[中原集团]住宅成交保持活跃 房企业绩表现分化

  12月的第一周，市场仍然处于温和的政策环境之下。12月5日中共中央政治局召开会议，为即将召开的年度全国经济工作会议定调，强调2015年我国将进入经济发展的新常态。此外，居住证管理工作获推进，这对于流动人口流入较多的城市而言，意义尤为重要。

  各地12月新房市场开局保持良好走势，短期来看，本轮市场回暖行情仍将延续。年终销售业绩大考将临，标杆房企表现存在分化，但整体较去年同期仍存差距。

  经济发展呈新常态：上周公布的11月中国非制造业商务活动指数为53.9%，比上月微升0.1个百分点，但依然是今年2月以来的第二低位。其中，与房地产业关系紧密的建筑业商务活动指数为58.9%，比上月上升0.4个百分点，表明建筑业企业业务总量增速有所加快。

  整体而言，当前经济增长放缓压力不减。对于2015年的经济工作，12月5日召开的中共中央政治局会议强调，我国将进入经济发展的新常态，要保持稳增长和调结构平衡，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，推进新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化的“四化”同步发展。相信在此总体方向之下，即将召开的2014年全国经济工作会议将会有更加深入及细致的方案，房地产也将继续为经济平稳增长作出重要贡献。

  居住证管理获推进：上周《居住证管理办法(征求意见稿)》发布。该办法指出，在非户口所在地居住半年以上，凡符合有稳定就业、稳定住所、连续就读条件之一的流动人口，可以申领居住证。该办法还提出九项居住证持有人在居住地享受与当地户籍人口同等的基本公共服务，包括基本公共卫生服务，免费接受义务教育，缴存、提取和使用住房公积金等。

  居住证制度建立作为创新人口管理的一项重要措施，对于流动人口流入较多的城市意义尤为重要。根据最新发布的《中国流动人口发展报告2014》，全国流动人口的总量约2.45亿，超过总人口的1/6。迫于各种生活的压力，虽然很多人似乎希望迁移出特大城市，但数据表明流动人口的总的流向趋势并没有改变，特别是特大城市人口聚集态势还在加强。实施居住证的管理，使流动人口纳入城市管理体系，并享有本地居民同等待遇，这不仅可激发和释放出更多合理的消费需求，也对现有大中城市，特别是500万人口规模以上的城市规划、建设和管理提出了更高的要求。

  住宅成交保持活跃：12月新房市场开局依然保持良好走势，继一线城市成交领涨之后，三四线城市跟进发力。中原监测的40个重点城市数据显示，12月前7日的新建住宅成交面积较上月同期上升8%，较去年同期上升15%。其中，三四线城市表现较好，12月以来的新房成交量较上月同期及去年同期均增长超过两成。

  二手房成交高位回落，但表现仍属平稳。中原监测的21个重点城市数据显示，上周二手住宅成交面积较11月首周持平，较去年同期下降10%。短期来看，本轮市场回暖行情仍将延续。

  房企业绩表现分化：年终销售业绩大考将临，各大标杆房企表现呈现分化，但整体较去年同期仍存差距。从前11月累计销售额来看，万科已达到1901亿元，依然保持领先地位，同样超过千亿级别的恒大及保利的前11月销售业绩均在1200亿元左右。从业绩增长水平来看，绿城、富力及恒大表现较好，前11月同比增幅均超过两成。年度销售计划完成率方面，绿城及恒大已超过100%，而金地、富力及保利完成率在80%以下。

  上海宝山两地成交：市场的回暖带来正面的预期，土地市场是明显的风向标。近期上海土地市场表现活跃。上周上海宝山区成交两宗地块，溢价率均超过50%，合计成交金额达到52.9亿元。

  从楼面地价来看，上述宝山区两宗地块均比较符合市场预期，高价地的现象并未出现。其中宝山顾村一宗宅地，成交楼面价为13814元/平方米，而融创绿城在今年前期取得的同一板块地块的楼面价高达20150元/平方米。目前在该地块周边在售项目中，“中铁建青秀苑”公寓均价为19100元/平方米，“上坤华庭”公寓均价为21800元/平方米，此次金地联合体所购地块的未来盈利空间可期。