太原市人民政府办公室关于印发太原市新建商品房预售资金监管实施细则（试行）的通知

太原市人民政府办公室关于印发太原市新建商品房预售资金监管实施细则（试行）的通知

并政办发〔2020〕41号

各县（市、区）人民政府，综改示范区、中北高新区、西山示范区管委会，市直各委、局、办，各有关单位：

  《太原市新建商品房预售资金监管实施细则（试行）》已经市人民政府同意，现印发给你们，请按照执行。

太原市人民政府办公室

2020年11月17日

  （此件公开发布）

太原市新建商品房预售资金监管实施细则（试行）

  第一条 为加强商品房预售资金监督管理，防范商品房交易风险，保障商品房买卖双方合法权益，维护房地产市场交易秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》《山西省城市房地产交易管理条例》《山西省商品房预售资金监管办法》有关规定，结合我市实际，制定本实施细则。

  第二条 本市行政区域内经批准预售的商品房建设项目，在不动产首次登记完成前进行销售，其预售资金的缴存、使用及其监督管理，适用本细则。

  第三条 本细则所称商品房预售资金，系指预售人将其开发建设的商品房在取得预售许可之后、竣工备案之前预售给购房人，由购房人按合同约定支付的全部预购房款，包括首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等各种购房款。

  本细则所称监管银行，系指与监管机构及预售人签订商品房预售资金监管协议、设立资金监管账户的银行。

  本细则所称监管账户，系指房地产开发企业在监管银行设立的专门用于存取商品房预售资金的账户。

  本细则所称预售人，系指依法取得《商品房预售许可证》进行商品房预售的房地产开发企业。

  本细则所称购房人，系指购买预售商品房的单位和个人。

  第四条 市房产管理局是本市新建商品房预售资金监管主管部门(以下简称监管部门)，负责本市行政区域商品房预售资金监督管理工作。主要工作职责是:

  (一)监督管理预售资金支取；

  (二)受理对商品房预售资金收缴、使用中违法违规行为的投诉；

  (三)及时将房地产开发企业商品房预售诚信情况告知市住房和城乡建设部门；

  (四)办理商品房预售资金监管其他有关工作。

  山西银保监局负责对本市监管银行的预售资金监管行为进行监督检查。

  市房产管理局与中国人民银行太原中心支行、山西银保监局建立商品房预售资金监管协调机制，共同做好商品房预售资金监管工作。

  第五条 商品房预售资金监管遵循“专户专存、专款专用、全程监管、节点控制”原则，确保商品房预售资金用于商品房项目工程建设。

  第六条 新建商品房预售资金实行全程监管。对用于支付工程建设等费用的预售资金实行重点监管。预售资金监管是对用于本预售项目的建筑安装费用、小区内配套设施建设费用、全装修商品住房项目装修费用、开发建设费用和偿还项目开发贷款等预售资金的监督管理。

  第七条 商品房预售资金监管期限，自房地产开发企业取得《商品房预售许可证》开始，至完成不动产首次登记后终止。其中，全装修商品住房需按合同约定完成装修工程后方可终止。

  第八条 市房产管理局委托市房产交易服务中心(以下简称监管机构)负责全市新建商品房预售资金监管以下工作:

  (一)实施对新建商品房预售资金使用计划、缴存、使用的日常管理，建立以楼盘表为索引的商品房预售资金监管系统，实现预售资金监管信息化、自动化；

  (二)会同监管银行对预售人监管账户预售资金缴存、使用情况适时对账，对预售人履行监管协议情况进行检查，及时向监管部门报告新建商品房预售资金缴存、使用中发现的违法违规行为；

  (三)及时向监管部门报告房地产开发企业商品房预售诚信情况；

  (四)其他商品房预售资金监管工作。

  第九条 监管银行应具备保证资金监管安全、规范运行所需的金融管理业务能力及网络技术条件，按照商品房预售资金监管协议约定，配合监管部门共同做好以下商品房预售资金监管工作:

  (一)协助监管部门对商品房预售资金使用进行监督；

  (二)按照监管项目及时开设商品房预售资金专用账户，分别建立商品房预售资金缴存、支出台账，加强对商品房预售资金缴存、使用等事项的日常管理，配合预售人做好商品房预售资金缴存、使用情况月统计报表工作；

  (三)审核预售人预售资金支取凭证的合法性和有效性，不符合支取条件的，不予划转预售资金；

  (四)与监管部门商品房预售资金监管系统联网，实现信息即时传递与交换；

  (五)及时制止违规挪用预售资金行为，并向监管部门通报，协助监管部门核实预售人在商品房预售资金缴存、使用方面的异常行为；

  (六)将商品房预售资金专用账户情况及预收款缴存、支取相关凭证及时报监管部门和中国人民银行太原中心支行备案。

  第十条 预售人申请商品房预售许可前，应将拟预售商品房建设项目作为独立预售资金监管对象(以下简称监管项目)，在当地选择具备条件的银行设立商品房预售资金专用账户，实行账户单独管理。

  对没有实行预售资金监管的商品房项目，按照《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》规定，暂不核发预售许可证。

  第十一条 批准预售的商品房建设项目应全部纳入预售资金监管对象范围。一个预售项目只能设立一个专用账户。一个预售项目系指对应的一个商品房预售许可证中指定预售的所有房屋。一个预售项目涉及多幢楼房的，专用账户下应按幢设立子账户，不能设立子账户的，专用账户应当按幢为基本单位设立。专用账户名称必须为基本账户＋项目名称＋楼幢号，预留签章要与专用账户名称一致。专用账户中每笔预售资金入账应载明具体对应房号，保证每套房预售资金入账可查。

  一个企业有多个预售项目的，专用账户应分别设立。专用账户中预售资金缴存、支出，应以幢为基本单位分别管理，按楼幢号分别记账。

  监管项目预售过程中，监管银行原则上不得变更。

  第十二条 预售人在申请《商品房预售许可证》时，应与监管机构和监管银行共同签订商品房预售资金监管协议，并向监管机构和监管银行提供以下资料:

  (一)监管项目成本预算书和工程预算清册；

  (二)监管项目(按幢或多幢)工程形象进度表；

  (三)监管项目各阶段资金使用计划；

  (四)预售项目一房一价表；

  (五)监管机构和监管银行要求报送的其他资料。

  第十三条 商品房预售资金监管协议主要包括以下内容:

  (一)协议各方名称、法定代表人、地址；

  (二)监管项目名称、坐落位置；

  (三)专用账户名称、账号；

  (四)监管项目范围；

  (五)监管时间和监管资金使用节点；

  (六)监管资金缴存、支出、使用方式；

  (七)质保金划转方式；

  (八)维修基金缴存方式；

  (九)违约责任；

  (十)争议解决方式；

  (十一)约定的其他事项。

  第十四条 预售人申请办理《商品房预售许可证》时，提供的商品房预售方案中，应包括以下内容:

  (一)商品房预售资金监管协议书；

  (二)监管项目工程建设费用；

  (三)监管项目各阶段资金使用计划；

  (四)监管项目工程形象进度表；

  (五)监管银行为预售人设立的专用账户名称、账号。

  第十五条 有贷款的商品房预售项目，专用账户原则上应开立在提供贷款的商业银行；设定土地使用权抵押或在建工程抵押的项目，预售人应保证商品房预售资金监管银行是该项目的抵押权人。若土地使用权抵押或在建工程抵押的抵押权人为非银行金融机构或个人，预售人还应与抵押权人和监管银行共同签订三方协议，明确各方的权利、义务和责任。

  第十六条 预售人取得预售项目《商品房预售许可证》后，应将商品房预售资金监管相关规定告知购房人，将监管银行、专用账户等信息在商品房销售场所显著位置公示，并在商品房预售合同中予以明确。

  第十七条 预售人应在商品房买卖合同中注明专用账户等信息，并在与购房人签订商品房买卖合同后向购房人开具专用账户缴款单。购房人应将全部房价款(包括定金、首付款、购房贷款等)直接存入项目专用账户。购房人贷款购买商品房的，贷款银行或住房公积金管理中心应在贷款发放后五个工作日内将贷款划入监管银行专用账户。

  第十八条 监管银行应以楼盘表编制的幢为单位，根据楼盘表网签成交信息、合同约定的购房款支付信息，实时掌握该幢房屋已销售房号和应进入监管账户的购房款金额，并按幢、按套建立购房款明细管理台账，做到专款专用。

  第十九条 预售人与购房人解除购房合同的，监管机构告知监管银行退回相应购房款，监管银行应在两个工作日内拨付。涉及按揭贷款和抵押贷款购房的，监管银行应直接划转至发放贷款的银行或住房公积金管理中心。

  第二十条 商品房预售资金重点监管额度为监管项目总预售款的40%。总预售款以预售人办理预售许可时报备的平均销售价格和批准预售的商品房面积乘积核定。商品房预售资金重点监管额度须在商品房预售资金监管协议中载明。

  预售人支付工程建设等费用，可申请使用重点监管资金。由监管机构按照三方协议约定进行审核，符合约定条件的，按照本细则规定办理资金使用手续。申请的重点监管资金应用于支付本项目工程建设进度款、建筑材料、配套设施、设备、全装修工程进度款等款项以及法定税费、不高于5%的办公和管理经费和有关本项目的工程建设费用。

  监管账户内累计预售资金超过重点监管额度后，监管银行应告知监管部门、监管机构和预售人，预售人可自行提取重点监管额度以外的资金，优先用于预售项目工程建设和偿还本项目贷款等。

  第二十一条 使用重点监管资金应以项目工程进度和资金使用计划为依据，按照主体工程结构达到地上“正负零”、主体工程三分之一、主体工程封顶、基本建成、项目竣工、综合竣工验收并完成不动产首次登记６个环节设置资金使用节点：

  （一）项目投入开发建设的资金达到预售项目工程建设总投资的25%，且主体工程结构达到地上“正负零”，使用资金额度不得超过重点监管资金总额的30%；

  （二）完成施工至建筑物主体工程三分之一，使用资金额度不得超过重点监管资金总额的40%；

  (三)完成施工至建筑物主体工程封顶，使用资金额度不得超过重点监管资金总额的60%；

  (四)建筑基本建成，预售人组织施工单位和监理单位三方验收，具备验收合格资料的，使用资金额度不得超过重点监管资金总额的80%；

  （五）项目竣工并完成小区内服务于本预售项目的基础设施配套工程，预售人组织建筑、安装、装修等施工单位和监理单位验收，具备验收合格资料的，使用资金额度不得超过重点监管资金总额的97%；

  （六）综合竣工验收备案并完成不动产首次登记的，解除资金监管。

  单体工程使用重点监管资金，可以单体工程重点监管资金额度核算，按照上述资金使用节点使用。

  对超高层或者大体量建筑，以及因房地产市场下行、疫情影响等原因造成监管项目销售困难，确需申请使用重点监管资金的，可增加2—3个控制节点，但重点监管资金使用比例不得突破上述规定。

  本实施细则实施前因违法建设补办商品房预售手续的商品房项目，预售资金重点监管额度可按实际工程进度和上述资金使用节点进行调整。

  第二十二条 监管部门可以根据预售人资质动态考核及信用评价情况，适当提高或降低重点监管资金额度。其中，信用等级评价为A的预售人，可降低5%的重点监管资金额度，信用等级评价为C的预售人,增加5%的重点监管资金额度。

  第二十三条 预售人按照三方协议约定使用重点监管资金，监管机构应自受理预售人用款申请之日起3个工作日内完成审核报监管部门批准。

  符合规定条件且使用资金数额在相关监管节点额度范围内的，监管部门在2个工作日内向监管银行出具《商品房预售资金拨付通知书》。《商品房预售资金拨付通知书》出具前，监管部门或监管机构应当以抽查的方式对建设项目工程进度进行实地勘察。

  预售人已向施工单位、材料设备供应单位、装修单位或供水、供电、供气、供热等专业经营单位支付款项的，应向监管机构提供预售人与上述单位签订的建筑、安装、装修工程施工合同或建筑材料、设备购销合同及上述单位出具的进度付款资料和有关支付凭证。预售人拟向上述单位支付款项的，提供对方指定的银行账户。

  监管银行收到监管机构出具拨付通知书后，在2个工作日内预售人办理资金拨付手续。预售人按照本条规定提供有关支付凭证的，监管银行将相应额度的资金拨付至预售人指定的银行账户;预售人拟付款的，监管银行将相应额度的资金拨付至施工、材料设备供应、装修单位或专业经营单位指定的银行账户。

  第二十四条 有关部门对监管账户进行冻结或扣划的，监管银行有义务告知商品房预售资金及监管账户的性质，并及时将有关情况书面告知监管部门。

  第二十五条 预售人有下列情形之一的，监管部门可按照预售资金监管协议的约定，不予同意预售人用款：

  （一）预售款未达到重点监管资金额度的；

  （二）用款申请超出使用节点用款额度的；

  （三）收款单位与申请款项用途不符的；

  （四）发现之前用款未按规定使用商品房预售资金的;

  （五）提供虚假材料申请用款的；

  （六）其他不应批准用款的事项。

  第二十六条 商品房监管项目综合竣工验收备案并办理不动产首次登记后，预售人可按照三方协议约定向监管机构提交解除协议申请，监管机构核实通过并报监管部门同意后，可解除协议，监管部门书面通知监管银行，终止对监管专用账户资金的监管，解除监管后的账户及剩余资金，由预售人自行处理。

  第二十七条 预售人有下列情形之一的，监管机构可以按照预售资金监管协议约定，暂停预售人使用预售资金，并报请监管部门责令其限期整改。逾期不改的，立即停止该监管项目销售，暂缓该项目商品房买卖合同网上签约，将其行为函告市住房和城乡建设部门并记入房地产开发企业信用档案，向社会公示。违反征信记录规定的，记入人民银行企业征信系统。情节严重的，依法追究其法律责任：

  （一）未按规定将商品房预售资金存入监管专用账户的；

  （二）未按规定网签，私自收取房价款未存入监管专用账户的；

  （三）以收取其他款项为名变相逃避资金监管的；

  （四）提供虚假材料骗取重点监管资金的;

  （五）未按规定将重点监管资金用于监管项目工程建设的;

  （六）未将监管银行、专用账户等信息在商品房销售场所显著位置公示的；

  （七）其它违反本细则规定或未履行商品房预售资金监管协议的行为。

  第二十八条 预售项目涉及的有关单位与预售人相互串通，采取虚假、伪造材料或其他方式协助预售人提前、超额获取商品房预售资金，造成工程无法按期竣工的，与预售人共同承担相应的法律责任，并记入企业诚信档案。

  第二十九条 监管银行有下列行为的，监管部门通报其上级主管部门，责令其限期改正、追回款项，情节严重造成损失或严重后果的，三年内不得在本市承担商品房预售资金监管，并依法追究法律责任。

  （一）与预售人串通设立虚假资金账户逃避监管的；

  （二）未按规定将预售资金存入监管账户的；

  （三）未经监管部门同意，擅自支付或超额支付商品房预售资金的;

  （四）擅自截留、挪用或者拖延支付商品房预售资金的;

  （五）擅自将重点监管资金支付给本监管项目工程建设无关的单位，造成预售资金被挪用的；

  （六）其他违反本细则规定或商品房预售资金监管协议的行为。

  第三十条 商品房预售资金监管部门、监管机构违反本实施细则规定，造成监管缺失或违法监管的，按规定追究有关责任人责任。监管部门、监管机构和监管银行工作人员在预售资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由相关部门依法依纪处理。

  第三十一条 清徐县、阳曲县、娄烦县、古交市商品房预售资金监管结合实际参照本细则执行。综改示范区商品房预售资金监管按照本细则有关规定实施。

  第三十二条 本细则自2020年12月30日起施行，有效期2年。之前已批准预售的商品房项目，仍按原规定执行。