[克而瑞]成交下滑 合肥房价缘何继续涨？

  今年在政策推动下，整体市场稳步回升，多数一、二线重点城市商品住宅市场量价齐升，而一向表现较好的合肥，成交量反而出现了下跌，但成交均价保持稳定上涨态势，成为重点一、二线城市中，唯一“量跌价涨”的城市。

  据CRIC监测，前三季度，合肥市商品住宅成交面积642万平方米，同比2014年下降9%，较2013年更是下降28%，而成交均价稳步上 涨，截止9月已突破8700元/平方米，同比上涨14%。那么在市场回升下合肥成交量不增反减？而在成交量萎缩下，成交均价缘何稳步上升？后市市场表现又 向何处去？

  市区供应下滑，郊区库存高企、去化困难促使成交量下滑

  市区供应不足，阻碍成交量上涨。合肥楼市自2009年开始进入快速发展通道，市场供求状况也一直较为平衡， 这也是全国楼市低迷时，合肥楼市仍然保持景气的一个重要原因。尤其是近年来，合肥楼市消化周期长期维持在6个月左右，市场呈现供不应求的状态，据CRIC 监测，今年前9月，合肥市区(不包括所辖县市及北部、西南组团、东部组团)商品住宅供应面积为600万平方米，较2014年同期减少118万平方米，从6 个核心市区前9月供应面积来看，除瑶海区供应同比小幅上涨外，其余全部不同程度下降，尤其是蜀山区、庐阳区下降幅度超过30%。而从月度趋势来看，今年4 月供应放量增长，5月成交到达上半年峰值116万平方米。之后，供应再度大幅减缓，成交量随之大幅下滑。显然，合肥市场“量跌”不是因为没有需求，而在某 种程度上是缺少供应所致。

  郊区产品同质化严重、库存高企，配套缺失下，成交增长乏力。2014年行业深度调整，房地产进入新常态背景 下，合肥西南组团、北城新区、东部组团等刚需置业的热点区域，一方面，在快速的发展中地缘性客户消耗殆尽；而另一方面，生活、娱乐、交通等配套的不完善也 阻碍市区及外来客户的进入，而且产品同质化严重，因而成交去化逐渐困难，库存不断高企，也成为阻碍合肥商品住宅成交量进一步增长的重要原因。如北城新区， 据合肥家园备案网数据，截止9月1日，北城商品住宅库存数据为13874套，按照近6个月北城新区月均去化套数，大约需要近16个月时间，去化压力可见一 斑。

  土地市场高价不断，改善性需求释放推动房价稳步上涨

  土地市场高价地不断，推高房价。相对于商品住宅市场的下降，今年以来合肥土地市场表现火热，一方面，所推地 块多位于核心市区，配套成熟，溢价率不断走高，其中备受关注的蜀山区地块溢价率更都在120%以上；而另一方面，土地的高溢价不断刷新区域楼板价，单价、 总价地王层出不穷，土地价值大幅提高。而土地价格不断高企，进一步催热市场热度，直接推动区域房价不断攀高。

  改善需求占比提高，推动区域房价结构性上涨。2015年3.30政策以来，在降息、降准以及公积金贷款调整 等政策叠加下，降低了客户的改善置业门槛，极大地释放了改善需求。从合肥2014年以来商品住宅的月度不同均价段成交面积来看，8000元/平方米以上成 交面积占比明显提高，尤其是10000元/平方米以上成交面积占比较2014年几乎上涨了3至4倍，改善型产品占比的大幅提升必然使得整体均价结构性升 高，这也佐证了合肥2015年前9月“价涨”主要靠改善大量释放带动的判断。

  政府应该调节市场供应，提升郊区配套价值；企业应当优化拿地结构、推出适销对路的产品

  面对合肥楼市的“新常态”，对于政府而言，要想维护房地产市场健康发展：一方面，调节市场供地节奏，打击“捂地”“囤地”现象。目前合肥商品住宅消化周期只有6个月左右，尤其是主要市区，供不应求状况明显，而今年市场回升成交量却下降也与市区供应不足有关，因而政府应该适当增加推地数量，加快市区旧城改造，增加供应。同时，注意清理开发商“囤地”现象，使得成功出让的地块能够有效成为市场供应，之前也有报道，合肥万科等26个房地产项目拿地后迟迟不开工，坐等地价升值，这也很大程度上激化本就紧张的供求矛盾。而另一方面，统筹规划，注意郊区配套价值提升。根据合肥“1331”城市总体规划，北部新城、西南组团、东部组团等郊区将纳入市区发展范围，而目前来看，这些地域生活、娱乐、交通等基础设施配套与市区仍有较大差距，这也是目前郊区无法吸纳有效需求，去化压力增大的根本原因。

  对于房企来说，合肥市场仍是全国范围内少有的供求较为平衡的市场，发展前景仍然很大，因而，一方面，房企应该具备全局化的战略，优化拿地结构，在重点布局市区优质地块的同时，应时刻关注未来发展前景较大的郊区核心板块，如经济板块、环巢湖板块等。而另一方面，把握市场需求特点，积极推出适销对路的产品。在改善型需求快速释放的情况下，在市区项目应该适当加大改善型产品比重；而对于郊区项目，力求差异化定位，满足客户多样化的需求，虽说部分郊区区域产品同质化竞争加剧、去化压力较大，但也应看大，部分项目立足产品差异化定位，也取得了很好的销量。