中房研协：房地产“供给侧改革”的路径

  当前 “供给侧改革“当属中国经济领域最为火热的话题之一。去年11月中央财经领导小组会议提出：“加强供给侧结构性改革 “。会议同时部署了四项措施，涉及到房地产行业的是“化解房地产库存，促进房地产持续发展”。

  那么，到底何谓“供给侧改革”？房地产市场如何进行“供给侧改革”？

  什么是供给侧改革？

  “供给侧”与“需求侧”相对应。需求侧有投资、消费、出口三驾马车，三驾马车决定短期经济增长率。而供给侧则有劳动力、土地、资本、创新四大要素，四大要素在充分配置条件下所实现的增长率即中长期潜在经济增长率。而结构性改革旨在调整经济结构，使要素实现最优配置，提升经济增长的质量和数量。

  供给侧改革的理论源自经济学界的供给学派。供给学派认为生产的增长决定于劳动力、资本等生产要素的供给和有效利用，市场会自动调节生产要素的利用，所以应当消除阻碍市场调节的因素。

  从实践看，减税和减少政府对经济生产的干预是供给侧改革的典型做法。为了解决80 年代滞胀问题，美国“里根经济学”和英国“撒切尔主义”均采用货币主义观点紧缩货币，也采用了供给学派的结构性改革让经济回归繁荣。它们的共同点是减税和减少政府对生产的干预，前者注重减税，后者注重国企私有化。尽管中国当前所处时期和面临的形势和当时有所不同，但英美经验仍然有值得借鉴之处。

  中国房地产业协会秘书长冯俊认为，当前去库存的关键是推进供给侧改革，不是简单减少供应，而是主动适应需求，在技术进步、产品创新的基础上创造需求。推进制度变革与完善，降低房地产业制度性交易成本，提高要素流动效率。可适当提高土地供给效率，降低资源供给成本。企业层面关键是要提高创新能力，适当改善住房功能，针对特定人群提供产品，发展养老地产创造新需求。此外，还要规模化发展住房租赁市场，鼓励开发企业将部分房源由售转租，在个人之外建立租赁机构、社会组织、开发企业和个人为一体的综合租赁体系。多手段合力推动去库存。

  万博经济研究院院长滕泰认为，中央政府此时提出“供给侧结构性改革”，显然是抓住了中国经济“供给结构老化”的主要矛盾，只有从这里入手，深化供给侧改革、加快经济结构调整，才能从根本上恢复中国经济增长的动力，开启中国经济增长的新周期。建议通过供给侧改革全面提高劳动力供给效率，降低人工成本；提高土地供给效率，降低资源供给成本；提高金融供给效率，降低资金供给成本；提高制度效率，降低管理成本；提高创新效率，降低技术供给成本，释放五大财富源泉，开启增长新周期。

  易居研究院副院长杨红旭认为,化解高库存，如果着眼于短期效果，主要还得从需求侧制定措施，比如货币、金融、财税等，刺激需求有助于消化存货。如果着眼于中长期改革，从供给侧改革考虑，则要从总量和结构上考量：严格控制库存去化周期大于20个月的三四线城市宅地供应；一线和少数库存规模小、去化周期短，应增加宅地供应，受制于建设用地紧张的一线城市，应加快改革，使部分工业用地转变为宅地，加大城市旧改力度，提高地块容积率。在结构方面，一线城市着力加大中小套型住宅供应量，适度控制大户型与低密度产品；少建或停建保障房和安置房，将货币化被偿和补贴作为主要方式；收购少量商品住宅用作保障房、安置房。引导开发企业优胜劣汰，在融资等方面加大对优质企业的支持力度，促使这些企业扩大生产力、创新产品、提升质量。

  国泰君安首席宏观分析师任泽平认为，供给侧改革长期内有助于经济形成可持续增长动力，但短期内会带来“阵痛”。在增速换挡期，为平滑经济起见，供给侧和需求侧应同时抓，但应分清主次，以供给侧改革为主，适度扩大总需求应定位于配合供给侧改革，坚决避免过度刺激，以免造成经济结构更大扭曲。

  房地产市场需要供给侧改革

  近10年来，楼市调控的逻辑是侧重需求端，限购、限贷、限外等就是具体表现。当前楼市毫无疑问已经走出了“黄金时代”，迈入“白银时代”，市场表现为投资增长乏力、土地购置趋缓、市场出现严重结构性过剩。即便政府不断出台利好政策刺激，其效果越来越弱。原有的市场需求空间已经大幅减少，市场供应模式却并未及时转向，大量投资沉淀在三四线城市，也造成了今日巨大的商品房库存。从更加深层次的角度分析，当前房地产的过剩，究其根本就是一直以来供需错配，生产要素不合理流通。房地产因受土地财政、投资投机等相关因素的影响，一直处于低质量的高供给状态，这也是房地产出现高库存的关键原因。

  具体表现为：开发商和购房者的投资、投机行为很大程度上不是依据市场信号，政府过度使用政策杠杆，形成了政府大于市场的“政府价格信号”；受土地收益的驱动，地方政府行为“经济人”化，政府变成了经营土地资本、追求土地收益最大的“经济人”；房地产过剩与我国资源要素市场化改革滞后相关，房地产的两大资源供给，土地和金融都来源于政府；房地产过剩也和现阶段不同城市的资源、产业发展的分化以及人口流入、流出的城镇化特征密切相关。

  一方面政府和企业不顾市场需求现状，建设了大量住房，另一方面，面对日益增加的房价和基本解决住房问题的居民，购房需求并不强烈。高库存是房地产市场供需矛盾的集中体现，现有政策框架已经不能有效解决，因此必须通过供给侧的系统改革来改变现状。

  改革的“痛点”：一是供应结构性过剩。从区域看，三四线城市和部分二线城市库存较大，供大于求；从产品结构看，商业地产和低端住宅库存量较大，消化困难。二是收入差距快速拉大，反而抑制了社会总消费的增长。具体来说就是，富裕的人已经有了足够的住房或者已无“房票”，收入低的人群因收入低下，即便有“房票”也无力购房。

  如何进行房地产供给侧改革

  任何华丽的辞藻都不能掩盖政府在房地产领域收取税费过高的现实，减税降费是供给侧改革的第一要务。要加大地方政府负债管理和政府融资体制改革、弱化地方政府收入与经济增长之间的关联程度，遏制地方政府在房地产市场中的获利行为。

  减少政府的过度干预。无论是减税，还是降低门槛、放松各种管制，都减少了政府的过度干预，激发了市场的活力。正如里根所说，很多情况下，“政府不能解决问题，因为政府本身就是问题”。减少政府干预可以提高房地产企业的生产积极性。我国当前存在政府干预市场过多的问题，需要建设“小政府”来发挥作用。频繁用政策来影响市场，本身就与“供给侧改革”相悖。

  加快设计系统的房地产税种。对房地产的建设、交易、持有的各个环节，充分利用税收的杠杆作用进行调节，抑制房地产市场投机行为的出现，使房地产回归消费产品的属性。

  土地制度改革，加速确权流转。土地制度改革的核心方向是提高土地的使用效率。农村土地流转以确权为基础，以放活经营权流转为目的，从而提升土地要素的流动性。同时，放活农村土地经营权流转意味着未来廉价的农村、土地用地供给瓶颈将打开，也有助于抑制地产泡沫、加速地产库存去化。

  优化用地结构。一方面大力盘活低效利用建设用地，包括农村建设用地存量；另一方面，提升土地利用效率，优化用地结构，更好的满足新产业新业态、新消费新投资的项目用地需求，降低新业态的用地门槛。

  力推户籍制度改革。提高劳动力资源配置效率，建造适应农民居住的房产，降低农民进城购房的门槛。

  总结：从供给侧着力，并不是靠减少供给化解房地产库存。房地产的供给力度已经在不断下降了，新开工面积和竣工面积都是同比负增长。供给侧改革的本意应该是通过一系列结构性调整，激发市场主体的活力。

  房地产的供给侧改革并非是忽视需求，而是根据真实需求创造有效供给。房地产的供给侧改革的要求是通过法律和制度的完善，将房地产的生产要素引向需要的发展的地方去。相比之下，养老、物流、绿色建设、科技等未来的新型业态将成为房地产的主要需求方向。

  （本文来源：中房研协测评研究中心 ）