[第一太平戴维斯]2016年酒店投资收益率将继续承压

  概述

  2015年亚太区酒店投资市场维持活跃行情，在成交量价两方面均有体现。

  成交额最高的四个市场依次为日本、香港、澳大利亚与中国大陆，四地总额占亚太区总额的83%。

  日本完成价值24.6亿美元的酒店投资交易，占亚太区总额的27.2%。然而与2014年相比，该市场成交额同比减少2.6%。

  香港完成价值22.4亿美元的酒店投资交易，占亚太区总额的24.8%，同比剧增677%。

  澳大利亚完成21.7亿美元的酒店投资交易，占亚太区总额的24.0%，同比增加24.7%。

  “2016年酒店投资收益率将继续承压。然而，酒店价值已经站在或接近历史最高点，收益率下行空间将更加有限。”

  第一太平戴维斯研究部

  市场概述

  2015年第四季度，亚太区酒店投资销售成交额约为15.8亿美元，在去年同期25.2亿美元的基础上减少29.9%。共计45家酒店完成出售，分布在九个国家。

  本季度日本市场完成数笔大宗交易， 如星野Tomamu度假村与广岛Active Inter City分别以1.51亿美元、1.42 亿美元成交，另外还有若干小型酒店出售，表明酒店市场行情持续坚挺。2006年以来，日本连年包揽亚太区前三大酒店交易。在2006年至2009 年，以及2013年至2015年，日本酒店市场的活跃度均为亚太区第一。

  澳大利亚酒店市场的魅力依旧。悉尼与墨尔本深受投资者青睐（Aurora Melbourne Central售价8,740万美元），若干乡间旅游胜地也有交易完成。若非香港新世界发展有限公司在2015年与阿布扎比投资局（ADIA） 达成酒店资产包投资协议，澳大利亚本可连续第三年成为亚太区第二活跃酒店市场。澳大利亚酒店销售额占亚太区的比例（24.0%）略低于香港（24.8%），但在交易数量上（58 笔）完胜香港（7笔）。

  北亚与东亚

  - 日本

  日本房地产投资信托（J-REITs）仍是2015年日本市场中最为活跃的投资者，同时也有新面孔出现，包括10 月开始运作的Ichigo酒店房产信托基金。中国投资者正扮演着日益重要的角色，其投资目标更加多元，而其他国外投资者主要关注收益稳定的酒店资产。2015年底，复星集团宣布斥资184亿日元（1.507亿美元）收购位于日本北海道的星野Tomamu度假村， 是第四季度日本市场最大交易。12 月底，日本房地产巨头森信托（Mori Trust）签署买卖协议，收购位于冲绳濑底岛、废弃七年之余的烂尾酒店项目，计划将其打造成度假村。这笔交易反映出当前日本酒店市场的积极行情。

  2015年1至11月，日本共接纳海外游客近1,800万人次，同比增加47.5% 。其中，来自亚洲市场的游客显著增长：中国大陆（109.4%）、香港（66.7%）、韩国（44.4%）、新加坡（34.2%）以及台湾（30.3%）。游客增加有多方面原因：日元持续贬值， 中国等主要亚洲国家的签证便利度提升，助推廉价航空的开放天空政策（open-skies）成功落实，日本政府开展宣传推广活动。2015年游客增幅可与日本匹敌的国家寥寥无几。2012 年走出经济孤立的缅甸，其在2015年接纳游客人数的同比增幅可能与日本相当或略低。

  日本主要城市的酒店市场行情基本都有大幅改善，如大阪、札幌、冲绳， 尤其是在亚洲各国得到大力宣传的旅游胜地。根据Smith Travel Research

  日本、韩国、香港与中国大陆

  数据显示，2015年1-11月，大阪酒

  店市场指标全线上扬：入住率增加3.5%，客房日均价上涨27.1%，可租客房平均收入增加31.4%。得益于坚挺的酒店行情与活跃的资本市场，日本成为亚太区最繁忙的酒店交易市场。

  - 中国

  2015年中国大陆市场酒店销售额占亚太区总额的7.1%，排名第四。全年共完成13笔单体酒店资产交易。考虑到该市场内酒店的庞大数量，这个交易量显得非常之少。

  中国很多酒店都是国有企业资产。根据规定，国有企业旗下资产受公开挂牌出让的限制，因此多内部出售。此外，国内商用物业的使用年限只有50 年，因此对部分投资者来说，海外永久产权物业的投资更具吸引力。近年来由于经济迅猛增长，许多“暴富” 的中国公司开始投资豪华酒店项目。不幸的是，一些项目由于前期规划不到位、施工超出预算、管理合同所载条款与当地市场脱节，无法实现赢利，因此无法吸引投资者。

  尽管存在上述问题，中国作为酒店市场的重要性仍有望迅速增强，原因就在于酒店入住需求正飞速膨胀。

  香港相对大陆市场来说投资安全性更高，因此酒店售价居高不下。第四季度，基汇资本将香港极栈公寓酒店（Residence G）出售，售价3.40亿港币（4,390万美元），平均每间客房售价1,170万港币（150万美元）。AEW资本管理斥资2.50亿港币（3,230万美元）收购中环兰桂坊附近的Mood酒店，平均每间客房售价2,270万港币（290万美元）。

  元大金控斥资3.925亿新台币（1,200 万美元）收购台北玩彩格旅店（Color Fun Inn），平均每间客房售价1,510 万新台币（460,775美元）。

  - 南亚与东南亚

  本季度新加坡市场仅达成一宗酒店交易。新加坡ERC控股集团以2.03亿新加坡元（1.448亿美元）的价格将大酒店（Big Hotel）出售予基汇资本， 平均每间客房售价659,091新加坡元（470,232美元）。2015年新加坡市场交投气氛极为平淡，系买卖双方存

  在价格分歧所致。

  位于泰国苏梅岛的洛奇精品度假村（Rocky’s Boutique Resort）以约4.40亿泰珠（1,240万美元）的价格出售，平均每间客房售价880万泰珠（247,324美元）。

  MRG Hospitality将位于印度孟买的Aura大酒店以10亿印度卢比（1,530 万美元）的价格出售，平均每间客房售价1,060万印度卢比（163,230美元）。买方是Anakoot Properties。

  2015年，澳大利亚本土与国际投资者主要关注悉尼与墨尔本这两大市场。澳大利亚本季的酒店销售额占亚太区总额的24.0%。澳大利亚临近经济增长显著的亚洲市场，酒店入住需求与投资需求均有所增加。中国以及新加坡公司是最大境外买家。成交价最高的三个单体酒店交易都有亚洲买家参与。威斯汀酒店以及悉尼希尔顿酒店的买家分别来自新加坡与中国，总价均超过4.40亿澳元。

  澳大利亚国家旅游局数据显示，截至2015年10月的一年内，澳大利亚共接纳国际游客730万人次，同比增加6.7%。新西兰游客人数最多，其次为中国。中国游客人数共计约980 万人次，同比增加22.1%。除日本以外，来自所有亚洲国家的游客均有所增加。

  新西兰的皇后镇诺富特湖畔酒店（Novotel Queenstown Lakeside）被美国的Host Hotels & Resorts集团以9,130万新西兰元（6,170万美元）出售，平均每间客房售价334,432新西兰元（225,995 美元）。本季度还有四家酒店完成出售，分别为位于皇后镇的瑞士贝尔皇冠峰度假酒店（Swiss-Belresort Coronet Peak）、位于奥克兰的艾斯普奈酒店（Esplanade Hotel） 、位于旺格雷的金斯盖特酒店（Kingsgate Hotel Whangarei） 以及哈密尔顿的金斯盖特酒店（Kingsgate Hotel）。