[中信建投]房地产：穿越估值的轮回

  新常态 新轨道：从我们跟踪的数据来看，11 月成绩单依旧亮眼，截至11 月26 日，一线、二线、三线城市成交分别实现环比23%、22%和9%的增长，其中一二线城市成交已经超过去年同期。我们从6 月份开始观察到行业流动性悄然改善，这点已从10 月新增个人按揭贷款增速得到确认，整体而言，我们此前提出的四季度成交逐月回升的观点正一步步得到验证。回顾年初以来的报告，我们认为是市场上最坚决强调行业流动性重要性的卖方，《太阳底下无新事》、《跫音不响 风势不减 》等报告中明确指出今年行业流动性问题要比政策、供需结构更为敏感，信贷额度、贷款利率等层面改善空间实质上就对应了市场的反弹幅度和资本市场的博弈预期。此轮降息周期结合利率市场化的启动，意味着市场无风险利率将开始明确下行，地产作为对宏观流动性敏感的先导行业，供需端融资成本的下移将提升行业杠杆弹性，并推动估值提升，因此我们在这里明确强调地产行业的机会已经来临，管理层“托底”思维下房地产行业管理路径将转变为“不干扰、不避讳”(行政手段退出，货币政策不再存针对性)，房企将迎来难得的政策环境，而未来降准、系列行业政策调整的落地都将是地产股进一步修复的催化剂。

  关注“地产+金融”标的：房地产行业未来的一大发展方向即在于金融化，依托房地产产业链，打通地产行业以及金融业的便捷将是开发商未来发展的重要命题，而近年以来主流房企都开始着重布局金融领域，范围涉及银行、券商、保险、基金以及信托等多元业态，此次降息周期的启动也为这些“地产+金融”企业带来契机，尤其是布局券商行业的地产企业。我们在此梳理出参股或控股券商的房地产公司，也为我们当前两极投资的投资框架添加一些新的思路。本轮降息后的市场行情，对券商的关注度是重要级别的，而“地产+金融”我们强烈建议市场引起重视，我们预计未来将形成一定的板块效应，持续发酵。

  让地产股重回主流视野：此前我们一直强调地产股的反弹机会在于基本面分化后带来企业分化机遇，本次降息周期的启动也验证了地产行业在管理层“稳增长”架构的不可替代性，降息叠加此前930 信贷新政，城市成交分化将带动企业的分化，相关地产股向上趋势明确，我们维持行业“买入”评级。具体标的方面，我们重申“选择两极 拒绝中庸”的配置思路，优先推荐万科A、保利、招商、华侨城和阳光城等，转型企业方面，我们6 月份以来推荐的绝对收益组合仍可关注。本次报告我们也在此也特别强调降息环境下，“地产+金融”板块孕育的掘金机遇。