[今日评论]土地供应量偏低或将促房价进一步上行

  国土资源部16日公布2013年全国住房用地供应计划，据各地上报汇总，2013年全国住房用地计划供应15.08万公顷，是过去5年年均实际供应量(9.77万公顷)的1.5倍，其中“三类住房”用地计划占住房用地计划总量的79.4%，保障性安居工程用地计划供应4.15万公顷。

  计划供地量创近年来新低，完成80%方可达近三年实际供应均值

  尽管国土局表示今年计划供地量是2008-2012年年均实际供应量的1.5倍，符合宏观调控要求，但今年的供地目标实际是偏低的。根据我们整理的数据来看，15.08万公顷的供应量是2010年以来计划供应量的最低值，与2012年最初制定的供地计划相比，同比下降了12.6%。

  另外，政府推地计划与实际供地量还存在较大差距，根据以往情况，供地计划通常达成率偏低，而真正影响商品住宅市场供应的因素正是实际土地供应量。从数据上看，2010-2012年三年全国供地计划分别完成了68%、62%和72%，实际完成率都不高，这与当年房地产市场的环境好坏、企业投资热情的高低、土地整理难易程度以及地方政府推地意愿的强弱等因素有直接关系。考虑到2013年房地产市场的不确定性较高，我们对供地完成率作低中高(60%、70%、80%)三个估算，如果完成率可以达到80%甚至更高，则今年实际新增投向市场的用地规模才可以保持近3年的平均水平。

  供地量紧缺、企业拿地需求较高，未来房价上涨压力较大

  在住房用地计划供应总量较低的前提下，扣除保障性住房的部分，我们可以看到实际可用于商品住宅开发的计划用地仅10.92万公顷，相比去年的12.24万方下降了10.8%。中小套普通商品住房用地计划供应7.82万公顷，占商品住房用地供应计划的71.6%，比去年的占比略略提升了0.8个百分点。

  目前来看，国五条细则并未对一手房市场造成直接影响，房企抱有房价上涨的预期，各地项目涨价现象已不少见。而商品住宅用地供应量的大幅下滑势必导致未来几年商品住宅市场新增供应将处于低位，供需关系的紧张进而会对全国房价上涨起到一定的助推作用。同时，今年企业拿地积极性依然较高，包括金地等典型企业表示今年将加大拿地力度，而从一季度来看，以保利、万科等龙头企业新增土储量同比大幅增长。商品住宅用地供应的下滑也势必导致土地市场竞争激烈，进而地价将进一步攀升，由此导致房价也随之水涨船高。

  各地政府应因地制宜调整供应量，平抑地价并谨防企业囤地

  政府实际供地一般会根据市场行情以及可利用土地量等等进行适当调整，我们认为地方政府应根据当地房地产市场情况来适当提升或降低土地供应量。

  对于房价上涨压力大、市场供应不足的一线城市应着重加大土地供应，而部分土地供应过量的城市则可适当削减供应以消化库存，今年北京、上海、广州、深圳的住房用地供应计划同比增加2.8%，这些城市用地紧张、市场需求旺盛，理应据实际出让情况再适度提升土地供应；二线城市情况基本和一线城市类似，但市场供求矛盾相对缓和，武汉、沈阳等过去多年土地供应规模过大的二线城市，可以减少土地供应以消化之前积压下来的库存；而相当一部分三四线城市近两年以来正面对开发投资过于超前的问题，商品住宅市场潜在供应本已明显超过需求规模，因此应适当收缩供地。