第一太平戴维斯：1-10月全国房地产投资增长持续放缓 土地购置面积仍同比下跌

  2015年11月11日，国家统计局发布今年1-10月全国房地产开发投资和销售情况，尽管住宅市场（尤其是一线城市）不断改善，整体市场走势依然相对疲软。

  1-10月，房地产开发投资额累计人民币7.880万亿元，同比仅增2.0%，为2009年2月以来最低水平。同期，房地产开发企业土地购置面积仅为1.78亿平方米，较去年同期（2.70亿平方米）显著减少。

  尽管房屋新开工面积在 9月出现小幅改善迹象，但10月再次加速下跌，跌幅从9月份的12.6%拉大至13.9%。1-10月商品房销售面积累计9.49亿平方米，高于去年同期的8.85亿平方米；销售均价同比上涨7.2%至人民币每平方米6,827元。1-10月商品房销售额同比增加14.9%，达到6.479万亿元人民币。

  各项指标中以房屋竣工面积的改善最为显著。1-10月竣工面积累计6.12亿平方米，同比跌幅从9月份的9.8%放慢至4.2%。10月单月竣工面积达1.02亿平方米，而去年同期仅为7,400万平方米。

  央行积极推行货币宽松政策，自2014年11月以来多次下调人民币存贷款利率，五年期贷款利率已累计下调165个基点降至4.90%，为过去25年以来最低水平。

  展望

  尽管房地产开发投资增速和土地购置面积持续走跌，然而近几个月来市场隐现改善迹象。改善或无关市场基本面，更多在于利率连番下调，使得买卖双方对市场的依赖程度提高：开发商积极融资，购房者则通过贷款实现置业。

  虽然商品房销售量与销售总额持续回暖，价格亦有约7%的同比涨幅，但房地产整体投资及拿地热情依然低迷。主要原因一方面是政府严控土地供应；另外一方面开发商仍在积极减少负债，同时以更低成本再融资并降低库存水平。开发商开始向轻资产化、低负债率、营收多样化努力，同时聚焦行情更为稳健的市场，多为一线城市及部分二线城市。

  对于一些低线城市，开发商兴趣有限；然而一线城市的更高地价或使开发商利润空间减少。

  开发商更为关注的是，趁市场形势依然明朗之际将后期项目尽快推入市场。同时积极在国内发行债券，希望以更低的成本完成融资（当前三到五年期债券的票面利率为4-6%）。截至2015年10月30日，已在境内市场累计发行280亿美元债券，较2014年全年19亿美元的规模大幅提升。