[克而瑞]刚改接过豪宅的棒，深圳又火了

  11月7日，鸿荣源壹城中心推出的1637套房源一次性售罄，刷新了深圳楼市记录。虽然项目所处的龙华区，需求旺盛且新盘供应少，且临近地铁站，但总体均价仅在43000元/平方米(与周边年代久远的二手房持平)，却实实在在的让项目成为了60亿的“日光盘”奇迹。

  万人抢房现象和成交回温，本质上都是刚需供应回升所带动

  倒回10月份，深圳商品住宅供应面积和成交面积分别为62.2万平方米和62.1万平方米，其中成交量是连续三个月稳步下滑以来，再次止跌为 升，环比上月大幅上涨34%，相比去年火热的十月也不遑多让；与成交量走势相反的是，成交价格在近一年的上涨中，从9月开始松动，10月延续9月微跌走 势，环比小幅下跌5%，至35062元/平方米高位。

  三季度以来，深圳楼市由量跌价涨的走势转变成量升价跌，我们认为，这其实与最近的万人抢房现象的内在原因是相同的。本质上来看，都是因为前期豪宅需求集中释放后，刚需推案量的回升和开发商优惠力度的加大，刚需、首改的市场主导地位重新提升所致。

  成交结构性因素和开发商积极营销，共同推动市场量升价跌

  深层次来看，10月深圳楼市呈现出量涨价跌的原因，我们认为可以从以下三个角度分析：

  1)项目档次结构变化：刚需、首次改善类项目去化加快是市场量涨价跌的最直接原因

  一直以来，深圳都属于紧缺供应型城市，购房者对于新房、尤其是刚改项目的需求一直保持强劲。7-8月份楼市推盘量较少，且二季度市场的火爆提前 消耗了部分购买力，导致三季度成交量持续下滑。但9月份以来，刚需、首改项目入市节奏明显加快，以本月刚改类销冠项目为例，诸如港信达横岗大厦(银信 PARK)、联投东方、宏发世纪城等项目均是在9月份领取销许。10月刚改类项目推案量回升和郊区楼盘的集中去化，直接带动了深圳楼市的量涨价跌。

  CRIC数据监测显示，10月成交面积排行前十的项目，多以低价盘为主，多达8个项目都低于35000元/平方米的全市均价，与6月份不同，高 端需求明显衰竭。以宝安区的联投东方为例，成交均价仅为26419元/平方米，10月成交量达到9.43万方，远远超出深圳市其他项目销售热度。

  同时，如果以前10月深圳市场均价和两倍价格为界去定义刚需、改善和高端，通过测算近三个月各单价段下的成交面积占比变动，可以发现，以 33000元/平方米以下的刚需类成交占比呈现显著上涨走势，而高端需求成交占比则明显下滑。这也从侧面进一步佐证了，刚需改善类需求占比上升是深圳楼市 量升价跌的内在原因。

  2)区域结构变化：刚需板块成交热度提升，结构性拉低全市均价

  我们通过测算各区域10月成交量占比的变化及对全市成交均价的影响幅度，可以显著看到，

  其一，龙岗区成交量和价格的上涨带动了全市均价的上升，刚性需求得到大量释放；其二，中高端需求释放趋于平淡，南山区的成交均价由6.3万元/ 平方米降至5.6万元/平方米下，却并未带来成交量的上涨，反而因成交量占比的下滑，大幅拉低了全市成交均价的下跌，总体看，全市均价被结构性拉低。

  于城市而言，不同区域的表现对成交量和成交均价的贡献度会有所不同。分区域来看，10月各区域的成交量相比9月都有一定程度的上涨，其中以龙岗 区涨幅最为明显，成交占比上涨了33个百分点至42%，成为最火的区域，而南山区和宝安区成交占比微幅下跌了2个百分点和1个百分点。而价格方面，龙岗区 整体均价仅在29488元/平方米，仅推动了全市均价上升656元/平方米。价格高地南山区成交面积占比的下滑，分别显著地拉低了全市均价1388元/平 方米和1092元/平方米。

  3)营销力度：开发商重回积极营销，以真正的让利优惠吸引购房者入市

  深圳楼市重回上升轨道，是市场需求使然，也是开发商营销手段推动助热。并且，与前几个月不同的是，开发商不再以单纯的创新性营销活动或营销噱头 为主，而是真正的开始积极营销，加大促销力度，换言之，通过价格的让利优惠等促进项目热销，这一点，在鸿荣源壹城中心上得到了极有力的印证。鸿荣源壹城中 心的火爆，直接证明了深圳市场的需求仍是极为旺盛的，一旦在大力度的促销手段下的相对偏低价格，再加上供应量充足，市场就会再次回升上升通道。

  中长期内，深圳楼市重现量价齐升仍可期

  今年以来央行7次使用降息降准的调控工具，为房地产行业不断注入流动性来活跃货币市场和资本市场，促使商业银行房贷更趋于积极性，进一步提振购房者的预期和市场信心。

  在政策面整体宽松的环境下，深圳楼市的热度还能持续多久？就目前情况来看，我们认为：在当前深圳豪宅库存量相对偏少，市场需求以刚需和改善为主的背景下，尤其是四季度中房企为冲击业绩，一定会大幅增加供应量和加大营销力度，短期内深圳楼市将延续量升价跌的走势。

  而在中长期来看，一旦后续高端供应量缓慢跟上，开发商针对刚需继续积极营销，对于深圳楼市出现量价齐升的预期，也是值得期望的。