[中信建投]房地产：锱铢积累 披沙炼金

  如期再降息，但仍不是终点：中国人民银行决定，自2015 年5月11 日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25 个百分点。流动性如我们此前预期继续宽松，虽然下降幅度略低于市场预期，但有三点是明确的：1、经济下行压力下，管理层降资金成本的决心“不实现 不罢休”；2、低通胀环境下未来流动性宽松格局将持续，考虑到利率市场化加速，价格工具的边际效应下降，但数量工具仍可期待；3、3、据我们测算降息后利 息总额较降息周期前减少16%，每月月供减少9%，房屋本息相当于打92折，对购房成本的改善作用明显。330 政策出台以来各地落地进展低于预期，其背后原因依然在于利率市场化环境下，商业银行出于资金成本的考虑，但我们观察到4 月以来银行间流动性明显松动，同时叠加此次降息带来的利率中枢下移，我们认为商业银行对330 政策的落实速度将加快，尤其在折扣利率层面将有更明确的空间，继续看好购房成本下移所撬动的需求持续回升，特别是改善性需求的弹性值得期待。

  行业量价齐飞，成交结构再改善：我们从年初以来发布多份报告强调对基本面的乐观预期，尤其4 月份开始，开发商推盘意愿趋于强烈，主流城市无论是量价还是成交结构都已经出现积极变化，我们跟踪的重点城市5 月份至今同比增长35%，其中一线、二线、三线城市环比增长12%、17%和24%，成交热度如期逐步升温。成交结构来看，330 政策后，主流城市的成交结构也正发生分化，一线城市二手房在新政后的成交增速开始超越一手房，而二线城市15 年以来二手房成交占比首次超过50%，其中值得关注的是我们去年以来多次强调的北京和深圳区域市场正如期迸发，北京4 月二手房成交创下25 个月来新高，而深圳二手房价格则持续领涨全国。在整体市场成交向好的同时，产品成色也开始变化，重点房企的成交结构中，首改和再改的占比回升至较高水平， 显示管理层对于改善性需求的支持政策正在逐步生效。

  龙头+转型齐飞，维持买入评级：我们一直强调，流动性不见顶，地产板块就 有继续演绎的舞台，随着成交量逐步起色，市场对于地产板块的疑虑也将逐步打消，维持行业“买入”评级。标的方面，强调“选择两极 拒绝中庸”的配置思路，推荐保利、招商、万科、华侨城，中小房企方面，推荐阳光城、中天城投、蓝光发展、鲁商置业、中洲控股以及去年6 月份构建的绝对收益组合，我们强调此轮行业龙头和转股不会是零和博弈，而是共同成长的两个方向，最后我们建议关注北京+深圳区域机会，以及地产+金融的投 资机会。