[克而瑞]若不是中档拖后腿 这些城市房价涨更快

  今早，国家统计局如期发布了70大中城市房价统计数据，8月份一手房价格环比综合指数连续两月上涨，一线城市房价依旧领涨，环比上涨城市依然较上月 增加了4个，共计35个，已达统计样本半数。更为值得关注的是，据统计局测算，8月份70城一手房价格同比综合平均从上月下降0.4%转为上涨1.7%， 为自2014年9月份以来首次转正。

  但从市场表现来看，近两个月份市场成交环比却在持续下滑，如8月份一线城市成交均现下滑，直到9月上半月也未见起色，那么为何70大中城市房价能够做到淡季不淡？9月份房价又是否能延续上涨走势？支持当前房价上行的动力又来自哪些项目？

  70城房价逆市上涨，最关键动因还是房企运营策略的转变

  从行业角度分析，我们认为原因主要来自以下几个方面：

  首先，8月市场成交环比下降更多的还是来自于淡季因素，并不能说明市场景气走淡，与去年同期相比，一二线重点城市成交仍然明显超出。据统计局数 据，前8月国内商品房销售面积增速(7.2%)、销售金额同比增速(15.3%)均高于7月，增速分别提高了1.1和1.9个百分点，而就房管局数据来 看，一二线城市8月成交同比增幅超过3成亦是常见现象，如京沪穗深8月份商品住宅成交同比增幅均在5成以上。

  其次，在持续放宽的信贷政策和各项政策利好作用下，目前消费者购房信心趋于积极，尤其是降息、公积金首付比例下调等政策的推出，促升了大量原本 处于犹豫的首置群体购房意愿。据CRIC调研问卷统计，3季度消费者信心指数也依旧在持续上升。并且“越涨越买”的传统购物心理，也为房价上涨提供了更多 动力。

  最后，也是最重要的一点，则是与房企越来越注重利润有关。随着房地产行业成熟度不断提升，如今行业的利润空间已经越来越窄，高回报的投资项目也 越来越少，以往利用扩大规模来平摊个体风险的做法已经不再适用。因此我们看到，即便是在如今业绩目标完成率承压的情况下，如非伤及生存，大多数房企还是希 望将项目卖出应有的价格，对于项目营销时的价格折扣也显得更为理性，而不是一味追求快速回笼资金再投入新项目。

  9月重点城市房价持续上涨，消费者信心依旧趋于积极

  为了研判9月份房价上涨的趋势是否仍在延续，我们选取上海、深圳、杭州、合肥、成都、南京等六市为样本，以类似于编制70大中城市房价的指数的 方法，对这些城市房价走向进行了测算。分析结果显示，重点城市房价仍然是涨多于跌，除合肥外，其余样本城市9月上半月房价均高于8月，其中上海、深圳房价 依然持续领涨，今年成交表现较佳的杭州、南京房价亦上涨较快，半个月内房价增速均超过0.5%。以此来看，9月上半月市场成交虽然持续降温，但是从房价角 度来看，消费者和企业信心依旧趋于积极，而这也进一步佐证了我们之前对四季度市场的积极判断，年末房地产市场的量价齐升理应可期。

  高净值群体入市推升中高档价格，中档项目上涨动力略显不足

  为了进一步分析推动房价上涨的动因，我们分别就不同单价段的项目价格涨幅进行了分析，就测算结果来看，有以下几点值得关注：

  1) 中低档项目(均价0.8-1倍)涨幅较快：行情转暖推升首置预期

  此类项目多位于城市郊区，位于市区上班通勤范围的“最外圈”，但随着城市交通路网的外延、城市边界的扩张，还是吸引了较多首置群体的关注。对于 首置群体而言，购房的经济压力相对较大，对于房价的判断也更容易受到政策利好因素的影响。因此在当下公积金补贴、降息等优惠政策接连推出、行情转暖之际， 也会对于房价给出更为积极的预期。

  2) 一线中高档(均价1.5-2倍)、二线高档(均价2-3倍)涨幅最快: 高净值群体购房趋于积极

  考虑到一二线城市房价收入比的差异，这两类项目所对应的人群其实恰好可分为同一类，均是跨进了各市“高净值门槛“的家庭。对于这类人群而言，购 房开始更多的考虑投资性需求，对于价格的敏感性也更多的表现在投资于上。因此在目前楼市行情向好、而证券化投资受阻的情况，也为这些项目价格上行带来了更 多的机会。这里值得注意的是，合肥市由于房价梯度尚未完全形成，高档项目的需求归并到了中高端产品上，致使中高档项目房价增速出现挤压式快速上涨。

  3) 中档项目(均价1-1.5倍)房价涨速最慢：产品竞争充分，未来上行空间相对较小

  除南京外，各样本城市的中档项目房价增速均处本市低位。此类项目大多已经可以触及城市相对热点的区域，如在上海可以买到外环内的轨交沿线住宅， 在二线城市更是可以买到发展成熟的城市新城，如在南京可以买到河西南、雨花，在杭州也可以买到拱墅、滨江。此类项目所对应的购房人群大多是新兴中产阶级， 需求量较大，但是供应量也很大，所以产品竞争相对充分，房价上涨空间也大多在6-8月率先得到了体现，并且从需求角度来看，出于自住需求的购房者也较为理 性。因此即便是在市场回暖周期中，目前房价涨幅也还是处于较低位置。

  这里需要说明的是，南京比较特殊的原因是基于补涨因素。自江北新区落地以来，中低档项目在江北新区的带领下大放异彩，7、8月份吸引了绝大多数 购房者的目光，以至于河西南、城南等地的中档项目房价涨速放缓，在8月份甚至不涨反跌，房价环比7月下降了0.23%，因此9月上半月中档项目房价异动更 多的还是基于补涨因素所致，未来持续领涨的可能性不大。

  综上所述，对于四季度的大中城市房价走势，我们认为房价继续上涨仍是大概率事件，毕竟在政策持续趋宽的大环境下，供求双方信心还是不太可能出现 突然反转。但是对于中档项目而言，鉴于目前市场表现相对平淡，我们建议企业定价还是不必过于激进，并且在该类项目的土地投资机会上，也应该予以更加谨慎的 判断。