[克而瑞]楼市整体回稳与分化加剧并存

  【研究视点】

  整体回稳与分化加剧并存，土地再现缩量高热格局

  10月整体成交量环比微涨1%,中止了7月以来逐月下滑之势，呈现企稳回升趋势,与此同时,城市分化加剧,一线城市依然旺盛，但成交两涨两跌, 二、三线城市稍显疲弱，也是涨跌参半；供应方面，绝大多数城市在9月的波峰回落。又近年底，土地市场尤为热闹，再现缩量高热态势。

  总体来看，年内持续宽松的政策环境不会改变，4季度有望维持供需两旺的态势，但2、3季度市场成交旺盛，部分需求已提前透支，成交量或难企及去年同期。而土地市场，前期市场供求不振留下的空白，或在四季度得以填补，其中优质地块竞争局势或更为激烈。

  【纵深解读】

  经济：GDP增速破“7”，货币刺激仍在“量变”积累阶段

  政策：央行第四次双降，地方政府“三利器”跟进

  楼市：供应锐减而成交微增，整体回稳与分化加剧并存

  房价：房价指数连涨6个月，一线城市领涨

  土地：土地成交量跌价稳，再现缩量高热格局

  【图说楼市】

  供应：新增供应环比大幅回落，一线城市跌幅尤大

  成交：成交量下半年首次环比上涨，二、三线城市分化加剧

  库存：供求比回落明显，库存去化压力继续下降

  成交结构：北京90平方米以下中低档项目成交爆发

  【研究视点】

  整体回稳与分化加剧并存，土地再现缩量高热格局

  10月整体成交量环比微涨1%,中止了7月以来逐月下滑之势，呈现企稳回升趋势,与此同时,城市分化加剧,一线城市依然旺盛，但成交两涨两跌, 二、三线城市稍显疲弱，也是涨跌参半；供应方面，绝大多数城市在9月的波峰回落。又近年底，土地市场尤为热闹，再现缩量高热态势。

  政策方面，由于宏观经济表现欠佳，三季度GDP增速跌破7%，投资增速下滑趋势并未得到控制，通缩压力仍在逐步加剧，本月央行实施了年内的第四 次“双降”,为房地产开发企业提供了十分宽松融资环境，而对购房者而言，购房成本再度降低，对其信心有一定的提振作用，但多次降息降准后，政策效应不断减 弱，对市场成交难有实质影响。地方层面，重庆市本月发布了8条措施稳定楼市，与此前其他省市的刺激需求的措施不同的是，重庆此次多惠及企业。同时，公积金 政策放宽仍是各地政策落实的重点，广州、西安、济南等多地均有相关政策出台。

  市场表现方面，在集中供应及非限购城市首套首付下调的政策叠加影响下，本月多数重点城市成交初现企稳回升之势，商品住宅成交面积环比大幅上涨的 不在少数，部分成交环比即便有所下滑，但都是小幅下调，如青岛、上海和长春等。供应方面，“金九”已集中推售存货，10月商品住宅供应普遍大幅回落，环比 下滑的重点城市达8成，跌幅超20%的城市数量也已过半，尤其是北京新增供应量仅30多万平方米，跌入年内低谷。

  土地方面，本月部分重点城市供求两旺，特别是土地供应有所爆发，北京、苏州、武汉等城市本月更是一举挂出20多块地,而且不乏优质地块，南京、 杭州等城市均有地块被业内认定为准地王。从土地成交来看，企业对这场土地盛宴也可谓乐在其中，本月不仅延续了上月的的高溢价局势，而且地王频现，上海、福 州、青岛和南京等地均有地王爆出，再现缩量高热格局。

  总体来看，年内持续宽松的政策环境不会改变，4季度有望维持供需两旺的态势，但2、3季度市场成交旺盛，部分需求已提前透支，成交量或难企及去 年同期。而土地市场，前期市场供求不振留下的空白，或在四季度得以填补，其中一线和部分二线城市的优质地块竞争局势或更为激烈。

  【01 经济】

  GDP增速破“7”，货币刺激仍在“量变”积累阶段

  三季度，我国经济增速破“7”，投资和出口增速持续下滑，保增长压力持续上升。10月24日，央行于年内第四次宣布“双降”，及时为楼市、股市 和实体经济注入流动性。但在外汇占款持续下滑的背景下，货币宽松的刺激成效很难立马显现，还需要持续的宽松操作，才能达到“质变”临界点。

  1、GDP增速破“7”，投资和出口增速持续下滑，保增长压力上升

  根据国家统计局19日公布，前三季度我国GDP同比增长6.9%，6年来首度“破7”。在经济结构调整的大背景下，经济增速“破7”，并不意味 着经济运行存在问题。从中长期趋势看，我国经济仍在持续朝“稳中有进、稳中向好”的方向行进。但就近期而言，第三季度出口增速继续回落，固定资产投资增速 已经连续24个月下滑，2015年9月跌至10.3%，国家保增长压力不断上升是不争的事实。在此背景下，房地产业作为国民经济第一支柱产业，能否保持适 度的扩张力，对“保增长”和“调结构”都极其重要。

  2、央行连踩油门，利好实体经济但离临界点转换还有一段距离

  10月24日，央行于年内第四次宣布“双降”，再度释放7000亿元基础流动性，基准利率也再创新低。这对时下已对政策产生抗药性的楼市、低位 盘整的股市和破“7”的经济而言，无疑是一场及时雨。但在外汇储备连续下降、出口增速难转“正”、工业增加值增速持续下滑的大背景下，央行即使连续踩油 门，预计刺激效果很难立竿见影显现。

  总体上，下半年以来的两次降准仍在填补三季度外汇储备占款快速下降造成的流动性缺口，因此其对楼市、股市和实体经济的刺激效果肯定不如上半年的两次。当前，货币宽松的刺激效果正处于“量变”积累阶段，离“质变”临界点还有一段距离，还需要央行再加几把油。

  【02政策】

  央行第四次双降，地方政府“三利器”跟进

  10月以来，中央层面的救市以货币宽松为主。10月24日，央行宣布年内第四次“双降”：下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；金融 机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%，其他各档次贷款及存款基准利率同幅度下调；个人住房公积金贷款利率保持不变。“双降”后，基准利率再创新低，短期内银行金融机构将增加7000多亿元可贷额度，将同时利好楼市、股市和实体经济。

  地方层面的救市政策出台频度有所减弱，但创新力度和深度显著加大。10月份，上海、重庆、广州三地均根据当地实情祭出救市“利器”：

  (1)“利器一”：上海嘉定对人才首置巨额补贴，吸引人才和刺激楼市一举两得

  10月26日，上海市嘉定区政府公布《嘉定区优秀人才购房货币化补贴实施办法》，宣布从2015年9月11日起，对区域内首次购买商品住房的优 秀人才，给予购房货币化补贴45至60万。首年可拿到补贴总额的60%，即一次性拿到27.6-36万，力度前所未有。对于新城而言，房地产发展依附于规 划远景，后者取决于产业导入，高精尖产业大发展关键在人才集聚。嘉定区新政可谓一举两得，既有助于吸引人才，又有利于刺激楼市，值得其它地方借鉴。

  (2)“利器二”：重庆八条推商住比、户型可调、分宗办理权证，帮房企渡难关

  10月15日，重庆发布《进一步促进房地产市场平稳发展的通知》，推出8条救市措施。主要亮点：1)土地付清价款后，可分宗办理房地产权证。房 企可将拍卖所得土地分割转让进行融资，以缓解资金压力。2)可申请调整商住比例和户型比例。房企将可以根据行情变化灵活调整业态和产品。《通知》还明确规 定，普通住宅首套首付比例降至25%；政府将根据供需平衡，合理确定土地供应总量、结构、区域和时序。这些举措都根据重庆楼市现阶段主要问题量身定制，具 有很强的针对性。

  (3)“利器三”：广州正式实行公积金贴息贷款政策，进入“全员公积金时代”

  10月26日，广州公积金贴息方案正式落地。操作模式：商业银行向符合公积金贷款的借款人发放贴息贷款，借款人按商贷利率向银行支付利息，商贷 与公积金的利率差由广州住房公积金管理中心按月支付给借款人。今后，广州将告别公积金余额严重不足时代，进入“全员公积金时代”。受此利好刺激，广州楼市 的刚需和改善需求将有望迎来一轮强劲释放。

  客观来讲，上海、重庆、广州三地根据当地实情制定出的针对性举措，让人眼前一亮，效果可期。这在某种程度上，也预示着地方政府救市已进入“私人订制”时代！

  【03 楼市】

  供应锐减而成交微增，整体回稳与分化加剧并存

  继9月供应大涨后，本月重点城市商品住宅供应面积应市环比大幅下滑，其中，一线城市跌幅尤甚；从成交方面来看，重点城市商品住宅成交面积环比小 幅上涨，整体市场表现好于9月，同比来看也高于去年“银十”高点，尤其是武汉、南京、杭州等城市成交保持高位，市场延续火热。在供应大幅回落成交稳中有升 带动下，本月重点城市商品住宅供求比大幅回落，整体库存状况继续改善，消化周期继续下降。

  1、供应：新增供应环比大幅回落，一线城市跌幅尤大

  10月，28个重点城市商品住宅供应量环比锐减30%，同比也不及去年同期，整体供应量再次降到低点。分城市能级来看，一线城市下降幅度最为明 显，尤其是北京、和广州跌幅都在60%以上，值得关注的是，上海供应面积环比虽也是下降，但从绝对量来看，近170万平方米，几乎是其他三城之和。二、三 线城市近8成城市供应量环比下降，同比不及去年的城市也超过7成，其中，沈阳、成都、宁波等城市本月供应量都不足50万平方米，同环比皆大降。

  9月集中供应，10月供应量有所下滑早在市场预料之中，其原因主要在于，一方面，受制于去年以来新开工面积的持续低位，再加上2季度的市场爆发 消耗，使得房企手中“弹药”并不充足；另一方面，9月各线城市供应爆发而成交回落，部分项目仍有一定的库存有待消化。对于那些业绩承压的房企来说，年底放 量冲刺势在必行，因此，预计年底供应量仍会回升。

  2、成交：成交量下半年首次环比上涨，二、三线城市分化加剧

  本月重点城市商品住宅成交环比小幅上涨，同比也好于去年同期。一线城市表现依旧最为强劲，深圳、北京本月商品住宅成交量环比涨幅超过20%，上 海环比虽小幅下降，但绝对量超过130万平方米，需求强劲。二、三线城市成交量环比增减参半，同比增多减少，城市间分化进一步加剧，武汉、重庆、天津、南 京等城市表现抢眼，成交量都在120万平方米以上，尤其是武汉，本月成交量近250万平方米，为自2007年以来单月新高，市场火爆异常；而昆明、长春、 大连等城市，环比继续下降，成交量仍旧低位徘徊。

  “银十”市场企稳，我们认为这主要是因为，一者，9月底“商贷首付25%”、推进公积金异地贷款等系列政策的出台，虽在地方具体落实上有一定迟 缓，但对市场信心提振起到积极作用；二者，信贷政策面持续宽松，二套房首付4成新政也进一步落实，刺激刚需及改善需求有序入市；三者，虽然10月供应大幅 下滑，但9月的供应爆发，集中推盘，使得市场可选择房源较多，购房者选择余地也很大。年底冲刺关键期，业绩承压房企营销力度将进一步加强，预计年底成交将 延续上升态势。

  3、库存： 供求比回落明显，库存去化压力继续下降

  10月，超8成重点城市商品住宅供求比回落，绝大部分城市供求比在1.0以下。供求比的回落主要原因是本月商品住宅供应量大幅下滑成交稳中有 升；库存方面，近7成重点城市商品住宅存量环比小幅下降，主要原因还是本月供应量的低位，而成交保持稳定，有效地消耗了库存量，使得重点城市库存状况继续 改善；消化周期来看，本月近4成重点城市商品住宅消化周期环比下降，同比来看，下降的城市超过8成，其中，一线城市降幅最为明显，平均降幅超过30%；苏 州、武汉、南京等市场火爆城市，消化周期已维持在6个月左右，如果未来供应不能快速跟上，那么供不应求状况或进一步加剧，房价将稳步上涨。

  4、成交结构：北京90平方米以下中低档项目成交爆发，上海成交结构保持稳定

  本月北京90平方米以下，中低档项目成交爆发，拉动相关类产品成交占比大幅提升，而深圳中档产品成交占比环比也大幅上涨17个百分点，占比突破5成。上海不管是从价格段来看，还是从面积段来看，各来产品成交占比均表现稳定。

  在从价格段成交结构来看，上海各档次产品成交占依然保持相对稳定；北京中低档产品成交占比继9月大幅上涨后，本月不仅延续涨势，而且涨幅还有所扩大，而低档产品成交占比依然延续下滑趋势；而深圳高档产品成交占比延续下滑趋势，中档有较大幅度上涨。其 中深圳中档产品成交涨幅最大，环比大幅增长17个百分点，一举冲破30%和40%两个关口，达到42%。这主要是由于一方面，前期高端改善需求集中释放， 当前已大为萎缩，成交占比下滑，另一方面，岗信达横岗大厦、鸿荣源尚峰等首改型项目成交爆发，也大为拉升了中档品成交占比，而高档产品成交占比继续延续下 滑趋势，环比下降7个百分点，降幅环比扩大1个百分点，此外，中低档产品成交占比也由较大幅度下降。而北京上月中低档产品成交占比继9月大涨7个百分点 后，本月不仅延续上涨趋势，且涨幅还有所扩大，环比涨幅达14个百分点，占比突破5成，达55%。其他档次产品成交占比除中高档占比与上个月基本持平外， 其他类产品均有所下滑。上海除低档产品占比有较大幅度下滑外，其他类产品占比变化不大。

  从面积段占比来看，本月北京90平米以下小户型成交占比有大幅提升外，上海和深圳各面积段产品成交占比均表现稳定。 其中北京90平米以下产品成交占比环比大幅上涨12个百分点，占比突破5成，达到51%，结合价格段来看，北京本月刚需型项目成交爆发，成交面积top项 目中，前5名的中国铁建通瑞嘉苑、首城东郡汇、当代北辰悦和冠华苑等均为面积90平方米以下、均价2.5万元/平方米以下的刚需型项目成交面积就已达到仅 35万平方米，这几个项目对成交占比的拉动作用十分明显。而上海和深圳各面积段成交占比则依然表现相对稳定，特别是上海各面积段产品成交占比环比变化幅度 不超过3个百分点。

  5、本月小结：10月市场成交止跌企稳，年底或延续回升之势

  本月，重点城市商品住宅供应大幅回落，但环比成交扭转下半年以来的下滑态势，同比也是稳重中有升，表现出回升之势。在我们看来，这主要还是受政策推动，市场信心回升所致。

  而对于年底市场，一方面，“930”首套房商贷首付25%新政将在各地不断落地执行，一定程度上减轻购房者资金压力，势必将刺激部分需求提前入 市；再加上，公积金互贷继续推进，如广西近日落实公积金新政，将可提取公积金账户范围扩大到父母(包括岳父母)、子女，而且真正实现全国异地贷款，这不仅 有力减轻购房压力，对有效的使用公积金，方便购房者灵活选择置业地也起到重要推动作用，预计后续更多的省份和城市效仿后，势必对市场成交产生重要推动。而 另一方面，虽然今年市场整体大大好于去年，但对部分房企而言，业绩仍承压，预计房企将在年底继续发力，加大营销力度，冲刺业绩，以期在2015年交上一个 满意的答卷。因而，我们认为，年底市场虽不会重演去年的大爆发，但明显回升仍是大概率事件。

  【04 288指数】

  房价指数连涨6个月，一线城市领涨

  2015年10月，中国城市住房(一手房)价格288指数为1102.0点，环比上升3.4点，涨幅为0.31%，与上月相比，涨幅缩小0.14个百分点；同比来看，上涨1.41%，涨幅扩大0.64个百分点。

  从指数走势来看，10月国内一手房交易价格指数延续了前五个月上涨的趋势，但涨幅继续收窄。其中，全国31个省级行政区域中，一手房价格指数环 比上升的区域数为19个，较上月减少4个。而湖北省、海南省、重庆等12个省级行政区域一手房价格指数环比有小幅下降。从近几个月指数变动来看，全国房价 涨跌幅依然保持不均衡的状态：一、二线经济基础好、库存低，房价一直稳步小幅上扬；多数三、四线城市住宅去化问题较大、全面回暖可能性不大。

  楼市基本面好转，价格趋于坚挺，接下来几个月可能会惯性涨价，房价指数或将继续上行。但此前需求在政策刺激之下已经集中释放过，因此，今年成交冲高可能性并不大，房价指数涨幅将趋于平缓。

  分城市能级来看，一线城市中，北上广继续领涨，同环比涨幅均领先其他城市。深圳市房价指数环比有小幅下滑，降幅为0.03%，但同比来看，依旧 高于其他三个一线城市，上涨29.10%，傲居全国之首。其中环比下滑的主要原因在于前期中高端成交爆发后，最近几个月成交有所萎缩，同时，刚需项目成交 占比回升，从而导致成交均价呈结构性下滑所致，且这一趋势在未来几个月或仍将持续。

  二线城市方面，超过八成的城市房价指数环比上行，三大自治区首府拉萨、乌鲁木齐、呼和浩特房价指数涨幅较大，均超1%，但同比依然降幅较大。而 郑州、苏州房价指数涨幅也超过1%，且均连续三月持续攀升。其中，乌鲁木齐涨势最为显著，万科世纪花城、中城国际城等盘均较为火热，房价指数也较上月上涨 3.22%，高居二线城市之首。而哈尔滨、石家庄房价指数则依然没有起色，环比均表现为下降。

  目前市场价格趋势仍保持上升势头，各能级城市房价分化愈发显著。一线和部分二线城市目前房价已处于较高位置，部分热点区域房价过高，风险较大， 房价上涨的动力稍弱。但针对价值洼地的区域来说，随着市场回暖，房价上涨空间和预期充足；对于三、四线城市而言，人口导入能力弱，需求不足，而供应过量， 房价难以大幅上涨，而在四季度企业冲击业绩、回笼资金的重要关卡，以价换量仍是首选。

  整体来看，经济下行压力有增无减，稳增长大方针下，中央也将保持宽松的信贷政策，地方政策也会随着市场的变化及时调整；而“金九银十”市场回暖 后，在双降提升购房者信心以及降低房企融资成本后，企业降价促销意愿并不强。因此，在两方面因素的共同作用下，房价在四季度持续上涨趋势或将延续。

  【05土地】

  土地成交量跌价稳，再现缩量高热格局

  2015年10月，土地市场成交面积、成交金额环比双双大幅回落，均较上月下跌五成左右。一线城市方面，仅北京成交规模上升，上海、北京成交量 均显著下探，深圳则是再度回到土地零出让。二线城市方面，大部分城市土地市场量价齐跌，如成都、杭州成交面积环比跌幅超过7成，但也有少部分城市依然延续 了前期火热格局，譬如南京即是一日揽金百亿，并连续两个月刷新全市单价地王纪录。

  1、成交：出让规模大幅回落，平均溢价率仍处年内高位

  10月份，土地市场成交规模显著回落。CRIC监测的300城经营性土地共出让280幅，较上月下降近四成，减少了190幅。成交建筑面积为 2420万平方米，环比大跌50%，同比下降46.3%，成交总价1028亿元，环比减少45%，同比下滑14%。在经历了9月份短短一个月的爆发式上涨 之后，10月土地市场成交量再回年内平均水平。不过值得注意的是，本月土地出让规模虽大幅回落，但溢价率仍然达到了30.1%，处于年内较高水平。本月土 地市场之所以会呈现出缩量高热格局，在我们看来主要有以下几点原因：其一，目前成交量的收窄，主要还是受到供应面的影响，无关乎市场景气变化，8、9两个 月以来土地供应量连续下滑，是10月份成交规模收窄的最主要动因，其二，在行业政策面上，面对持续疲软的GDP和固定资产投资指标，中央依然对房地产行业 持以“稳中有促”态度，无论是今年的新“930”，还是10月的第三次央行“双降”，均代表着行业大环境的稳中有宽，为行业平稳发展背书，坚定企业投资信 心；其三，10月份以来楼市整体成交量仍处于环比持平、同比增长的位置，得益于成交持续向好的“托底”，房企对于优质宅地的争夺上也表现的更为积极。

  2、分布：一线城市溢价率再攀今年新高，三线城市成交金额骤降六成

  10月，各线城市土地成交金额、成交面积均现大幅下滑。其中一线城市成交面积较上月下滑25%，成交金额环比下跌29%，但溢价率却创下年内新高；二线城市方面，成交面积、成交金额均下跌5成；三线城市成交跌幅最大，成交金额环比降幅接近六成。

  具体来看，一线城市本月成交建筑面积304万平方米，环比下跌25%，成交金额404.5亿元，较9月骤降29%。不过溢价率指标却是逆行上 扬，平均溢价率高达47.16%，创下近一年新高。以北京为例，本月昌平、丰台拍出多块优质土地，其中三幅宅地均封顶溢价50%出让，方兴碧桂园联手拿下 的两块商办用地溢价率更是超过140%。以此来看，本月一线城市进入拍卖环节的土地虽有所减少，但市场关注度还是有增无减。

  二线城市方面，10月份成交建筑面积为1335万平方米，成交金额499亿元，均环比下降近5成，平均溢价率24%，虽有所回落、但依然处在相 对较热的位置。就具体城市表现来看，受政府供地节奏影响，成都、杭州、天津等大部分重点二线城市成交规模均明显收窄，但少部分城市土拍市场仍有亮眼表现。 以南京为例，本月仅在月底有一次土地拍卖，8宗地共卖出了114.45亿元，河西、雨花、栖霞三幅宅地均刷新板块单价地王纪录，其中保利拿下的河西G39 宅地更是以24026元/平方米的成为南京新的单价地王。

  三四线城市方面，本月土地市场回落最为明显，成交建筑面积环比下跌56%，成交金额环比下跌近六成。在日益逼仄的行业利润率面前，虑及更为突出的供应结构性风险，企业对于三四线城市的投资机会也更为慎重，本月三线城市平均溢价率为11.35%，远低于一二线平均水平。

  综上所述，10月份土地市场虽然成交全面回落，一线城市依然是房企拿地首选，京沪优质板块宅地高溢价更是司空见惯，二线城市方面，在市场需求旺 盛、行业利润空间仍较充足的重点城市，也能吸引到大批房企关注，譬如南京，但在沈阳、青岛等库存压力较大城市，大多数企业还是持以相对谨慎态度。

  3、重点地块：优质宅地热度仍处高位，北京丰台包揽单价榜单三甲

  本月地王表现十分抢眼，在总价TOP10中，除天津、武汉两块宅地因体量过大、当地市场供求表现一般而底价出让外，其余地块均是高溢价出让，其中金茂碧桂园联合拿下的商办用地溢价率更是高达141%。

  单价TOP10方面，本月一线城市仍占大多数位置，TOP5均在北京。值得注意的是，在二线城市中，本月南京有两幅地块入榜，刷新板块楼板价纪 录的河西、栖霞两块地王均跻身本月楼板价TOP10位置，值得一提的是，其中G39超过了上月出让的G34号滨江商务区域地块，时隔一月再将南京地王夺回 河西。

  （1）北京：葛洲坝高价拿下单价地王，再现“面粉贵过面包“

  2015年10月20日，葛洲坝经过73轮竞价，以49.5亿元 、3.1万㎡公租房和6.18万㎡“农民回迁房”夺得丰台区花乡樊家村危改地块。按此折算，葛洲坝拿地楼板价将达到7.5万元/平方米。但值得一提的是， 就葛洲坝集团本身而言，并不是一家擅长打造豪宅产品的央企，企业也自认短期内在产品开发上的短板难以补齐，从葛洲坝以往的开发模式来看，未来寻求标杆企业 合作的可能性较大。

  从周边地块成交情况来看，最近的纯住宅用地成交需追溯到2013年，这两年商办用地居多。从周边项目来看，住宅价格因产品档次、类别的不同高低 差距较大，龙湖西宸原著别墅产品价格在9万/㎡左右，而京投银泰万科西华府普通住宅的价格仅在4.2万/㎡左右。随着泰禾西府玉苑这类高端项目入市，华 润、招商、首开等实力企业的相继入驻，丰台区房地产开发力度必将继续提速，共同将市场价值推向新的高度。在丰台区花乡樊家村地块入市后，丽泽板块的豪宅印 象则会更加清晰。

  （2）南京：保利21亿竞得河西宅地，时隔一月再度刷新南京单价地王纪录

  10月28日，在南京月末举行的土地拍卖会上，备受关注的河西宅地经33轮举牌，最终由保利地产以总价21.6亿元夺得，楼面地价高达24026元/㎡，刷新了中海地产在9月23日创下的22373元/㎡南京地价纪录，时隔23天之后将南京单价地王重新“夺回”河西。

  事实上，作为南京市最早开发的城市新城，河西早已成为南京高端购房人群的首选，而位于奥体-城南连线之间的河西中部，更是高端人士所青睐的重点 区域。本次保利拿地价格虽然略高，但综合来看对于盈利空间还是无需担忧过多，一方面是周边项目售价已达高位，目前仁恒江湾城、宏图上水云锦站稳4万元的关 口，为企业“保本”留下了充足空间，另一方面从市场预期来看，随着南京地铁、快速路等城市基建渐见成效，交通连通性的上升使得南京市迎来更多房价生长机 会，就统计局房价指数来看，今年南京房价增速也仅次于四座一线城市，而河西又是其中一手房高端豪宅最为集中的区域，未来板块价值持续上涨应是情理之中，因 此G39地块的盈利空间也是依然可期。

  4、本月小结：市场再现缩量高热格局，城市间分化将进一步加剧

  在经历了上个月的成交巨幅放量之后，受供应节奏影响，10月份的土地市场规模迅速收窄，再度回到年内平均水平，大部分重点城市成交面积、成交金 额环比下跌接近或超过五成。但是就溢价率指标来看，对于热点城市的优质地块，企业依然愿意投入更多成本以获取开发机会，阶段性看涨预期仍在。

  因此对于2015年最后两个月的土地市场，基于目前依然持续向好的楼市、趋宽的政策面以及地市透露出的企业信心，我们认为土地市场仍将保持一定 热度。但在城市间分化方面，或将看到冷热分化加剧的局面，原因有以下三点，其一，当下不少城市还未完成2015年土地供应计划，年末两个月将迎来一波供应 潮，或将产生“踩踏”作用，部分三四线城市可能会出现关注度不足现象；其二，进入“旺季”后半程，部分城市商品房市场有些后继乏力，隐藏在成交暴涨中的库 存问题开始浮出水面，如长沙、成都、昆明本月商品住宅成交量均不及今年平均，未来市场去向存疑，企业信心也会受到一定影响。其三，在经历了半年多的旺季之 后，目前越来越多的开发商开始有底气考虑投资机会，但在行业利润率日益逼仄的当下，大部分企业所考虑的还是供需平衡、房价高企的重点城市，因此越临近年 末，在一二线城也或将看到更为激烈的竞争格局。