关于印发《阳江市促进房地产市场高质量发展的若干措施》的通知

各县（市、区）人民政府（管委会），市直各有关单位：

  经市人民政府同意，市住房城乡建设局、市财政局、市教育局、市自然资源局、阳江市税务局制定了《阳江市促进房地产市场高质量发展的若干措施》，现印发给你们，请认真贯彻执行。该文的部门规范性文件统一编号：阳部规〔2024〕25号。

  阳江市住房和城乡建设局                     阳江市教育局

  阳江市财政局                           阳江市自然资源局

  国家税务总局阳江市税务局

  2024年11月25日

阳江市促进房地产市场高质量发展的若干措施

  为坚决贯彻落实党中央、国务院关于房地产工作的决策部署和省委省政府关于推动房地产市场高质量发展的工作要求，适应房地产市场发展新形势，满足人民群众对高品质住房新需求，构建“人、房、地、钱”联动新机制，促进我市房地产市场高质量发展，按照因城施策、分类调控的原则，现结合我市实际，特制定以下措施。

  一、优化住宅、商业、办公项目规划条件和设计标准

  （一）优化商品住房项目配套设施建设要求。鼓励公共开放空间和配建设施建设，核定建筑工程容积率时，下列情形不计入容积率建筑面积：边界开放、便捷可达且面向公众或社区全天候免费开放的公共开放空间（过街楼、架空走廊、连廊、檐廊、挑廊、景观亭廊、入口雨棚等）；小区各类配电房（含开闭所）及电信设备房、市政配套用房（垃圾房）以及为小区服务的物管用房；建筑物屋顶的梯屋、电梯机房、水箱间、人防报警间、通信基站机房。（责任单位：市自然资源局）

  （二）支持公共服务设施免计容。由建设主体配建并无偿交付政府的幼儿园、社区用房及社区卫生服务中心、居家养老服务中心、公共厕所、公交首末站等公共服务设施，其建筑面积不计入容积率；室外电动自行车停车及充电棚，其建筑面积不纳入容积率计算。（责任单位：市住房城乡建设局、市自然资源局）

  （三）支持住宅户型品质提升。住宅建筑每户阳台水平投影总面积占户型水平投影面积比例不超过20%的部分按其水平投影面积的一半计算计容建筑面积，超出20%的部分按其水平投影面积计算计容建筑面积。阳台进深不超出2.4米的部分按其水平投影面积的一半计算计容建筑面积，满足开敞率不低于40%的主景观阳台不限制进深。除承重墙、柱、垛以外，结构净高不超过2.10米且进深不超过0.80米的全采光住宅建筑飘窗不计算计容建筑面积。当飘窗结构净高超过2.10米或进深超过0.80米时按其水平投影面积计算计容建筑面积。（责任单位：市自然资源局）

  （四）优化飘窗设计要求。为充分利用出飘结构特点打造活动、储藏、景观等复合功能空间，提升室内空间及室外造型设计的灵活性，飘窗可在结构内设置，飘窗可最大飘出外墙0.8米，除承重墙、柱、垛以外，结构净高不超过2.10米且进深不超过0.80米的全采光住宅建筑飘窗(其中玻璃采光面不少于2/3)不计算计容建筑面积。（责任单位：市自然资源局）

  （五）支持盘活公共服务设施。项目已配建、已计容且规划条件无约定需移交政府的幼儿园等公共服务设施，已确权在开发单位名下、且政府或政府相关部门未有回购计划的情况下，可由项目开发单位自行销售，销售所得应优先用于项目在建工程建设。（责任单位：市住房城乡建设局、市自然资源局）

  （六）优化住宅设计布局。1.优化隔板尺寸。为满足室外空调设备安装尺寸要求，美化建筑立面，突出住宅建筑外墙结构边线的空调外机隔板的最大进深尺寸放宽至0.9米，商业办公类、新型产业类建筑外墙结构边线的空调外机隔板的最大进深尺寸放宽至1米。2.优化商品住宅建筑层高设计约束条件。首层商铺的层高放宽至6.5米，住宅客厅、起居室挑空部分层高不超过两个标准层的层高。3.优化结构板设置。为保证建筑抗震和结构安全，如因结构规范要求，需设置结构板与建筑核心筒、楼梯间、前室相连且与室内不相连的，不予计容。（责任单位：市自然资源局、市住房城乡建设局）

  （七）放宽建设联排住宅。为激发房地产市场活力，更好满足消费者多样化的产品需求，房地产项目可适当建设联排住宅。1、计容用地面积在8000平方米以下（包含8000平方米）的农民集体留用地可按项目实际实施建设；计容用地面积在8000平方米以上的农民集体留用地，允许联排住宅建筑占地面积最高达到规划条件约定总建筑占地面积的35%。2、本措施出台前出让的土地，规划条件约定联排住宅建设要求的，按规划条件实施；规划条件没有约定的，计容用地面积在8000平方米以下（包含8000平方米）可按项目实际实施建设，计容用地面积在8000平方米以上的，允许联排住宅建筑占地面积最高达到规划条件约定总建筑占地面积的35%。3、本措施出台后出让的土地，按规划条件约定实施联排住宅建设。（责任单位：市自然资源局、市住房城乡建设局）

  （八）鼓励建设智慧住宅和智慧物业。鼓励开发企业稳步发展装配式建筑，努力建设更多以绿色、低碳、智能、安全为特征的“好房子”；试点推行智慧型小区建设，提高小区物业管理的智能化程度，完善小区公共服务设施与管理。（责任单位：市住房城乡建设局）

  二、优化金融财税支持

  （九）全面建立项目融资“白名单”机制。充分发挥本级房地产融资协调机制作用，全面建立项目融资“白名单”机制，对符合条件的房地产项目应进尽进、应贷尽贷。对符合“白名单”要求的项目，金融机构不得另行增设前置条件，一视同仁满足不同所有制企业房地产项目合理融资需求。在遵循法制化、市场化原则下，鼓励住建领域各类资金（包括但不限于住房公积金、住宅专项维修资金、预售监管资金、质量保修金）倾斜存放至对融资协调机制支持力度大、“白名单”项目审批通过率高并入库项目多、实际放款金额高的银行金融机构。（责任单位：市住房城乡建设局、市财政局、市自然资源局、阳江金融监管分局）

  （十）优化公积金贷款、提取政策。1.支持缴存人优先使用公积金解决住房需求，可预提公积金直接支付预售商品住宅首付款；2.缴存人家庭公积金首次贷款已结清并再次申请公积金贷款，且在购房所在县（市、区）无住房的，执行首套房贷款政策；3.对使用住房公积金贷款购房的缴存人，个人贷款最高额度调整为40万元，两人以上［配偶、父（母）、子（女）］共同贷款最高额度调整为60万元；4.二孩家庭购买首套住房，在贷款最高额度的基础上，上浮10%；三孩家庭购买首套住房或者装配式建筑住房、立体生态住宅，在贷款最高额度的基础上上浮20%；5.在贷款申请当日的任一缴存人公积金账户余额大于等于3.5万元的购房家庭，最高贷款额度在原有各档次额度基础上增加5万元；6.异地缴存人在阳江本地购买住房的，享受与本地缴存人同等贷款政策待遇；7.历次临柜提取周期由“每满12期（或以上）提取一次”缩短至“每满3期（或以上）提取一次”；8.缴存人在我市办理住房公积金异地购房类提取的，不再需提供购房地的户籍证明或购房地的住房公积金缴存证明。（责任单位：市住房城乡建设局）

  （十一）落实交易税费优惠政策。1.落实住房交易契税政策。自2024年12月1日起，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套住房是指已拥有一套住房的家庭购买的第二套住房。2.落实居民个人换购住房个人所得税政策，自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在同一城市重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。（责任单位：阳江市税务局、市住房城乡建设局）

  （十二）取消普通住宅和非普通住宅标准。按照国家工作部署，及时取消普通住宅和非普通住宅标准，公积金贷款不再区分普通住宅和非普通住宅，有关税费按照国家法律法规规定执行，更好满足居民改善性住房需求。（责任单位：阳江市税务局、市住房城乡建设局）

  三、优化预售监管措施

  （十三）允许使用监管额度内资金缴交项目商品房销售税费。开发企业在依据预售资金相关监管规定使用监管额度内资金支付与工程相关的工程款、材料款后，可申请使用应留存资金缴交本项目开具购房发票所需税费（不包含企业其他应缴税费）及项目运营费用，但累计使用缴交税费金额及运营费用总和不得大于网签金额10%。（责任单位：市住房城乡建设局、阳江金融监管分局、阳江市税务局）

  （十四）强化商品房销售监管。购房人将不低于商品房买卖合同总价15%的首期款存入专用监管账户后，方可办理网签。适度放宽商品房销售价格管理，对新建商品房销售备案价进行动态调整，“一房一价”可按最高价上下浮15%，调整商品房备案价格时间间隔由原则上两个月缩短为一个月。新建商品住房预售许可批准满2年、现房备案满1年未售出的，新建商业、办公用房预售许可批准满1年未售出的，由房地产企业自行调整销售价格报备。（责任单位：市住房城乡建设局）

  （十五）支持“工抵房”办理网签备案。对已取得《商品房预售许可证》的项目，开发企业因在本项目建设过程中产生的抵付给施工企业、材料供应商等各类参建单位的商品房（即“工抵房”），按双方签订的“工抵房”合同或协议，可直接将相关房源网签备案至各类参建单位。“工抵房”销售后，网签合同可进行一次更名，对需要按揭贷款的“工抵房”，其存入监管账户房价款，可不受当前留存额度标准限制直接拨付至原“工抵房”合同网签备案的各类参建单位。（责任单位：市住房城乡建设局）

  （十六）稳妥处置“工抵房”“法拍房”。加强对“工抵房”价格管控，网签备案价格应依照不低于该项目在住房城乡建设部门备案的“一房一价”的70%进行测算。相关人民法院依法稳妥开展“法拍房”工作，各级住房城乡建设部门要加强对商品房价格的监测，积极配合相关法院依法合理确定“法拍房”的起拍价，确保我市商品房价格总体平稳。（责任单位：市住房城乡建设局、市中级人民法院）

  四、优化房地产营商环境

  （十七）稳妥处置闲置存量土地。落实国家有关部门关于妥善处置闲置存量土地的政策规定，在不增加政府隐性债务的前提下，支持通过依法依规收回、收购等方式稳妥处置已出让闲置存量土地。（责任单位：市自然资源局）

  （十八）有序推进留用地项目的开发建设工作。1.各县（市、区）人民政府（管委会）承担本行政区域内留用地项目的统一管理职责，负责监督、指导各镇政府（街道办事处）按照有关部门制定的留用地项目开发相关规则、流程，按职责做好辖区留用地项目开发建设过程的监管以及调处矛盾纠纷工作。2.留用地项目应当依法通过公共资源交易平台公开选取合作开发企业或实际投资人，制定留用地项目开发实施方案，签订村企合作开发建设项目合同（协议），经报镇政府（街道办事处）后组织实施。3.拟参与合作的企业或实际投资人必须具有相应资质条件、资金实力且在最近3年内无发生违法经营行为和无不良信用记录，并根据协议要求，投入足够的资金，包括但不限于建设项目启动资金、补缴用于项目建设的土地出让金、项目报建费、项目建设资金（含村民回迁房单独建设资金）等。4.留用地项目在办理建设工程规划许可证后须制定回迁房工程建设方案，内容包括但不限于回迁房工程的工期、资金来源及使用办法，并报镇政府（街道办事处），镇政府（街道办事处）按职责对回迁房建设方案落实情况进行监管。5.自本措施发布之日起取得建设工程规划许可证的留用地项目，须优先安排建设回迁房。〔责任单位：各县（市、区）人民政府（管委会），市住房城乡建设局、市自然资源局〕

  （十九）优化新建商品房项目审批服务。全面推行“拿地即开工”，房屋建筑工程项目满足土地、规划条件，建设单位确定施工单位后，可分阶段核发建筑工程施工许可证，支持单独核发基坑支护和土方开挖阶段建筑工程施工许可证。（责任单位：市住房城乡建设局、市自然资源局）

  （二十）优化竣工验收流程。施工单位拒不提交有关竣工验收资料的，建设单位可以委托有司法鉴定资格的鉴定机构出具房屋建筑安全性鉴定报告。在安全鉴定合格，项目符合规划，并通过消防、环保等专项验收的情况下，由住房城乡建设部门出具房屋竣工验收情况材料。（责任单位：市住房城乡建设局）

  （二十一）确认工程建设标准执行时间节点。工程项目执行新、旧规定、规范（标准）的时间节点以批准工程设计方案或《建设工程规划许可证》的时间划分。新规定、规范（标准）正式实施前已批准工程设计方案或《建设工程规划许可证》的工程项目，可执行原规定、规范（标准）；新规定、规范（标准）正式实施后批准工程设计方案或《建设工程规划许可证》的工程项目，应执行新的规定、规范（标准）。工程项目开工建设后实施设计变更的，可执行原规定、规范（标准）进行施工图变更设计和审查。既有建筑改造（改建、扩建、装修）工程，未改变原有使用性质、功能、结构以及消防、人防、节能标准等专项设计的，可按原规定、规范（标准）执行，鼓励执行新的规定、规范（标准）；改变原有使用性质、功能、结构以及消防、人防、节能标准等专项设计的，改造涉及的部分应执行新的规定、规范（标准）。（责任单位：市住房城乡建设局、市自然资源局、市发展改革局、市消防救援支队、市城管综合执法局、阳江供电局）

  （二十二）探索现房销售模式。针对试点新推出的现房销售项目，项目单位可申请延期至取得现房销售备案前缴纳城市基础设施配套费。（责任单位：市自然资源局、市财政局、市住房城乡建设局、市城管综合执法局）

  （二十三）完善水、电、气、网等专营单位的服务机制。督促水、电、气、网等专营单位要进一步完善服务机制，规范收费行为，明码标价，对不合理收费一律进行清理，切实降低房地产项目开发建设成本。（责任单位：市发展改革局、市市场监督管理局、阳江供电局、市水务局、市工业和信息化局）

  （二十四）加快解决不动产登记历史遗留问题。落实属地政府主体责任，充分发挥工作专班的作用，加快解决已交付商品住宅项目各类影响办证的问题，对未竣工验收、未规划核实、土地被抵押、涉及查封等导致办证难的各种情形，实行分类施策，开展集中攻坚，补充完善相关手续，按规定办理登记发证。对因房企欠缴税费、政府规费等问题无法办证的房地产项目，分类施策、集中攻坚，依据国家有关文件精神，按照“群众无过错即办证”的原则，实行“证缴分离”，先行为购房群众办理登记办证手续，各相关部门依程序同步开展欠费追缴工作。

  对于因项目延迟交楼、且开发企业监管不到位而产生的入住业主违规封闭阳台、加建夹层、阳光房或改变建筑立面等违建行为无法办理不动产权证的，由相关职能部门综合考虑建设时间、土地属性、建设性质、安全状况、市容市貌等因素，制定存量住房违法建设分类认定处置政策，以解决历史办证遗留问题。〔责任单位：各县（市、区）人民政府（管委会），市自然资源局、市住房城乡建设局、市城管综合执法局、阳江市税务局、市中级人民法院〕

  （二十五）规范房产经纪服务。房地产经纪机构要明确经纪服务内容，合理降低住房买卖经纪服务费用，鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，明码标价。严厉打击滥用市场支配地位以不公平高价收取经纪服务费的行为。（责任单位：市住房城乡建设局）

  （二十六）促进商业库存去化。各地人民政府可购买、租赁存量商业办公类商品房用于幼儿园、儿童服务中心、便民服务中心、卫生服务中心、文体活动中心、创业中心等项目。在不违反现行有关规定的情况下，鼓励各级机关、医院、国有企业等各类机关企事业单位就近购买库存商业用房或写字楼用于本单位作为业务技术用房等。〔责任单位：各县（市、区）人民政府（管委会），市财政局、市教育局、市文广旅体局、市国资委、市城投集团〕

  五、优化相关配套措施

  （二十七）支持国有企业收购存量商品房用作保障性住房。支持国有企业以合理价格收购取得商品房预售许可，已完成竣工验收备案的项目用作保障性住房，优先收购可实现封闭管理的项目。按照以需定购的原则，用足用好国家保障性住房再贷款政策，组织地方国有企业与房地产企业特别是债务即将到期且无力偿还的房地产企业，协商以合理价格收购在建（主体已完工，一年内可交付的准现房）在售符合户型、面积要求的公寓、新建商品住房用作配售型或者配租型保障性住房。〔责任单位：各县（市、区）人民政府（管委会），市住房城乡建设局、人民银行阳江市分行、市财政局、市国资委、市城投集团〕

  （二十八）优化义务教育入学条件。对购买新建商品住房的业主，其子女可凭已备案的新建商品房网签合同或有效购房证明材料（契税完税证明、购房发票等）向商品房所在县（市、区）的教育行政主管部门申请入读义务教育学校，由县（市、区）教育行政主管部门按照当地义务教育招生入学政策落实学位。〔责任单位：各县（市、区）人民政府（管委会）、市教育局〕

  （二十九）积极开拓港澳居民到我市置业的房地产市场。围绕港澳居民关切的就医条件和医保问题，研究推动医疗机构开展就医便利化适配性改造工作及医保对接工作，支持港澳居民到我市购买商品房。（责任单位：市委台港澳工作办公室、市卫生健康局、市医疗保障局、市住房城乡建设局）

  本措施适用于全市房地产开发项目，自发布之日起施行，自施行之日起有效期2年。国家和省出台相关支持政策的，按上级有关规定执行。此前我市相关政策措施与本措施不一致的，以本措施为准。

  部门规范性文件编号：阳部规〔2024〕25号。