[克而瑞]金九供应暴涨而成交平平 银十回升可期

  【研究视点】

  “金九”供应暴涨而成交平平,“银十”回升可期

  今年“金九”市场供应大幅增长，部分城市甚至刷新了年内供应最高纪录；而成交方面，中央及地方各级政府频频出手，为成交回升、加速库存去化铺路，然9月市场表现却让业内各方期望落空了。

  “金九”虽不如意，但受央行首套房首付比例下调政策影响，“银十”或有一波刚性需求的集中释放。同时，随着年底将近，企业迫于业绩压力，促销力度逐步加大，购房者观望情绪将逐步减弱，也将助推四季度成交逐步企稳回升，而供应也将维持高位。

  【纵深解读】

  经济：内外需疲弱，“保七”对房地产支持不减

  政策：“9•30”再现，四季度出台针对性政策可能性加大

  楼市：“金九”成色不足，四季度回升可期

  房价：房价指数延续上行趋势，环比涨幅有所收窄

  土地：地市量升价涨首现同比正增长，预计热度将持续攀升

  【图说楼市】

  供应：整体环比大幅回升，一线城市增幅尤其明显

  成交：全月“先抑后扬”，但整体环比仍继续下滑

  库存：供求比明显回升，部分城市库存量有所上升

  成交结构：北上深各面积段成交占比仍表现稳定

  【研究视点】

  “金九”供应暴涨而成交平平,“银十”回升可期

  今年“金九”市场供应大幅增长，部分城市甚至刷新了年内供应最高纪录；而成交方面，中央及地方各级政府频频出手，为成交回升、加速库存去化铺路，然9月市场表现却让业内各方期望落空了。

  在经历8月的救市潮后，9月上半月市场反应平平。下旬，新华社、人民日报等央媒接连发表评论，肯定房地产在宏观经济中的支柱地位，这或是中央有 政策出台的预兆。果不其然，央行与银监会于30日发布通知，对于非限购城市，首套普通住房商业贷款首付再次下调至最低25%。这对市场表现稍显惨淡的二、 三、四城市、特别是库存压力较大的沈阳、青岛等城市而言，犹如再次注入一剂强心剂，对刚性需求的刺激较大，或加速十月二、三、四线城市市场成交回升。地方 层面，公积金二套首付比例至2成于的政策，本月仅有南京市、江西省和云南省落实。但一方面该项政策本身惠及面不广，另一方面，政策落实时间较短，9月市场 未有明显反应。同时云南省和辽宁省延续上月地方政府的救市步伐，出台了稳定房地产市场发展的多条措施，其中不乏刺激力度较大的政策，如辽宁再次调高普通商 品住宅标准；也不乏政策创新，如云南鼓励农民进城买房等等，地方政府为拉动房地产市场成交回升仍在坚持不懈的努力。

  于此同时，企业早为备战“金九”卯足了劲，7、8月份即开始藏货，8月更是频频营销蓄客，只待“金九”爆发。9月市场供应的爆发果然如约而至， 各线城市供应环比均大幅增长，个别城市供应量更是刷新了年内最高纪录。然而，在政府和企业的多方努力之下，市场却未有太大反应，成交表现平平，多数重点城 市成交虽仍在相对高位，但并未如大家对“金九”市场的预期一样，成交有所回升，而是继续下探。而高库存城市分化本月进一步加深，沈阳等高库存城市，供应量 仍未得到有效节制，本月供应仍然向上攀升，从而带动库存上涨。而长春、大连、贵阳、常州等同是高库存的城市，供应不仅持续处于相对低位，本月仍继续下滑， 库存压力在逐月的库存消耗中慢慢缓解。

  而本月土地市场热度继续提升，成交地块的溢价率普遍上涨，福州晋安一地块更是拍出276%的高溢价，佛山、宁波、厦门、南京、上海和合肥等等多 个城市均现地王。不过在7、8月多地政府要求各地根据市场库存状况严控土地出让之后，本月也有不少城市挂牌量出现明显下降，而成交大幅下滑，如长春、青 岛、长沙等等；部分高库存城市也仍时有流拍现象发生。

  “金九”虽不如意，但受央行首套房首付比例下调政策影响，“银十”或有一波刚性需求的集中释放。同时，随着年底将近，企业迫于业绩压力，促销力度逐步加大，购房者观望情绪将逐步减弱，也将助推四季度成交逐步企稳回升，而供应也将维持高位。

  【01 经济】

  内外需疲弱，“保7”对房地产支持不会减弱

  8月，我国出口增速和固定资产投资增速继续下滑，内外需短期仍在拖累实体经济，全年“保7”仍存一定风险，国家对房地产的政策支持不会减弱。

  全球经济整体复苏动能减弱，8月份我国出口连续第二个月同比下降。三季度以来，世界主要经济体经济增长动力减弱：美国经济在前期强劲复苏基础上 增长动能有所减弱；欧洲经济温和复苏，但基础仍不牢固；日本经济在二季度收缩后复苏力度微弱。受此影响，8月份我国出口金额同比下降5.5%，连续第二个 月下降，但降幅较上月有所缩小。总体来看，1-8月我国累计出口金额同比下降1.5%，照目前形势看，该值年底很难“转正”。换而言之，今年外需对我国经 济增长的贡献很可能出现历史第二次“负效应”(注：第一次是在金融危机后的2009年)。

  固定资产投资累计增速持续放缓，内需企稳反弹动力不足。8月固定资产投资累计同比增幅为10.9%，继续呈低位下滑态势。其中，房地产开发投资 增速继续下滑，前8月仅为3.5%，比前7月减少了0.8个百分点。9月财新中国制造业采购经理人指数初值录得数据为47，较8月终值下降0.3个百分 点，该值创六年半新低。上述指标显示，当前我国内需反弹的动力仍较弱。

  内、外需短期仍在拖累实体经济，全年“保7”仍有一定的风险。在此背景下，我国经济平稳运营需要房地产业继续保持扩张力，后续仍会继续出台宽松政策为之保驾护航。

  【02政策】

  “9•30”再现，四季度出台针对性政策可能性加大

  经历过8月的一波救市潮后，9月中上旬不论是中央层面还是地方层面，政策调整力度都大为减弱。然而，一方面，经济下行压力依然较大，全年“保 7”仍需房地产保驾护航；另一方面，房地产市场回升乏力，部分二、三、四线城市库存压力仍未实质性缓解。在此背景下，9月30日央行再次“救市”，下调非 限购城市首套普通住房商业贷款首付比例至最低25%，这对二、三、四线城市刚性需求或有一定的刺激。此外，住建部也于9月21日发文，明确了住房公积金异 地个人住房贷款办理流程，以及将构建全国性的住房公积金异地贷款业务信息交换系统。客观来讲，这项政策并无“新意”，只是将之前提议和很多城市已经推行的 做法，再度明确一下并统筹到全国范围。但其“意义”却不小：一方面，通过异地缴纳和贷款的顺畅流转和盈亏城市间“削峰填谷”，可以最大限度地发挥公积金对楼市的支持作用；另一方面，该政策将彻底打破以往省市间公积金管理各自为政的局面，有利于形成全国统一的公积金资金池，为今后公积金制度进一步改革打下基础。

  地方层面，9月政策延续上月“加快中央政策落地和因地制宜出台针对性救市政策”的风格。主要体现在4个方 面：1)武汉、北京等城市积极落实首套付清贷款、二套公积金贷款首付2成新政。其中，武汉将这一政策的户型限定在144平方米(含)以下，意味着改善和部 分中高端需求将同时受益。2)针对库存过高的问题，辽宁省出台新政，明确将小户型和户型适合的存量商品住房，纳入安置房房源；同时加大棚改力度，全面推行棚改货币化安置，打通保障房、棚改房、拆迁安置房与商品住房之间的通道。3)鼓励行业转型升级，山东提出加快转变住房建造模式，推进建筑(住宅)产业现代化，转变房屋供应和消费模式，加快转变房地产企业发展模式，等等。4)针对新城发展盲目的问题，河北出台新政，提出要准确把握城市定位和功能布局，把服从承接北京非首都功能疏解的需要放在首位，打造规模适度、职住合一、生态优美、生活便利、成本低廉、宜居宜业的首都卫星城，不建“睡城”和“围城”；合理划定城市开发边界，防止摊大饼式盲目外延。

  展望四季度，随着中央和地方层面救市政策的逐渐到位，“新”政出台的力度和频度预计会减弱，后续刺激或聚焦于原有政策的细化和深化：1)已明确 大方向的政策，将加快具体细化和落地。比如鼓励开发商由开发销售向租售并举模式转变，政府还需围绕降低开发成本、提升房企盈利能力，创新土地出让制度和财 税优惠政策。2)已落地的政策，还要进一步研究如何有效地激励市场化主体。比如，有些城市出台政策将首套利率下限为7折、二套首付比例降至4成，但实际上 很少银行乐意去做，导致这些已落地的政策一直处在“空转”状态。这就需要政府进一步出台针对性政策(如政策补贴、税收优惠)以激励市场化主体积极执行政 策。

  【03 楼市】

  “金九”成色不足，四季度回升可期

  本月重点城市商品住宅供应较8月明显增长，但成交仍未有明显起色，“金九”明显不及预期。具体来看，重点城市商品住宅供应环比增多减少，整体增 幅近19%，其中一线城市上升最为明显；而成交来看，整体成交量仍延续下滑态势，本月环比继续小幅下降，且同比增幅明显收窄。在供应增长成交不振下，本月 供求比明显上升，使得部分城市库存量有所增长，助推消化周期也小幅上涨。

  1、供应：整体环比大幅回升，一线城市增幅尤其明显

  9月，重点城市商品住宅供应量整体环比增幅19%，为下半年首个供应小高峰。一线城市表现最为强劲，四城供应量近490万平方米，环比增幅超过 60%，其中上海、广州增幅最为明显。二、三线城市环比也是增多减少，城市间分化也十分明显，南昌、宁波、福州等城市，供应量环比增幅都在140%以上， 而海口、厦门、大连、长春等城市，供应仍未有起色，继续下探，本月环比跌幅都在40%以上。

  9月供应量的回升早在意料之中，一方面，“金九”本是传统推售旺季，适逢“双节”，历来也是全年供应量较多的月份之一，再加上“双降”等政策效 应，一定程度上提振了市场信心；另一方面， 7、8月供求的持续走低，使得市场热度不振，城市项目存货增多，房企业绩压力增大，因而，企业抓住“金九”月加大供应量也有在销售上“冲一把”的期望。

  从CRIC监测的历年数据来看，下半年市场供应相比上半年会有较大幅度的增长，4季度重点城市商品住宅供应量将继续回升，且总量将明显大于3季度。

  2、成交：全月“先抑后扬”，但整体环比仍小幅下滑

  供应量的大增并未带来市场的回升，9月重点城市商品住宅成交量环比继续小幅下降，上半月成交量明显不济，全月成交呈现 “先抑后扬”走势。一线城市表现最差，环比降幅最大，其中除上海成交量环比小幅上升外，其余全部下降，尤其是北京、深圳降幅尤其明显；而二、三线城市商品 住宅成交，环比增减参半，本月整体成交量与8月基本持平，表现较为平稳，而值得关注的是，南京、济南、长沙、苏州等城市，成交量环比上升明显，市场表现突 出，尤其是南京，本月商品住宅成交量近133万平方米，为2010年以来单月成交最高值，市场火爆程度可见一斑。   

  “金九”成交不及预期，在我们看来，主要有以下几个方面原因：第一，受今年“9•3”小长假影响，很多居民出游计划提前，节日的特殊性也使得购 房者看盘积极性明显降低，上半月成交量大幅下滑，拖累整个月成交基数。第二，房企没有给出大幅“促销”、“让利”也是重要原因，尤其是一些市场表现较好的 城市，房价稳步增长，一定程度影响成交回升。第三，前期政策效力递减，近期“首套结清，再买二套公积金首付2成”等新政落地较慢，刺激需求有限，成交量上 涨动力不足。

  对于4季度市场，将是房企今年业绩冲刺的最后时机，各项营销力度必然加强，再加上供应的增加，因而，成交回升可期。

  3、库存： 供求比明显回升，部分城市库存量有所上升

  9月，重点城市商品住宅供求比较上月大幅回升，本月超过一半的城市供求比在1.0以上，其中，广州、沈阳、南昌等城市，供求比更是在1.5以 上，本月供大于求的状况明显，尤其是沈阳，市场去化压力本就突出，供求比的大增必将影响其去库存进程，去化压力更加增大。本月供求比的大增，主要原因还是 供应的明显回升，而成交继续不振，直接推高各城市的供求比。 

  库存方面，重点城市中超过7成城市商品住宅存量同比继续下降，尤其是深圳、苏州、成都、常州等城市，库存量下降幅度都超过20%。重点城市存量 的继续下降，主要原因还是今年整体供应的低位，而成交同比大大好于去年同期，有效地消耗了库存量，使得今年重点城市存量基数较低。然而不可忽视的是，本月 供应量的大幅增长使得部分城市库存量有所增加，尤其是沈阳等去化压力较大城市，加剧供求矛盾。

  消化周期来看，除重庆、南昌两城外，其余重点城市商品住宅消化周期同比仍不同程度下降，其中，一线城市降幅最为明显，平均降幅超过40%。重点 城市消化周期的继续走低，主要还是在于去年市场下行下，重点城市消化周期攀高，基数较大，而今年成交量同比大大好于去年，因而，同比消化周期才继续下降。 而值得关注的是，相较于今年8月，本月因为供应的大增使得不少城市消化周期不同程度上升，尤其是深圳，在成交量不断下滑影响下，本月消化周期环比上涨 24%，再次超过7个月。

  4、成交结构：北上深各面积段成交占比仍表现稳定，北京低档占比大幅下滑

  本月北上深三城各面积段产品成交占比与上月相比仍然表现相对稳定。从价格段来看，北京低档产品和中档产品成交占比有较大幅度下滑，中低档产品成交占比有大幅提升；深圳则高档产品成交占比有所下滑；上海各价格段产品成交占比环比变化不大。

  在从价格段成交结构来看，上海各价格档次产品成交占比于上月相比变化不大，而深圳高档产品成交占比有所下滑，北京低档和中档产品成交占比有较大幅度下滑。 其中北京低档产品成交占比降幅最大，环比下降7个百分点，本月仅11%，中档产品环比也下降了6个百分点，至27%，而中低产品大幅上升7个百分点，成交 占比已超4成。这主要与本月北京东洲家园、中国铁建兴盛馨苑等单价2万元/平方米左右的刚需产品热销有莫大关系。而上海除中高档产品成交占比环比下滑4个 百分点以外，其他档次产品成交占比环比变化幅度均在2个百分点以内，成交结构相对稳定，不过总体来看，上海低档和中低档产品成交占比均有所提升，这主要是 由于经历前几个月的改善型中高端产品集中释放，本月成交开始有所放缓，占比略向低档和中低档倾斜。而深圳高档产品成交占比本月环比也大幅下降4个百分点， 中低档产品和中高档成交均有较大幅度提升，环比涨幅均在4个百分点，这是在前期豪宅疯狂释放后，市场开始逐步回归刚需和改善为主的常态。

  从面积段占比来看，北上深三城各面积段成交占比仍然表现相对稳定。特别是上海，除90平方米以下产品成交占 比小幅提升3个百分点外，其余面积段产品成交占比环比变化幅度均1个百分点左右，其中90-120平方米面积段成交占比小幅提升1个百分点，120平方米 以上各面积段产品成交占比则普遍下滑1个百分点左右。深圳有着极其类似的成交结构变化，其90平方米以下和90-120平方米产品成交占比环比分别提升了 5个百分点和1个百分点，而120平方米以上面积段产品成交占比则均有小幅下滑。北京则呈现相反的走势。90平方米以下和90-120平方米产品成交占比 均有小幅下滑，大户型产品则有小幅提升，其中200平方米以上户型提升幅度最大，环比上涨5个百分点，至21%，这主要是由于本月润泽庄园，华润橡树湾等 项目均取得不错的销售业绩。

  5、本月小结： 9月不及预期，4季度市场回升是大概率事件

  9月，重点城市商品住宅供应虽明显增长，但成交未能扭转下半年以来的下滑态势，表现不及预期。一方面，上半月的“9.3”假期叠加开学期，使得 上半月成交量大幅下滑，直接拖累本月市场成交的回升；而另一方面，当前房企仍未抓住去化窗口期，努力去库存，因为市场仍鲜有明显的“降价”“让利”，这在 一定程度上也影响了购房者的入市决策。但值得关注的是上海、南京、武汉等城市，市场热度仍很高，成交量保持高位，“金九”表现抢眼。

  而对于4季度市场，一方面，7、8月的连续下滑，9月市场的不及预期，使得多数开发商业绩承压，这也就是说，4季度将是其冲业绩的关键时点，也 是今年最后一搏的机会，为此，企业必定加大供应，并采取更加多样、积极的策略以求快速出货，提振销售，在部分二、三、四线城市预计会有一定程度的“让 利”、“促销”出现，对提振成交将有莫大帮助；而另一方面，去年4季度成交暴涨更多的还是依赖于“930”重磅政策推动，今年再现成交火热的可能性不大， 但是在当前经济压力下，4季度房地产市场能否提振对稳定经济十分重要，而目前来看，房地产市场仍未实质回暖，因而政府在政策面或迎来更大松动，在流动性预 期方面，更多降准、降息可期、金融机构的流动性或进一步打开、财政政策支持力度也可能进一步增加。因而，4季度市场整体回升是大概率事件。

  【04 288指数】

  房价指数延续上行趋势，环比涨幅有所收窄

  2015年9月，中国城市住房(一手房)价格288指数为1098.6点，环比已连续5个月上行，指数较8月上升4.9点，环比上涨0.45%，涨幅较上月缩小0.01个百分点，同比涨幅扩大至0.77%。

  从指数趋势来看，9月国内一手房交易价格指数延续了前五个月上涨的趋势，但涨幅有所收窄。其中，全国31个省级行政区域中，一手房价格指数环比 上升的区域数为23个，较上月增加8个。一方面，在持续放宽的信贷政策和各项政策利好作用下，目前消费者购房信心趋于积极，尤其是降息、公积金首付比例下 调等政策的推出，触动了大量观望首置群体购房意愿。另一方面，楼市背后的逻辑基本都是“买涨不买跌”，因此，房价连续的上行也加速购房者入市的节奏。但由 于9月整体的成交并不如以往火热，且部分三四线城市库存较高也制约其房价上涨，以致整体房价指数增幅收窄。

  分城市能级来看，一线城市依旧处于领涨地位，同环比涨幅均领先其他城市，其中深圳市房价热度不减，本月继续领跑，环比上涨4.18%，同比来 看，四个一线城市也均高于去年同期，其中，深圳同比上涨28.84%，远超其他城市。虽然深圳楼市成交经历了暴增之后有所回落，但受成交结构性影响，房价 仍一路上涨，在一线城市中也路遥遥领先。而上海房价指数同环比涨幅也较为领先，这与最近上海土地市场“面粉贵过面包”不无关系，甚至不少房企在上海拍地， 预期成交楼板价直接参照周边楼盘的成交价，这也导致区域内在售楼盘价格水涨船高。但不可忽视的是，一线城市特别是热点区域房价上涨速度过快，存在被透支的 风险，还需理性对待。

  二线城市方面，超过八成的城市房价指数环比上行，苏州、合肥、呼和浩特、青岛等八市涨幅均超过了1%。其中厦门涨势最为显著，房价指数较上月上 涨2.89%，同比也上涨6.92%，高居二线城市之首。厦门房价上涨主要是受供应结构及土地市场影响，9月供应较8月下降了38%，且以改善型产品为 主；而9月土地市场也颇有亮点，龙湖地产以超五成的溢价率拿下厦门总价地王，也使得周边开发商涨价底气十足。

  目前房地产价格趋势虽已现稳步上涨势头，但对于三、四线城市而言，受限于供应过剩、需求疲软等客观因素，四季度房价仍然难现全面上涨；并且就 一、二线城市来看，目前大多数城市房价已经来到了较高位置，前期积压的购房需求也已在二季度以来的回暖中得到了释放，继续快速上涨的可能性不大。因此我们 认为四季度房价增速或将有所放缓。但是从市场层面来看，基于以下三点有利因素，房价在四季度持续上涨的基本面仍然不会改变：其一，近半年房价的上涨更应视 为补涨，全国层面来看房价仍有一定上涨空间；其二，在持续放宽的信贷政策和各项政策利好作用下，目前消费者购房信心趋于积极。其三，房企目前越来越重视项 目的盈利空间，因此我们认为，即便是在“营销大战”的四季度，房企在价格折扣方面也会表现得更为理性，一味降价求去化的现象不太可能出现。

  【05土地】

  地市量升价涨首现同比正增长，预计热度将持续攀升

  2015年9月，土地市场成交面积、成交金额环比双双大幅回升，成交金额涨幅更是达到了66%。一线城市方面，北京、上海成交量均现大幅上扬， 深圳更是迎来了暌违已久的土地成交，3块商办用地共计拍出130亿元，创下近20个月以来新高。二线城市方面，成交量价亦是双双环比上行，溢价率指标更是 攀升至31.79%，继8月份后再创今年新高，合肥、厦门、南京等热点城市土拍市场均有多块高溢价宅地拍出，其中南京更是再现了“一日三地王”的火热局 面。

  1、成交：出让量价今年首现同比正增长，平均溢价率大幅上扬

  9月份，土地市场成交热度急剧升温。CRIC监测的300城经营性土地共出让432幅，较上月增加了70幅之多。成交建筑面积为4260万平方 米，环比上涨20%，同比增加12.9%，成交总价1621亿元，环比暴涨66%，同比大增61.1%，就同比指标来看，成交建筑面积与成交总价指标均是 今年以来首现正增长。溢价率方面，本月平均溢价率达到27.87%，较8月份上涨了7.31个百分点。本月土地市场之所以出现量升价涨，溢价率指标亦快速 上扬，在我们看来主要有以下四方面原因：首先是基于二季度以来的销售回暖，市场成交的向好不仅充实了开发商的口袋，更坚定了房企的拿地信心，为土地市场高 热打下基础；其次是一二线城市供应井喷，为本月土地市场带来了大量优质宅地，也进一步让企业竞拍热情升温；再次则是信贷放宽，8月末央行再一次宣布双降， 货币市场持续宽松为地市提供了更多“弹药”；最后也与近期国土部积极表态不无关系，下半年开始，国土部即明显加快了用地审批进度，9月初国土部接受采访时 更是明确表示，为助力稳增长，正在全力推进多项重大政策举措，包括适度放开土地闸门，为重大工程用地开绿灯等等。

  2、分布：一线城市成交金额暴涨，二线城市溢价率再创今年新高

  9月，各线城市土地成交金额均现大幅上涨，其中一线城城市成交总价涨幅最大，环比上涨173%，成交单价亦较上月翻番；二线城市方面，成交面积 环比上涨12%，成交金额较8月增长29%，溢价率指标也再创年内新高；三线城市成交量亦由负转正，成交面积环比增加34%，成交金额环比上升80%。

  具体来看，一线城市本月成交建筑面积达到401万平方米，环比增加20%，成交金额547.7亿元，暴涨173%。本月北京、上海成交量均现大 幅上扬，其中上海更是成交金额环比上涨438%，成交面积环比上涨70%，并在宝山区大场镇、青浦区赵巷镇接连拍出多块高溢价宅地。而深圳更是迎来了暌违 已久的地块入市，3块商办用地共计拍出130亿元，创下近20个月以来新高。

  二线城市方面，9月份成交建筑面积达2312.7万平方米，成交金额819.51亿元，均现环比上涨，溢价率指标更是攀升至31.79%，继8 月份后再创今年新高，成都、杭州、天津成交金额环比均现大幅上涨。具体到热点地块来看，合肥、厦门、南京土拍市场均有多块热点土地拍出，以23日南京土拍 为例，在当日成交的4幅地块中，G34、G35、G36均刷新了各自板块楼板价纪录，其中位于老下关的G34地块更是以22373元/平方米的楼面价晋升 为南京新单价地王。

  三四线城市方面，本月也迎来了土拍市场的量升价涨，成交建面环比上涨34%，成交金额上涨80%，珠海、常州、佛山均有多块高总价地块出让。但 在溢价率指标方面依旧表现平平，本月三四线城市平均溢价率为12.97%，与8月份相比变化不大。以此来看，虽然目前一手房市场成交大为好转，但对于三四 线城市的投资机会，企业仍然保持着相对谨慎态度。

  综上所述，9月份土地市场成交回暖，更多的还是基于一二线城市的成交景气回升，三四线城市土地市场成交虽现放量，但热度还是未见实质性回暖，这 一方面固然是因为三四线城市库存压力颇大，未来去化不易，但另一方面更深层次的原因，还是受制于当下不断逼仄的行业利润空间，为了寻求更高的利润率，为了 越来越难寻觅的土地升值预期，房企还是更愿意投资房价一再高涨的一二线城市。

  3、重点地块：优质宅地热度持续攀升，南京本月再造三地王

  本月土地市场成交量价齐升，大体量优质宅地更是引来众多房企竞争，诸如北京孙河宅地、合肥叉车厂宅地、厦门海沧P05地块、上海大场镇宅地均是 接连拍出超过5成的高溢价。但值得注意的是，商办地块表现平平，诸如深圳龙华、珠海横琴2015-15等区位较佳的大体量商办地块，也都只是底价出让，以 此来看，对于商办地产的投资机会，大多数房企还是持以相对谨慎的态度。

  单价TOP10方面，本月一线城市数量明显增多，北京、上海均有多幅优质地块出让，榜单首次两席均出自北京，朝阳区孙河乡的两幅宅地皆拍出了封 顶溢价。此外南京、合肥二线城市也有高溢价土地拍出，在23日南京的土拍市场上，四幅地块均是高溢价出让，三幅宅地都刷新了板块单价纪录，其中滨江商务区 的G34号地块更是超过了北京北辰，创造了南京全市楼板价的新纪录。

  (1)深圳：仅一家房企参与竞拍，龙华商办地王底价出让

  2015年9月23日下午，深圳市土地房产交易中心公开出让龙华民治的一宗商服用地——A811-0319宗地，该幅地块用途为商业用地、公园 绿地、城市道路用地，建筑面积57.79万平方米，起始价112.5亿元，折合楼面地价1.95万元/平方米，鉴于其高总价及开发难度等对房企要求极高， 最终只有龙光地产一家房企参与竞拍，以底价112.5亿元成交。

  从周边三公里内的商业及办公物业现状，我们也可以看到：1)商业配套较为充足：除了住宅项目的底商配套之外，有7家百货、购物中心辐射该区，其 中3家已经运营，4家将于2015年底至2017年相继开业，合计运营面积超过40万方，另外还有4.5万方的商品批发专业市场。2)办公发展空间较大： 辐射范围内仅3个成熟的办公项目，包括泽华大厦、七星商业广场办公、水晶湖郡，总计面积近11万方。其中，七星商业广场作为乙级办公租金却高于甲级的泽华 大厦，这与其以专业市场和办公结合的运营方式有很大关系。因此，我们建议产品方面可以办公为主，商业为辅，配以少量酒店、公寓等产品。

  (2)北京：保利首开64亿竞得孙河地块，创区域总价单价双料地王

  2015年9月2日，孙河2902-18、2902-19、2902-27地块最终被首开保利联合体以64.83亿元获取，溢价率50%，测算 楼面成本约为53830元/㎡。不论是楼面价还是总价双双刷新孙河区域纪录，成为孙河双料地王。值得一提的是，现场竞报保障房配建模式为异地配建，并规定 保障房建设单价标准为10000元/㎡。首开保利联合体正是以异地配建27500㎡保障房的优势成功获取孙河地块。相比原地配建而言，异地配建一方面可避 免高档住宅小区混杂中低端保障房小区，有效保证区域高档低密度小区结构的一致性；同时也通过规定保障房建设标准保证了保障房质量，可有效避免综合成本压力 之下形成的“粗制滥造”保障房。从周边土地来看，中粮地产在2013年7月获取孙河乡西甸村HIJ地块，折合楼板价约为48459元/平方米，成本也处于 高位。不够从周边项目成交来看，2015年8月中粮瑞府仅成交3套别墅，成交均价67957元/㎡；而首开琅樾成交7套，成交均价41830元/㎡，两项 目分别于7-8月入市，成交并不理想。再看附近的泰禾北京院子项目自2013年1月拿地、2014年2月开盘以来，至今已去化过半，形成了一定口碑效应。 从成本上看，泰禾、首开楼板价均低于30000元/㎡，相对更具优势。我们认为，在本幅孙河地王入市前，区域高端改善需求或被泰禾、首开项目提前收割，未 来该幅地块的价值客户仍需挖掘。

  4、本月小结：供需双方信心全面回暖，预计四季度土拍市场热度将持续升温

  9月份，在一二线城市土地供应放量的带动下，土地市场规模在“金九”迎来了实实在在的量升价涨，而从重点地块表现来看，北京、上海、厦门、合肥 等一二线城市均有大体量高溢价宅地拍出。不论是从整体规模的上涨，还是从热点地块的成交情况来看，目前供需双方的信心回暖都已有目共睹。因此对于四季度土 地市场，我们仍然保持乐观态度，并且基于以下三点客观因素，我们认为土地市场热度还有望进一步升温：其一，当下多数城市还未完成2015年土地供应计划， 比如厦门至今仅完成2015年土地供应计划的一半，而苏州和天津完成度甚至不足40%，这些城市有望在四季度加大供地力度，为土地成交提供先决条件；其 二，前期楼市成交量高涨，为房企带来了大量资金的同时，也消耗了部分存量，为保障后续发展，房企拿地补仓迫在眉睫；其三，当下稳增长压力仍然巨大，为了达 成GDP“保7”目标，房地产政策面的持续趋宽仍是大势所趋，所以地方政府和企业也无需过多担忧政策全面收紧的可能。