[中信建投]房地产：物极必反 向死而生

  投资增速探三年来新低，新开工增速企稳回升： 前四月全国房屋新开工面积 3.58 亿平米，同比降 17.3%。在宽松通道中，销售的回暖已经如期推动新开工增速企稳回升，但从绝对值来看，单月新开工仍然处于三年来仅次于上月的历史性低位。全国房地产开 发投资 2.37 万亿，同比增 6%，增速回落 2.5 个百分点。分区域来看，尽管走势分化，但均已创下 12 年来新低。作为市场对今年地产投资最为悲观的卖方，我们年初判断全年投资增速在 7%左右，前 4 月投资同比已下探至 6%，数据印证了我们去年年初即强调的观点：投资下行不可逆转，且需求端的回暖也难以带来产业链前沿的回升。虽然 330 组合拳之后，宽松政策一再释放，包括本月进一步降息已经兑现，但仍未扭转投资增速下行至历史性低位的走势，低迷投资与“稳增长”预期下的博弈空间仍然是行 业焦点，后续宽松持续以及相关行业政策可期。

  土地市场继续低迷： 房地产开发企业土地购置面积 0.55 亿平方米，同比下降 32.7%；土地成交价款 1571 亿元，同比下降 29.1%。从绝对值和增速看， 4 月土地购置整体仍然维持低迷走势，累计同比继续探底。 40 个大中城市中，一线、二线城市土地成交溢价率出现反弹，其中一线城市溢价率已创下一年来最高值。土地市场与土地价格的走势背离，说明区域分化的进一步扩大 不可避免，本轮政策带来的成交释放也将始于以北京、深圳为代表的一线城市，能够在这些区域合理布局的企业将会占得先机。

  销售 降幅大幅收窄，二季度回暖启动： 商品房销售面积 2.64 亿平米，同比降 4.8%，商品房销售额 1.77 万亿，同比下降 3.1%，降幅收窄 6.2 个百分点，其中住宅单月销售面积及销售额分别实现7.7%及 16%的同比增长。二季度市场确定性回温，单月销售首次出现同比增长，一方面受去年同期低基数影响，另一方面是 330政策红利逐步释放的体现。各地相关信贷政策的跟进，多次降息降准的刺激，及二季度推盘旺季的来临，都将推动需求进一步释放。房价下行走势如我们预期 已接近尾声，但市场分化程度加剧，一线城市逐步企稳回升，三线城市则难以出现量价齐升的局面。

  宽松政策铺路，信贷增速小幅回 升： 房地产开发企业到位资金3.63 万亿元，同比降 2.5%。其中，国内贷款 0.73 万亿元，同比降 4.8%；自筹资金 1.44 万亿元，同比增 0.1%；个人按揭贷款 0.43万亿元，同比增长 2.1%，增速回升 2 个百分点。继去年 11 月、今年 2 月宽松政策之后， 5 月又迎来一轮降息。正如我们所强调，投资的低迷将强化宽松格局的持续性，我们认为未来开发商的资金压力也将趋缓。