[克而瑞]让农民买房去库存 四方面政策必不可少

  昨天，中共中央政治局召开会议研究2016年的经济工作，其中一项重要议题即是房地产库存去化的问题。会上指出，要化解当前房地产的高库存，要通过农民工市民化，推进满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求。

  当前我国的过剩库存大多集中在人口少、净流出为主的部分二线和绝大多数的三、四、五线城市，依靠现时的存量需求已难以消化严重过剩的住房库存。 在当下的提升户籍城镇化率的中央指导精神下，为农民进城买房适当提供一些政策便利，不仅能够增加有效的住房需求，也能加快户籍城镇化的进程，可谓一举两 得。接下来，在鼓励农民进城买房上，以下四个方面的政策或有望在各地快速铺开：

  1、购房直接补贴政策各地有望快速跟进

  其中将包括对于在城镇购房的农民给予直接的财政现金补贴、税费减免等等，直接从资金上减轻农民购房的负担。事实上，早在上半年和11月份，安 徽、四川和河南等省及下属市县已出台了鼓励农民购房的相关优惠政策，从政策形式上看，财政补贴以直接补贴1-2万元或每平米补贴100-200元不等，最 高一般不超过2万元，而购买普通住房的，部分市县还给予契税的全额补贴。

  2、公积金信贷体系将覆盖农民工群体

  收入低下，资金不足是当前农民进城购房的最大障碍，将农民工纳入公积金缴纳体系，不仅将大幅降低农民工购房门槛，公积金较低的贷款成本也将很大 程度减轻其购房压力。然而，将农民工纳入公积金缴纳体系，一方面，农民工就业单位不稳定；另一方面，这也将很大程度上增加企业的人员成本，这对于用工成本 日趋见涨而不堪重负的企业而言，无疑又是雪上加霜，这或将影响企业的用工意愿，对整体经济而言也是得不偿失。因此，在公积金相关政策的落地上，需要更加灵 活。如设置一定的过渡期，过渡期内允许农民工自行缴纳公积金等等。

  3、商业信贷优惠也有望向农民工购房群体倾斜

  对于收入有限的农民工而言，其自有首付款、财政补贴和公积金信贷未必能够全覆盖购房款，特别是公积金政策，眼下政策尚未落地，政策出台后还需缴 纳一定时间尚可使用，到农民工真正贷到公积金贷款最乐观的估计也要在1年以上，即最快要到2017年才可见成效。因此，这对于已属燃眉之急的库存问题而 言，已是“远水”。因此，要仰仗农民工买房来加快去库存去化还需要商业信贷政策的支持，商业信贷政策优惠向农民工倾斜也将是大概率事件。只是农民工收入不 稳定，还贷能力弱，商业银行落地的意愿或许不强。这还需地方政府给予一定的兜底保障，如优惠利率差额由政府承担，或者政府相关部门给予担保等等。

  4、户籍制度、子女教育、社会保障等政策或将与全面落地

  鼓励农民工进城买房，除了补贴和信贷方面的支持以外，更为重要的是，对农民工进城的“意愿”上的刺激。以往，在中国城乡二元体系下的户籍制度， 农民工虽进城就业，却无法享受城镇的社会保障，子女教育等等相关福利，这成了桎梏农民扎根城市的一大障碍。未来地方政府或将户籍制度、子女教育、社会保障 等等全面落地。如购房即可落户、持有住房即可让子女就近入学、享受当地部分社会保障等。

  总体来说，目前一线和绝大多数的二线城市房地产市场已基本达到供求平衡，库存问题较大的多是三、四、五线城市，这些城市往往又是经济相对薄弱， 人口吸附能力较差的城市。如要依靠鼓励农民进城购房来促进库存去化，最根本的问题还在于解决农民工在当地的就业问题。购房鼓励政策，短期或能见得一定成 效，但最终效果不大不说，也难以持久。而稳定的就业和收入才是农民立足城市的根本，也是以上各项政策得以持续、且真正落到实处的基础。因此，长期来说，还 要配合产业激励政策向三、四、五线城市的倾斜，发展经济才是根本。