须一次性将所有房源面向社会公开销售，严禁采取分幢、分单元或分层等方式进行销售，严禁内部预留房源。开盘及销售时间应在8:00-18:00之间。

  （六）房地产开发企业销售商品住房前，应在房管部门网站、销售现场、企业网站发布销售公告，明确购房意向登记起止时间（不少于3日）、现场接受认购资料和信息核验起止时间（不少于3日）、全部可售房源（含数量、户型、价格）等内容，不得设置全款优先、拒绝公积金贷款等限制性条件。

  用于销售展示的样板间（每个户型不超过1套）需要暂缓销售的，应在销售公告中注明，并将样板间房源纳入本项目后续销售楼幢统一公开销售。项目最后一期公开销售时，所有房源不得暂缓销售。

  （七）房管部门应建立统一的商品住房意向登记平台，由意向购房人通过该平台按照刚需家庭、普通家庭分类进行实名意向登记，系统同步向意向购房人、房地产开发企业反馈意向登记信息。意向购房人须以家庭（夫妻双方及未成年子女）为单位进行意向登记，每个家庭一次只能参与一个商品住房项目的登记，在该项目选房结束后，方可参与下一个商品住房项目的意向登记。

  意向购房人在商品住房意向登记平台登记信息后，应在房地产开发企业公布的现场接受认购资料和信息核验时间期限内，凭意向登记信息及相关资料前往销售现场进行信息核验。

  房地产开发企业应根据商品住房意向登记平台登记的意向购房人信息，要求客户提供购房人及家庭成员的身份证明、婚姻证明、户籍证明、住房信息核查证明、满足首付款条件的存款证明（不高于意向房源购房款的30%，不得指定银行出具）及贷款购房人的个人征信报告，对意向购房人是否符合限购政策及贷款条件等情况进行核验。

  房地产开发企业核验登记购房人相关材料后，应将所有核验材料保存备查，并将全部核验明细（含已通过核验人员名单、未参加核验人员名单、未通过核验人员名单及未通过原因）报房管部门备案。

  商品住房购房意向登记规则指引（试行）（见附件1）。

  （八）商品住房意向登记平台应向意向登记人提供查询渠道，方便意向购房人查询登记信息。

  （九）历史街区改造等没有条件进行实物安置的项目，需通过采购商品住房用于安置被拆迁人的，由所在区政府统一组织优先采购。

  （十）意向购房人少于可销售房源时，由房地产开发企业自行组织售房。

  （十一）意向购房人多于可销售房源时，应按刚需家庭、普通家庭为先后次序，采取公证摇号方式分别产生选房顺序号和选房家庭，并按顺序进行选房。刚需家庭在本类别摇号未中的，可再次参与普通家庭摇号排序。登记的意向购房人、摇号选房人、合同签订人必须保持一致。因放弃选房或者选房后放弃签约产生的空置房源，按照房源类别按序递补选房，房屋价格不得高于开盘销售时公示的价格。

  商品房买卖合同网签备案后不得擅自更改购房人姓名，不予办理网签备案撤销手续。因家庭变故等特殊原因，双方协商一致解除合同，需撤销网签备案的，应递交申请并说明理由，所退房源通过公证摇号方式公开销售。

  三、加强公证摇号售房管理

  （十二）公证摇号售房时，房地产开发企业应提供不低于50%比例的房源优先保障刚需家庭。刚需家庭选房结束后如有剩余房源，纳入普通家庭选房范围。

  商品住房公证摇号选房规则指引（试行）（见附件2）。

  （十三）公证机构、房地产开发企业应根据信息核验通过后的意向购房人名单进行摇号排序选房、售房。涉及有关遗留问题，按照“一事一议”的原则，会商研究处理。

  （十四）实行公证摇号售房的商品住房项目，由公证主管部门确定公证机构。

  （十五）实施公证摇号前，房地产开发企业、公证机构应公示参加摇号的意向购房人登记编码等信息，公示时间不得少于3日。摇号确定选房顺序后，公证机构要当场公开选房顺序结果，接受社会监督。摇号排序时间应在8:00-18:00之间。

  （十六）公证机构要严格按照有关规定确定公证摇号售房的方式、流程、房源、参与摇号人员及摇号软件，对摇号售房进行全程现场监督。房地产开发企业应在公证摇号选房、递补选房结束后10日内将摇号排序和选房结果公证书报送房管部门。

  （十七）公证主管部门要进一步完善公证摇号售房监督机制，制定公证摇号售房操作手册，加强对公证机构、公证员的业务指导和监督，确保商品住房公证摇号售房工作规范有序开展。

  （十八）公证机构要严格按照《公证法》、《公证程序规则》等有关规定开展商品住房摇号销售公证事项，确保公证摇号售房公开、公平、公正。

  （十九）严禁各级行政机关、事业单位工作人员利用职务之便，干扰公证摇号售房销售活动，违反的，将予以严肃查处。

  四、严厉打击各类违法违规行为

  （二十）工商、国土、规划、建设、房管、公积金、物价、税务、公安等部门要依照工作职能，定期组织开展房地产市场秩序专项整治活动，严厉打击房地产开发企业、中介机构捂盘惜售、预留房源、设置全款优先限制性条件、拒绝公积金贷款、不执行明码标价、价外收费等侵害购房群众合法权益的各类违法违规行为，对违规情节严重的，要坚决清除出我市房地产市场。

  （二十一）对提供虚假信息或瞒报家庭成员信息、住房条件等规避限购政策，恶意扰乱房地产市场秩序的，房管部门要将其列入失信人员黑名单，在一定期限内限制其购房，并通报相关部门实施联合惩戒。涉嫌违法犯罪的，依法移交司法部门追究其刑事责任。

  五、做好舆论引导和预期管理

  （二十二）网信、房管等部门要加强房地产舆情的关注，做好政策的解读和宣传，强化舆论的正向引导，及时澄清误读，严厉打击利用自媒体公众号等媒体炒作房地产、散布虚假信息等行为，净化房地产市场环境。

  （二十三）统计、国土、规划、建设等部门要及时发布房地产市场交易、土地供应计划、城市发展规划、城市建设计划等信息，加大市场信息公开力度，稳定市场预期。

  本通知自发布之日起实施。

  附件：1.西安市商品住房购房意向登记规则指引（试行）

  　　　2.西安市商品住房公证摇号选房规则指引（试行）

西安市人民政府办公厅

2018年6月23日

  附件1：

西安市商品住房购房意向登记规则指引（试行）

为规范商品住房购房意向登记行为，保障购房意向登记工作公开、公平、有序开展，切实维护购房人的知情权和选择权，特制定本指引，供房地产开发企业、购房人使用。

  一、购房意向登记原则

  购房意向登记必须坚持以下原则:

  （一）公开、公平、有序原则;

  （二）实名登记原则;

  （三）购房意向登记与摇号、选房、签约主体信息（姓名及身份证明）一致原则。

  二、组织开展购房意向登记的条件

  房地产开发企业须具备以下条件，方可组织开展购房意向登记：

  （一）已办理商品住房预售许可或现房销售备案手续；

  （二）工作人员已通过专门培训并掌握相关法规政策和业务操作技能；

  （三）已开通西安市商品住房购房意向登记平台（以下简称购房意向登记平台）信息端口，建立信息反馈机制和应急处置预案；

  （四）已在房管部门网站、房地产开发企业网站、销售现场公示以下内容，公示时间至开盘销售结束时止：

  1.全部准售房源和户型；

  2.房源备案价格（与物价部门公示价格相同，含装修的，应公示装修标准）；

  3.网上办理意向登记期限（不少于3天），现场核验购房资格的起止时间（不少于3天）、地点及注意事项；

  三、分类别进行购房意向登记

  在我市限购区域内，必须以家庭为单位，按照刚需家庭、普通家庭分类进行实名意向登记。

  符合以下条件的居民家庭列入刚需家庭：

  （一）居民家庭包括夫妻双方及其未成年子女、离异（丧偶）父（母）及其未成年子女，不含未婚、离异不满3年的单身；

  （二）登记购房人及其家庭成员在本市范围内名下均无自有产权住房且自2017年1月1日起无住房转让记录；

  （三）登记购房家庭成员符合我市住房限购政策。

  购房家庭必须如实填报相关信息，不得漏报、瞒报、错报。网上意向登记办理期限截止后，不得撤销或变更购房意向登记信息。购房家庭一次只能参与一个商品住房项目购房意向登记，在该项目当期选房结束后未能购房的，方可参与下一个商品住房项目购房意向登记。登记时间为8:00-18:00。

  四、核验购房资格

  房地产开发企业在网上意向登记开始后，必须依照网上登记流水号分批次分时段在销售现场收取购房家庭相关资料并对其购房资格进行初步核验（核验总时间不超过5日）。取得登记流水号且按要求提交材料的，房地产开发企业不得拒绝其核验要求；未在网上办理意向登记的购房家庭，房地产开发企业可不接受其提交购房资料、核验购房资格的申请。核验时，发现填报有误的，意向登记人应在核验时间截止前登录购房登记平台更误，核验通过后或核验日期截止后，意向登记信息不得撤销、修改。

  意向登记人提交的资料包括：

  （一）登记购房人及家庭成员的户籍证明或社保、个税缴纳明细；

  （二）登记购房人的婚姻状况及其购房意向登记时的家庭成员的身份、户籍、婚姻状况等证明材料；

  （三）登记购房人本人满足首付款条件的存款证明（因个人征信问题不能获得贷款的，登记购房人自行承担由此导致的不能贷款购房后果）；存款证明不高于意向房源购房款的30%；

  （四）证明登记购房人符合我市住房限购政策的其他必要材料；

  （五）如登记购房人委托他人提交相关核验资料的，应核验委托书、委托人和受委托人的身份证明等材料。

  五、购房意向登记结果保存和证据保全

  房地产开发企业应将已核验购房资格的登记信息（含登记号、登记购房人姓名、身份证明号码）发送给登记购房人，保存已核验的《意向登记购房名册》，并将相关核验材料汇总予以证据保全，将名册提交房管部门备案。核验后具备购房资格的登记购房人方可按规定参与相关销售活动。

  六、购房意向登记保障

  为确保购房意向登记现场资格核验工作顺利进行，房地产开发企业应做好以下工作：

  （一）保存登记购房人现场提交的购房资料，确保现场购房意向登记信息的及时、准确，保证登记购房人信息的私密性。

  （二）登记购房人逾期未提交或提交材料未通过购房资格初核的，视为无效登记；对无效登记的，应及时通过短信、微信等方式通知登记购房人无效登记的原因。

  （三）登记购房人办理信息核验时，房地产开发企业不得设置下列不利于登记购房人的条件：

  1.必须为房地产开发企业职工；

  2.必须为房地产开发企业委托的中介机构职工；

  3.购房人符合住房公积金贷款条件但拒绝购房人使用住房公积金贷款购房；

  4.购房人符合银行贷款条件但必须全款支付；

  5.捆绑销售、搭售商品和服务或者附加的其他不合理条件；

  6.交纳排号费、渠道费、诚意金或其他预订款性质费用；

  （四）加强内部教育和管控，严格规范工作人员和委托的营销推广机构、代理销售机构行为；

  （五）建立并落实核验现场突发事件应急处置预案，加强舆情关注并及时回应，维护好销售现场和市场秩序稳定；

  （六）其他保障购房意向登记顺利进行的工作。

  七、监督处理

  对提供虚假信息或瞒报家庭成员信息、住房条件等进行购房意向登记的，列入我市购房失信人员名册，1年内不受理其购房意向登记。房地产开发企业、中介机构协助购房人弄虚作假的，由相关行政主管部门予以坚决查处，房管部门将开发企业、中介机构及其相关从业人员列入我市房地产行业信用黑名单。涉嫌犯罪的，移送司法机关调查处理。
      房地产开发企业、中介机构存在以下违法违规行为之一的，予以扣分、公开曝光并依法处理：

  （一）提供或协助登记购房人出具虚假购房资格材料；

  （二）要求登记购房人到指定的银行打印存款证明或冻结资金证明；

  （三）要求登记购房人打印的银行存单或账户交易明细等数额高于意向房源首付款；

  （四）拒绝为已在意向登记平台登记的意向购房人办理信息核验；

      （五）未落实本指引其他有关规定；

  （六）其他违法违规行为导致市场秩序不稳定的。

  附件2：

西安市商品住房公证摇号选房规则指引（试行）

为规范商品住房公证摇号选房行为，保障购房人的合法权益，特制定本指引，供房地产开发企业、购房人、公证处使用。

  一、开展公证摇号售房的条件

  通过意向登记平台登记的购房人数多于可售房源的，应采取公证摇号方式组织销售活动。

  二、公证摇号售房的程序

  房地产开发企业应按以下程序组织公证摇号售房活动：

  （一）选择公证机构。房地产开发企业应选择市司法局指定的公证机构组织实施公证摇号售房。

  （二）确认摇号方式。由公证机构确定公证摇号售房的方式、工具、流程等。

  （三）制定并发布摇号方案。摇号方案应包括房源数量、户型、面积情况、参与摇号排序的购房意向登记编码、摇号时间、选房时间、公证机构名称、摇号方式及相关流程等。

  （四）组织摇号排序。公证机构应以刚需家庭、普通家庭为先后顺序，分类别组织摇号排序。刚需家庭在本类别摇号未中时，可再次参与普通家庭摇号排序。摇号排序时间应在8:00-18:00之间。

  （五）公示摇号排序结果。公证机构负责将摇号排序结果在房地产开发企业、公证机构、房管部门网站以及房地产开发企业销售现场进行公示，公示时间不少于3天。

  （六）组织选房。房地产开发企业在公证机构的监督下，分类别顺序，按摇号排序结果依序组织选房。房地产开发企业应提供不低于50%比例的房源优先保障刚需家庭。放弃选房所空房源或选房后所退房源，在公证机构监督下，按类别依序递补选房。

  选房人在公布的时间内未选房的，公证机构确认后视为放弃选房。

  （七）选房结果公示。公证机构负责将选房结果在房地产开发企业、公证机构网站及房地产开发企业销售现场进行公示，公示时间不少于3天。

  （八）资格复审及合同网签备案。房地产开发企业按照选房结果与购房人洽谈并办理购房资格审查、按揭贷款、合同网签备案等手续。资格复审未通过的剩余房源，在公证机构的监督下按类别依序递补选房并完善相关手续。

  （九）公证确认选房结果。开盘销售结束后，房地产开发企业应及时将刚需家庭、普通家庭登记购房人选房结果提请公证机构予以保全证据公证。

  （十）报备公证书。房地产开发企业应当在公证摇号选房结束后10日内，将摇号排序和选房结果公证书及放弃选房人名单、放弃签约人名单报送当地房管部门。

  三、应急处置预案

  房地产开发企业应当加强内部教育和管控，严格规范工作人员和委托的营销推广机构、代理销售机构行为；建立并落实销售现场突发事件应急处置预案，加强舆情关注并及时回应，维护好销售现场和市场秩序稳定。

  四、监督处理

  对提供虚假资料骗取购房资格或优先摇号资格的，列入我市购房失信人员名册，5年内不受理其购房登记。房地产开发企业、中介机构协助购房人弄虚作假的，由相关行政主管部门予以坚决查处，房管部门将房地产开发企业、中介机构及其相关从业人员列入我市房地产行业信用黑名单。涉嫌犯罪的，移送司法机关调查处理。

  登记购房人连续2次不参与按序选房的，6个月内不再接受其填报意向登记信息；登记购房人选中房屋后连续2次放弃签约的，1年内不再接受其填报意向登记信息。

  房地产开发企业、中介机构存在以下违法违规行为之一的，依法严肃处理。

  （一）提供或协助登记购房人出具虚假购房资格材料；

  （二）未落实本指引其他有关规定；

  （三）其他违法违规行为导致市场秩序不稳定的。