互动对话二：紧凑型新城镇发展
	主持人：王振亮 中国房地产及住宅研究会人居环境委员会副秘书长 　　工学博士，现为上海市松江区规划管理局副局长。积极策划并主持了松江新城的总体规划和管理工作，通过5年的规划管理实践，使松江新城成为当前国内外知名的人居环境模范城市，为我国城市新区开发建设探索和积累了宝贵的经验。
	刘兴达 亚洲人居环境协会主席 　　现任泛亚环境有限公司总裁、亚洲人居环境协会主席、美国土地学会理事。多年都市设计和环境建筑工程经历，积累了丰富的环境规划经验，精于环境规划及都市设计，并擅长于融合城市规划及景观设计之专长，在各类型发展项目里针对整体环境进行评估分析操作。
	范小冲 阳光100置业集团总裁 　　北京师范大学硕士毕业。国内著名房地产营销专家，具有较高理论水平，是北京阳光100国际公寓、济南阳光100国际新城、天津阳光100国际新城、南宁阳光100城市广场、重庆阳光100国际新城等著名楼盘的主要策划人。
	汪卫民 宁波华丰建设集团副总裁 宁波华丰建设集团是一个综合性的集团，国家一级资质企业。

李战洪 融创西南集团总裁

　　主持人：我们的秘书长王涌彬先生，不但是组织者和主持者，还是建设者，因为他有理想，所以我们的人居环境高峰论坛连续二三届，因为我们都是相知相交的24年的朋友，同学，所以说，因为一开始，他这个理想策划到人居部批准委员会，应该比较成功，借这个机会王涌彬同志表示鼓励和敬意，大家欢迎。因为有了涌彬的理想，所以有了这么一个论坛，我们结识很多新的朋友，然后学习新的东西，我想下一个节目，我们各位一起来到前面来就坐。请刘兴达先生，亚洲人居环境协会主席，第二位，范小冲，阳光100置业集团的总经理，第三位，李战洪，四川成都的融创西南集团总裁。下一位是汪卫民先生，宁波华丰建设集团副总裁，还有我们的秘书长王涌彬先生。
　　今天的话题是紧凑新城镇的发展。那么，我看了一下，我也当时很难回答，刚才我们秘书长已经讲了，我想从另一个层面认识这个问题，前一阶段，我们的总书记，胡锦涛和温家宝总理，在人居环境资源会上，发表讲话，作为节约性的社会，首先是城镇发展这一块最主要，大家知道农业发展要节约，上午下午几位专家领导做了重点的报告，今天就这个问题，我想有这么几个方面，我们在座的几位专家交流一下，我想时间关系，用15分钟以内，简单的谈一下，我想第一个问题，先请刘兴达主席谈这个问题，你是美国土地协会的理事，亚洲人居环境协会的主席，你通过你的经历，就是谈一谈美国，对这个紧凑型新城镇的发展，包括香港方面的，因为香港大家都知道，是绝对紧凑型的城市，我想就这个方面，你谈谈你的感想。

　　刘兴达：谢谢，刚才王秘书讲的这个，对我们来说非常深的体会，因为基本上我们在做这个规划的时候，我们特别在香港，香港以来以来是市场经济，所以我们在70年代80年代做了很多规划，到头来一个规划都没有落实，为什么？因为我们做规划来被动，按照现在的情况，想到未来20年30年的情况，这个完全不现实，刚才主席也谈到，特别在美国的紧凑新城镇，主要从他一种科技发展方面去带动这个规划，为什么这样说？很多专家都知道，我们以前这个怎么紧凑城市，在欧洲的时候因为经过工业化，城市化，最早的一个地方，特别在英国，后来有一个理想出来，什么花园城市，但是这个梦被打破，因为他发明了汽车。所有的规划要按照汽车的规划去做，马路出来，旧城改造。造成了很大的问题，后来计算机电脑的出现，对生活模式改变的很多，所以做规划的时候，一定要跟秘书长说，是很先进的市场，是商场的经验，老是因为不同的经济问题，我们的规划要退后，因为当时香港土地很紧张，所有的土地大部分是填海来的，后来到了今天，我们市民认为填海不是适合的发展原则，所以大力反对，我们不在填，以前的所有规划都作废，所以这是一个过程，是一个不断发展的过程，所以我们研究紧凑新城镇的扩建里面，一定要有一个先进的规划城市，其次我们要先进的带动这样的生活，就是我们研究尽量把一种紧凑的人居环境做好，这是一个最重要的目标。谢谢。下面请袁旭为我们讲话。

　　 袁旭：首先非常高兴有机会参加人居的高峰论坛，我在这个建设部工作了十多年，特别是参与了中国的小城镇发展的前期的一些政策的制定，因为我想，今天来认识这个城镇，或者说我们新提出来的紧凑型城镇，城市的发展，跟一个人的发展是一样的，他是有过程的，当时我们提出了，要严格控制大城市的规模，合理发展中小城市，积极发展小城镇，这样一个城镇的提出，到现在为止已经十多年了，回过头来看一看，这个政策是不是落实下来，我觉得正像觉得上午宋部长讲的，节能问题一样，实际上落实不是很好，从北京，上海大城市来看，大城市的规模根本没有达到，最后预期的规模1800万左右，这已经是极限，我们今天提出紧凑型城市，或者城镇，五年十年建成，这是不可能的。另外很多专家谈到，城市集约的效力，是农村不能比拟，所以城市的发展，从世界范围来看，例如拿日本来举例，它的三大都市圈，东京，大阪，名古屋集中了城市人口的一半，效益更不用说，特别是在东南沿海经济极具是一个必然的结果，我觉得怎么样建设这种紧凑型城市，首先要解决城市功能问题，例如刚才，王秘书长谈到，北京在规划他的大型居住区的时候，没有考虑综合的因素，使很多居住区成了卧室，作为大量交通问题，所以我们全国工商商会做两个示范项目，大型示范项目，另外一个项目从2002年，2003年开始，国家科技部的，我们是一个分项，中美可持续发展的示范项目，在一个城镇里，或者在城市里相对比较完善的功能当中，不仅仅解决工作问题，而且解决娱乐问题，而且在区域里面，要形成产业的可持续发展，美国人跟我们带来很先进的理念，麦克丹娜给我们提出来，大摇篮，小摇篮，我们大面积建设还存在许多的浪费现象，昨天跟社科院的刘主任谈到，我们拉链马路的问题始终没有解决。
　　城市的发展有一个过程，我们发国家是发展中国家，很多问题不是一个概念提出来，很快就解决，他需要过程，我以前在政府工作，现在做商会的工作，所以更加理解我们企业家，构建和谐社会，怎么构建和谐社会，政府理解企业，企业理解企业，消费者能够理解开发商，开发商能理解消费者，这样才能共同构建和谐社会。谢谢。

　　 主持人：为了调动我们各位会员，你们准备六个问题，待会让六位嘉宾提问，我想范先生是阳光100的总经理，对建设集约型社会，你是责无旁贷，应该说在这个方面，为我们国家为地区的发展，你们阳光100做出很大的贡献，结合你们的自身的实践，谈谈你们的看法。

　　 范小冲：我是阳光100的常任副总经理，现在一直在争论，到底是城市化还是郊区化过程，很多人做郊区化，实际上城市郊区化的过程，现在刚才讲的说，怎么节约性的社会，怎么紧凑型的新城镇，跟城市结合在一起，过去很多规范跟郊区自成一团，白天进城，晚上回去，所以造成一个很大的问题。今天应该是城市化的过程，第二个在城里边，进行开发，跟城市什么关系，很多人开发，就觉得这个城市，因为现在我把我这个围墙建的高高的，到我这个院里头什么都有，你说学校，我从北京请来，全国最好的学校，我这里有全国最大的商场，我这里有最大的会所，计划体制所带来的大院文化，最后造成了无法离去。所以在怎么在自己的开发中，自觉得跟城市结合在一起，和社区怎么配合，我感觉是一种，站在城市一个高度进行开发，这是第二个，第三个既然现在以城市化为主体，土地很贵，不可避免甚至高密度进行开发，高密度中如何创造高品质？可能是紧凑型新城镇重点研究的课题，过去大家都是为做户型，南北通风，结果到哪把城镇破坏了，当然满足了客户的要求，占有了别人耽误了。我们现在做塔楼，高层低密度，在城镇里头，通过塔楼，做一种可呼吸的建筑，在规划来解决，通过设计解决环境的问题，和居住品质的问题，
　　第四个问题，刚才谈到紧凑型，实际上跟今天倡导节约型的社会可能有关系，今天，中国经过持续20年的经济成长，突然间富起来，大家不知道该怎么办。前几天过中秋节，国家说不能月饼过度包装，现在楼盘实际上也在过于包装，实际上脱离了很多的东西，现在的装修，现在中国刚才说，不管建筑水准，还是装修的水准，大概早已超过国外的水准，怎么来倡导一种真正的回归，回归到真正的人居环境，而不是销售的炒作，或者是追求这种豪华，那么可能也是一种，我们也在倡导一种更自由，更简朴，更青春，把思想推到当中去，很多人不理解战，怎么说是简朴，人家说是豪华，通过发展商，通过自己的开发，来自己支持，所以提出紧凑型的节约型的社会。

　　 主持人：下面请李总裁谈几点看法李总裁，我想请李总裁谈谈你的一些看法。

　　 李战洪：我最近从珠三角，到重庆，然后到成都，我三个城市，我选择不同类型的项目，第一个项目，去年04年上半年的相等，中国第一国际，他是综合建筑体，有300亩，也是高密度的，他建筑密集是70万平方米，城市住房建筑，他有五星级酒店，有写字楼，有大型的购物中心，也有公寓，大型的停车场，大型的会所等等，这是城市中心区的项目，来到重庆以后，我是选择重庆，是因为重庆有一个花园，去年下半年开的盘，他在远郊，城市一个区的新区，一个大社区，搭配好一个项目，这是一种类型，远郊的大盘的类型，今年1月份来到成都，我就选择一个城乡结合屋的项目，他是300亩的项目，随着三个项目代表地产商， 一个远郊的，一个城乡结合屋的，一个城镇结合体的，刚才参加中国人居环境高峰论坛，给我的感受，这种项目，要达到这种紧凑型的一个开发的模式，的确做起来发展商很辛苦，人民很幸福，这样一个感觉，也可以发展商很负责，应该很负责才行，因为这几个项目，一直围绕三个方面的理念来做，自始至终来做的，城市的价值决定地产的价值，一个城市他可持续发展你究竟怎么样，他的区域怎么样，他决定项目的价值，而且一个城市不被大家认同，地产价值很难体现。
　　第二个，作为发展商，一定要从地产项目，创造城市价值，地产价值一定要创造城市价值，一定要做一个负责任的开发商，你的所有动作，一定要与城市共鸣，你只有这样，才能得到城市的认同。
　　第三个在操作项目的过程中，我们一定要站在城市的角度操作项目，比如说东北第一国际，我们当时就说，因为东北是28个镇，四个区，他是农村化一直落后于城市化，32个镇区，有32个中心，打造一个城市中心区，呼吁一个城市的发达，使他完善补充城市的功能，这就是提出了城市升级计划。在奥运的时候，这个项目在做的时候，区域还没有启动起来，这个区一开始开始启动的，再造一个城市工业，用1500个亿再造一个城市工业，然后导入房地产，我们进入以后，我们提出重新向北，一个区域，产业功能这一块结合起来，通过我们项目启动以后，达到在这个区域里面，即使工作这样一个区域，来到成都以后，项目是低项目， 这也是我们项目的顾问，我们项目也是中国人居国际能力八大项目之一，也是中国人居环境委员发展项目，我发现来到成都以后，也发现，在中国版图上面，谁在参谋，既然有这样一个点，我们马上发现这个点，抓住这个机会点，抓住这个区域以后，后来从4月27日开始，一直到研究，再到城市的积极响应，成为成都2005年一个标准项目。谢谢！

　　 主持人：宁波华丰建设集团是大型的企业集团，有128个项目，获得全国省市一级的奖励，这个方面汪卫民有很多的机会，关于建设紧凑型的新城镇，包括建设新城镇请你谈几点。

　　 汪卫民：刚才这个秘书长提的这个提问，我在回到这个问题前，我想作为浙江的开发企业，特别是杭州，我是杭州过去的，首先感谢今天的专家对我们杭州城市的肯定，也是对我们杭州房地产开发公司很好的消息，这是一个，第二个，我还有一个提法，今天我们在杭州开人居奖，这个地点选的非常好，我希望在下一届应该在我们宁波港口城市，宁波城市也非常漂亮，我代表宁波的开发商，希望我们看看我们宁波漂亮的城市，宁波城市的规模原来王心国请了新加坡的设计师进行设计的。
　　我本人也是设计院出来，也是一个建筑师，海外留学也是搞建筑，后来进入房地产行业，从我的理解角度看，就是说，我觉得刚才秘书长的体系，还是城市资源的共享，城市资源的整合，现在我们外面谈，不讲某个城市，总是有很多开发区，哪个开发区某个市长管的，跟我们开发商最大的困惑问题，资源问题，配套问题，城市共享问题，他都无法解决，中国一个很传统的问题，我们往往塑造一个小区，就这样的问题，就业问题他解决不了，整个过程，都在路上跑，所以我对人居的概念，我们宁波，我们一个小学概念很深，我是去年到宁波去，当时有很多，想搞什么，西班牙庄园，玫瑰小镇等，但是看人居的给我们指导，如果我是建筑师有很大的感想，技术性，开发性，居住性，合理性考虑问题，我觉得作为人居的问题，从资源的角度讲，我觉得指导我们开发商后面的发展，我觉得是八个字是我们今后指导型的概念，再次谢谢。希望到宁波。

　　 主持人：刚才我已经给大家提示，准备六个问题，你们向在座的六位嘉宾发问，不知道你们准备好了没有，有准备好了举手看一下，你们都没有问题，你们就是说，随便找一些刁钻古怪的问题给我们几位嘉宾出点难题。

　　嘉宾：我向你提一个问题，因为论坛上面大家谈了很多，但是我们松江的小区确实建设的特别好，我想请局长谈松江在全国环境小区的看法？

　　主持人：作为我是一个算是理想主义者之一，画了几张图，然后就这么起来，现在我告诉大家一组数据，这五年当中，我这边的发展规模，只是城区这一块，每年以八个平方公里的推进，五年的时间发展到40平方公里，人口是8万，现在是28万人，五年聚集了20万，我审批建筑量4年间审批了1200万平方米的建设项目，环境建设绿化率40％以上，集中率是23％这样的数字。

　　嘉宾：从和谐的角度，开发商很辛苦的，他在边远地区造了很多房子，没人来买？

　　主持人：应当说，这是一个比较长远的追寻的过程，我在管理当中，我们提出一个基本的思路，就叫三赢，一个开发商赢，第二个是政府赢，招商引资的概念是双赢的概念，我说我们是三赢，还有一个市赢，把原来大量的松江大桥，现在是8000亩地，我们一个月时间把2000多户居民全部给拆掉，当然说引起一系列的矛盾，当然在2000年的时候，结果一点矛盾都没有，为什么呢？首先充分考虑人民群众的利益，一个是我们松江这一块，上海最高标准90％的农民已经解决了小城镇的保险，他们已经享受类似于市民的待遇，特别是几个街道，尽管从事农业生产，这个是后顾之忧，第二个方面社会的动迁安置房的问题，我们房地产开发这几年发展的特别快，但是我们的国家的政策也存在，发展当中没有完善的地方，本来居住并不是一个正常的概念，在英国有70％的住宅私有化，我们这里确定几个概念，把贫困层以下的居民，还是造工房租给他们，在2001年的时候，在上海市建了三个小区，我们的市长也到我们那考察，如何加快构建和谐社会，保护弱视群体，这个我们要谈论的，在座的发展商是强视群体，也是受法律的保护，但最主要是弱视群体的保护，最主要是衣食住，最主要是保护。
下面提问我们在座的。

　　观众：给阳光100的范总提一个问题，我是沈阳人，听说你在最近在沈阳西南边买了大片地，号称是沈阳最大的开发项目，这样的话，我还听说，做这种装修盘，而且刚才这个范总提出一个概念，更简朴，更自由，沈阳地方我比较了解，西南角那个地方比较贫困的地方，那个地方相当于农场的地带，如果做装修房，而且更简朴，更自由的话，这个概念怎么展开，而且面积那么大，怎么能办到这一点，因为从住宅人居环境角度来讲，刚才你也提了，不能过分的包装，环境的包装，室内的包装，但是从现在房产趋势看，这个房子做出来的产品品质，或者品牌，阳光100品牌肯定是有的，但是品质怎么能够达到，正版面积那么贫困的角落怎么把这个事情给它在沈阳的定位，新兴城市的，我想问问这个概念怎么实现？

　　 范小冲：沈阳，我们去年进入了沈阳，现在会所已经建起来，争取年底会开盘，总占地1500亩，建筑面积是40万平方米的大盘，位于沈阳西南角，沿着混河一千米，他实际这个地方，按照等于刚才你说，过去地方应该说比较乱的地方，现在看都是收垃圾，收破烂很多，背后是一个小区，在我们去年建的时候，那个时候非常的乱，我们阳光100选地方，我们一般一个原则进入中性城市，然后新兴城市地带，我们叫新兴城市地带，未来都市中心，按照沈阳的城市规划，和建设的步伐，那个地方今后会成为一个，沈阳有一个说法，叫金带，银带，那里属于银带的接点，离后面的华祥小区实际上是几百米，那个地方非常看起来是比较乱，那个地方通过大规模的开发，带动其他的地方，你在明天，后天，入住的时候，发现那里的城市面貌已经完全不一样，在那个地方开发，沿着所谓的混河，也没有完全按照那样建，有酒店，有写字楼，有商业街，后边是居住，后面有一条河，我们做复合型都市的大宅，创造城市的功能，提升城市的价值，还有一点，我们说，更简朴，更青春，精装修的问题，精装修不是豪华，从产成品走向成品，粗装修，大家毛坯房大家进行装修，本身入主要耽误一年，同时在装修过程中，特别是集中住宅造成大量的浪费，同时大量耗费人力物力的耗费，通过开发商，通过标准化，那么通过规模化，通过工作化，帮他做精装修，所以这种精装修实际上并不是豪华，并不是过渡的炫耀，我们倡导更简朴，更青春，简朴不是简陋，代表用一种，规划设计中，用一种现在普通的材料，通过行业，那样达到高质量的品质，或者是设计，通过材料规模化的生产，那么的话提供给客户，原创具有建筑艺术，中国人买的起的房子，这个是我们的概念，我们不是一时的材料，而且创造面向未来的生活方式，和这种给客户提供的这种房子。

　　观众：这个问题我想问您，还有前面工商联的袁先生，现在在我们按照国家是经经济适用房这种情况，这种经济适用房应不应该大面积的建造，你觉得怎么样才能达到人居。

　　 主持人：刚才我们上午的时候，一个秘书长说了关于房产问题一概不谈，去年两会期间，所有的媒体在上海，韩震市长，一律不谈房产的问题，现在很敏感的时候，按照你让我谈，我想我找个时间，我对这个方面研究的确实蛮深的，我本身在网上想发一篇的，后来感觉不好，我原来的题目是《谁了动了这片奶酪》，现在我不能给你回答，请袁主任回答。

　　袁旭：不管叫什么房，我觉得大家人人享有的适当住房，全国工商联商会，今年也组织了我们会员单位开发企业，就这个问题进行深入探讨，我们有一个报告室，其中涉及很多土地问题，包括住房的问题，当时国家试点经济适用房的政策应该说初衷非常好，但是执行过程当中，发生问题。因为拿北京来讲，很多经济适用房的小区，当你收入达到一定程度，你还从你的观察，你还准备搬出去，谢谢。