大力发展合作建房是规避房地产项目烂尾的有效路径

  政府对房地产市场调控的重要原因之一是防范房地产项目出现烂尾等风险，尽管很有成效，但近年来仍有头部房企频频暴雷。有没有可以有效避免房地产项目烂尾的好办法？

  后开发时代，传统开发商更容易“暴雷”

  从宏观分析，一方面，房子是耐用品，市场对房产的需求逐步趋于饱和，后开发时代楼市下行是必然的。另一方面，“大”容易判断，也更容易得到金融机构、社会公众认可，迫使企业追求“大”，企业也往往自认能操控“大”，这是人性，所以企业很容易盲目扩张。

  从微观分析，房地产项目资产重，具有产销滞后，一拍地就难以改变的特性；项目从拿地到销售有很长的时间差，而在后开发时代，市场需求变得不明显，拿地前的市场预测往往不准，一旦项目开盘难卖，购房者就越是观望，很容易导致开发商资金链断裂，项目烂尾。

  房地产项目发生烂尾，不仅会造成资源的极大浪费，也会引发社会的动荡不安，恒大之后也许还会有更多面临危机的房企。

  闭环发展的合作建房能有效避免项目暴雷

  合作建房，顾名思义就是购房投资人合起来为自己建房，通过合作建房能有效解决房产项目烂尾的两大主要因素。

  1、避免因房子难卖导致烂尾。传统开发模式下，开发商仅在项目前期准备部分资金，靠卖房回笼资金开发建设及还贷。但在后开发时代，房子可能并不全都好卖，很容易导致资金链断裂。

  而合作建房的模式，客户渠道首先明确，形成了资金从投入到回笼的闭环，不存在传统房地产开发销售回款问题。

  2、避免因资金挪用导致烂尾。在传统开发模式下，即使房子卖得好，但预售资金由开发商掌控，可能会出现被挪用至其他项目不能及时收回的问题。而合作建房模式下，资金进入合作建房的监管账户，仅能项目专款专用。资金闭环管理，不会存在钱被挪用的情况，可以有效避免房产项目烂尾。

  当然，合作建房必须是要在国家法律法规的框架之内进行，要防止以合作建房之名进行的非规范运作，合作建房的服务主体也需要先在中国房协合作建房委员会进行备案，接受行业自律的监督管理。

  另外，合作建房是一种互利共享的模式，能实现合作建房参与人、项目土地方、咨询服务方、政府社会等主体的多方共赢。为合作建房参与人省去高额的开发商利润、营销费、资金利息、不必要配套、期间费用等方面成本，也能为政府解决土地去化问题，例如一二线大城市难以去化的商办地块，三四五线城市的部分居住用地。

  合作建房是实现住有所居的有效方式，应大力支持和推广

  与传统开发模式不同，参与合作建房需要理解其逻辑和操作流程，并且要具备较强的法律意识。不是真正参与项目的人一般很少深入系统地去了解，往往凭“感觉”判断：“可能做不好”或“可能会有风险”；而从实际项目经验来看，在合作建房参与人、律师等在深入了解过合作建房模式及项目后，都对合作建房的模式十分认可。

  合作建房在欧洲已经经过百余年的社会实践，并且也是德国、瑞士、荷兰、瑞典等很多国家的主要住房供应模式之一。在我国，合作建房也并不是“创新”，上世纪的80-90年代，遍布全国的住房合作社也为数百万家庭解决了居住问题。在房地产市场面临转型和升级的今天，推动合作建房的发展是一种在依法合规前提下对房地产市场供给制度和居住制度的创新，是实现“房住不炒”和“住有所居”的重要方式之一，将对社会和经济的发展产生重要的价值。