[中房研协]深圳楼市狂飙乱炒作 市场交易秩序要自律

  热点回放

  5月份，在中央降息、各地利好政策落实、股票获利盘推动、市场情绪逐步高涨等因素推动，房地产市场预期向全面看涨方向发展。当前市场正处于结构化发展阶段，一线城市成交好于二三线，深圳则又突出于一线其他城市。实际成交数据更能说明问题，根据CRIC数据，一线城市5月份成交总量达到367万平方米，同比增长72%，深圳表现最为突出，5月份成交量达到66万平方米，环比增加43%，同比大涨153%。

  深圳的楼市究竟有多火？据相关媒体调查，以自贸区概念为炒作题材的前海、后海、宝中片区，以及以深圳北站的城市副中心辐射区，从去年“9·30”政策放松以来，房价涨幅高达40%-70%,而以学位房著称的香蜜湖、景田、农林片区，涨幅30%-40%,罗湖、盐田、部分福田老城区房价涨幅也在20%左右。

  更加极端的例子是深圳中洲•中央公寓曝出37万/平天价楼盘，其不负责任的市场炒作，引发各界争议。6月3日该公司被深圳有关部门约谈，相关楼盘备案价格回归到17.6万/平。

  另，中国房地产测评中心最新发布的228指数显示，2015年5月，深圳一手房价格指数为1172.4点，较上月上升25.3点，环比上涨2.21%，涨幅较上月扩大0.66个百分点，同比上涨3.67%。

  各方观点

  对于本轮行情中，深圳的突出表现，各方观点并不一致：

  中原地产研究总监刘渊认为，深圳楼市规模小，是“北上广深”中最小的。同时，新房占比也是最低的，仅占三成。因此，虽然其新房库存消化周期与其他一线城市相差不多，但存量绝对值很低。当需求反弹时，新房库存不能像其他城市那样起到蓄水池的作用，市场容易被一下子推高。另外，作为一个移民城市，深圳本身的人口增速就在全国居前列，其常住人口中，年轻人占比也较高。从第六次全国人口普查数据可以看出，深圳20-24岁年龄段的年轻人占比极高，而50岁以上的中老年人占比则很低。这也决定了深圳楼市的购买需求和潜力非常大。

  但也有多名机构人士指出，深圳二手房市场早已占据半壁江山，并不是只能从新房市场买房。“开发商们有能力联手制造稀缺。”据美联物业数据，4月份以来深圳可售货量便处于高位。5月份，深圳全市共有9个商品住宅项目取得预售许可证，推出3697套商品住宅，与4月份相比基本持平，新增供应维持稳定;6月份全市将有26个项目开盘及加推，与4月相比基本持平，仍处于高位水平。

  面对突然上涨的房价，以及各方的关切，深圳有关政府部门已不堪压力。上周，深圳规土委发布四项措施，表示要继续执行限购；将严查故意制造“日光盘”；严查人为加剧供求紧张的“捂盘惜售”；从市场供应环节缓解库存不足的压力。上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，面对深圳房价的暴涨，官方急于出来表态，但四项措施的效果并不乐观，未来半年至一年，深圳官方的压力还将继续增加，成为“热锅上的蚂蚁”，势不可免。

  对于深圳个别楼盘的恶意炒作，业内人士也有不同的看法：

  励拓行销CEO臧建军认为，炒作一直是房地产营销的重要手段。我们要紧扣时事热点“抢头条”不断增强企业品牌认知，要联动政府和专家来炒作土地区域价值，要不断通过事件营销来扩大项目影响力。当下的营销环境下，营销人更要善于利用炒作实现“四两拨千斤”的传播效果，会哭的孩子有奶吃，善于炒作的营销才有效率。

  易居中国执行总裁丁祖昱则认为，炒作不能背离市场行情，否则的话就有误导消费者之嫌。开发企业千万别认为这个市场想炒就能炒，其实炒过头贻笑大方的还是自己。这次深圳的相关部门算亡羊补牢了，但之前的把关还显不严，否则也不会出现37万报价上报成功的情况。但要靠政府来做管控我个人认为也不可取，毕竟这是市场行为，他就要报37万，其实政府也很难干预，所以还是需要市场的第三方，像克而瑞、房价点评网、丁祖昱评楼市来进行分析、点评或监督。

  中房分析

  与火热的A股市场相比较，房地产市场能够拿出来“炫”一下的看来也只有深圳这个板块了。作为一线城市中最年轻，且楼市体量较小的城市，深圳楼市一直有点按捺不住。去年“9·30”新政后，市场开始启动，今年“3·30”政策后则呈现起飞状态。深圳楼市可以看作是整体楼市回暖大背景下的一个特例存在，但也并不意味着深圳的市场秩序就没有问题。

  现状怎么看：深圳楼市的快速上涨有特殊性

  从宏观层面看，央行连续实施宽松货币政策，国家统计局发布数据也显示全国市场基本触底反弹，房价环比回升，市场舆论和预计都再次回转向上，这也促使深圳这个相对敏感的市场快速回暖，甚至出现非理性的市场炒作行为。从微观层面看，深圳的人口结构依然年轻化，上文提到六普人口数据就很说明问题。有持续性的年轻人口迁入，房地产市场需求自然具有持续性，短暂调整后的需求爆发也在情理之中。另外，深圳经过近几年的产业升级，人才结构的吐故纳新，居民收入水平大幅提升，再加上深圳户籍制度的不断放松，在某种程度上突破了此前的限购政策束缚，为投资需求打开了一定空间。

  深圳的人口特性、地理特性决定了其楼市发展较全国而言有一定特殊性。

  未来怎么走：市场继续分化，不会全国普涨

  从可预期的时间范围内（如半年），深圳楼市还会继续上升，但随着深圳有关部门四项措施的发布，市场可能会趋于谨慎。市场炒作是影响舆论的手段，政府部门的干预更会影响舆论和预期。改善深圳供求关系的重要措施就是加快新增住宅用地供应，同时利用“工改居”建设保障性住房，并推动已批未建用地的“工改居”建设商品住房的步伐。个别开发商的炒作可以影响一时一地的价格走向，但决定真个市场房价的根本因素还是市场供求。

  全国市场将继续分化。普涨局面不会出现，结构化特征明显。其他一线城市和部分热点二线城市房价也将继续回暖，尤其是在地价日益上升的背景下，房价会进一步被抬升，这基本已经形成共识。但更多的三四线城市虽然也同样享受政策利好，但受人口、资金、供求等因素限制，市场发展未必乐观。

  企业同样分化。面对未来市场的挑战和不确定性，大企业之间不计前嫌，开展合作已经成为趋势，万科和万达的联合就是明证。房地产企业和互联网公司的结合更是呼应者众，如华远和360，小米和正荣，腾讯和方兴地产等合作，在智能家居方面发挥各自的优势，未来发展有想象空间。显然，走在时代前列的都是明星公司，其余大部分中小开发企业则处于资金断裂、融资困难、销售不畅的尴尬境地。

  政府行业怎么办：政府继续坚持市场化导向，行业应加强自律

  对于已经向市场承诺要收回“有形之手”的政府而言，面对类似深圳，未来也许是上海或北京的市场快速回升，如何施政？我们认为政府有关部门应清醒认识到，房地产市场的回暖是来之不易的，可以积极干预，但要选择合适的方法和手段，比如多采取市场化的税收、金融措施，不用或少用行政命令。

  行业组织和第三方机构要积极发挥监督作用。信息公开是应对恶意炒作的最佳办法。市场研究机构及时、客观发布研究成果，政府则有义务及时公布土地及新房二手房的供求数据。行业组织加强自律，对恶意炒作，影响市场交易秩序的企业，要给予谴责和规范，在力所能及的范围内，联系会员，共同维护来之不易的良好市场局面，尤其是开发企业，不能好了伤疤忘了疼。