中金公司：工业用地结构有望调整 土地出让或现新格局！

  工业土地政策改革方向完全符合我们的判断。我们在6 月17 日发出的《效率中国之二：房地产行业更合理，更差异，更集中》报告中提到：“中国土地供应已经充足，问题主要是用地结构不合理，1)住宅地用于补贴低价出让的工业地，导致资源错配，从建设用地供应结构来看，住宅用地仅占建设用地的 20% ～25% 左右，工业用地占到整体土地工业的 30% ，工业地出让占比远高于日本等发达国家的 10% 左右水平，同时，2008~2012 年间一线城市住宅供地占比仅有 40% 左右的水平，远低于同期二三线城市超过 55% 的供地占比；2)核心城市住宅用地容积率偏低，我们统计的 2008 年~2012 年间一线城市住宅用地容积率平均仅有 2.0，低于二、三线城市2.2左右的水平。”，从该新闻的表述看，“国土部也在酝酿工矿企业存量用地入市新政，预计从明年开始，国土部将通过控制新增建设用地计划指标，要求新设立的试点县、市加大工矿废弃地复垦力度，盘活存量建设用地，提高城镇化土地利用效率。”，说明政府开始意识到工业地供应过度，占用土地指标，且消耗土地储备资源的问题，未来逐步收紧工业土地供应，转成商业、住宅用地出让，一方面可以获得更多土地出让收益，另一方面也可以解决住宅用地供应问题，完全符合我们前期判断。

  工业、旧城改造模式带来土地出让新格局，开发商有望逐步参与土地收储过程。比较典型的旧城及工业地改造模式有广东的“旧城镇、旧厂房、旧村庄”三旧改造(广州、深圳、佛山)及武汉的“城中村”改造模式，从广州、佛山经验来看，主要分三种类型，一是公开出让融资实施全面改造(比如广州猎德村，引入富力地产，融资47亿)，二是自行改造，采用协议出让融资等方式，(比如广州林和村，佛山旧城改造)，三是滚动开发改造(比如广州花地村)，而武汉城中村模式，则是鼓励集体经济组织自行改造，并允许开发商参与合作改造，政府主管规划。我们认为，从既有案例来看，旧城、工业用地改造模式的推广，将使得开发商逐步的参与收储过程，政府职能转变为规划审批，从土地市场经营者的身份中退出，转变为土地监管、用地规划的角色，原有模式下的土地净收益将逐步以土地成交手续费(比如说用地转性费用、土地交易费用)+物业持有税等形式来兑现。

  对股票影响如何？工业地价值将提升，中长期利好持有工业用地较多，当地市场知名度高、资金实力较强的本地公司，比如深圳本地股，各地区域龙头；以及新加坡上市的工业地产龙头普洛斯(GLP)。