中银国际：房地产降息周期开启 注入源头活水

  ( 1 ) 降息久盼终至， 夯实地产基本面底、助推销售 持续改善。 在经济下滑压力下，央行终于在 2 年多 后再次重启了降息， 并且降息力度上强于以往，本次贷款利率 40 个基点的 降幅明显大于最近两次降息周期中 平均每次 25-27个基点的 降幅水平。 降息后， 5 年期以上贷款利率下降至 6.15%( 相当于原先基准的 94 折)， 而降息前 3 季度末按揭贷款加权利率仍高达 6.96%( 相当于原先基准上浮 6%) ，即使 930 按揭新政后主流城市的按揭利率仅是下降至基准， 同时降息后 100 万元基准利率房贷每月还款将下降 234 元，降幅 3%， 因而本次降息将促动按揭利率进一步改善，购房成本的有效下降，再考虑后续多种放松政策的 支持， 这将夯实地产的基本面底、并助推销售 持续回暖。

  ( 2) 降息周期开启、 叠加 930 新政，政府支持态度将改变市场预期。 根据以往经验，降息通常配合降准出台 ，并可能多次交替使用 ， 因而本次降息也或将开启本轮的降息通道， 预示后续全部资产价格预期也将上行，再配合 3季度中 930 按揭新政中对于“首套利率 7 折优惠的重申以及二套房认定标准的放松”以及多地方政府出台的各种税费补贴等支持政策， 传递出政府对于房地产消费的强烈支持态度， 这将推动改变购房者对楼市犹豫及看跌预期 。其中，尤其 930 新政推动后改善需求心动身未动之际，本次降息对于改善需求入市有较大的推动作用，从而利好如招商地产、华侨城、华夏幸福等房企。

  ( 3) 降息改善房企融资环境，配合多融资渠道缓解房企资金压力。 3 季度末，地产 板块净负债率 100%， 其中，一线公司 64%， 二线公司 149%，创下历史新高，房企资金压力持续走高 。 而本次降息将推动整体信贷利率中枢下移，如开发贷、 信托、基金等融资成本都将降低， 房企融资成本有望下降，同时配合 3 季度政府对于房企中票、 企业债、 REITS 等融资手段的支持，房企资金压力有望得到大幅缓解，尤其高杠杆房企的资金压力 改善将尤为明显，如：阳光城、泰禾集团、 金科股份、中南建设、首开股份和保利地产等。

  ( 4) 看好一二线城市房企成交弹性， 看好降息周期 中 前期地产 板块走势。从最近两次的降息周期来看，在成交影响方面， 首次降息后， 一般在 2 个月以内将会比较大的销量提振( 2 个月影响： 17 个城市 08 年+10%、 12 年+18%) ，并且其中一线城市的弹性要明显大于二三线城市( 2 个月影响： 08 年一线+202%VS 二三线 124%VS、 12 年一线+31%VS 二三线+3%) ，因而我们看好主打一二线城市的房企受益更多；而在板块影响方面， 首次降息后， 通常在 1 -2个季度内房地产行业相对 A 股有明显超额收益，因而，我们看好本轮降息周期中前期的地产板块走势，尤其主流地产板块的行情。

  ( 5) 降息周期开启 ， 楼市预期转变， 维持行业增持评级。 鉴于政府对流动性以及楼市政策的双松预期 ， 我们从 10 月 8 月开始将地产行业评级由“中立”上调至“增持”， 本次降息也正符合我们先前的逻辑， 预计后续行业的政策面和基本面将继续交替加强，而目前行业估值和机构持仓仍处于底部区域，以上因素综合决定了 后续板块将有较大的参与价值，因而我们维持行业增持评级，并看好本轮降息周期中前期的地产板块走势，尤其看好主流地产板块的行情，以及维持对于转型类和国企改革类房企的推荐，主要推荐如下： 1 )主流房企配臵：华夏幸福、保利地产、招商地产 、 万科等， 2) 高杠杆房企推荐：阳光城、 首开股份、 中南建设等； 3) 转型房企：世联行、 南京高科、 冠城大通等； 4) 国企改革类房企： 天健集团、 建发股份、华侨城等。