[克而瑞]这么早出年报一定是有原因的！

  2015年对于新城来说是具有里程碑意义的一年。经过资产重组，公司实现了房地产开发业务在A股的整体上市。融资渠道的拓宽下，旗下业务的管理平台分工格局渐清晰：

  新城控股主力住宅开发、商业开发及管理；

  新城发展依托于地产的轻资产业务板块，涵盖物业、智能快递柜、儿童乐园、互联网社区等创新业务。

  (1)提前1个月完成销售目标，商业综合体贡献度达35%

  在内部运营方面，新城2015年的销售目标是280亿元，提前1个月完成目标。公司最终实现销售金额319.29亿元(实际完成销售目标114%)，销售面积345.98万平方米，均价9948元/平方米，同比分别增长30%、25%和4.5%。其中，商业综合体项目实现了110.2亿元，占总销售额35%，较2014年提升近3倍。2016年的可售货量充足达750亿(其中苏州13%、上海11%、南京9%)，故公司也将销售目标提为400亿元。

  从新城综合体的扩张情况来看，截至2015年底已经在18个城市开发21个综合体，平均出租率高达95%以上。2016年预计开业数将有11个。未来，在新城“商业+住宅”的双核驱动模式下，不仅商业综合体的销售及运营将有望优化毛利率水平(按照住宅18%、综合体30%-35%的毛利率推算)，而且商业打造地标，形成区域价值提升，带动产品销售，提高销售和营收。

  (2)销售成本下降近5%，债务结构继续优化

  偿债能力方面，净负债率虽然增长至83.3%，但是依然在集团可控范围： 首先，现金短债比为2：1，短期还债压力较低；其次，负债年限趋于合理，1年内仅21%，2-5年有38%，财务结构得到了优化；并且，得益于境内外各类 融资支持，其加权平均利率也降至7.2%。另外，从现金流量表里发现，得益于公司债发行和借款所得，大幅提升筹资活动的现金净额，改善整体现金流情况。

  盈利能力方面，第一，新城2015年的营收、毛利和净利分别增长15%、25%、11%，毛利率提升1.68个百分点。销售成本也从2014年6339元/平方米下降为6037元/平方米，减少4.76%，这也促进公司毛利增长的主要原因。尽管如此，但新城目前的毛利率依然略低于行业平均水平。但是随着综合体项目占比逐步增加，提升毛利率指日可待。第二，在销售额上升30%的情况下，新城还能有效把控三费费用率。除此之外，新城的净资产收益率大幅提升为25.19%，体现了企业自有资本获得净收益的能力有所提高，主要得益于资产周转率、杠杆的增长。

  (3)拿地规模同比上涨116%，15年投资销售比上升至74%

  拿地方面，截止到2015年，新城总土储2273.70万平方米，2015年新增土储950.68万平方米，同比增长116%。值得注意的是，常州不再是集团土地储备第一的城市，从过去50%大幅降为12%；转而替代的是苏州，占15%。

  在既定的战略方向指引下，新城在城市布局上开始倾向于一线，建筑面积占比有明显提升；对于三四线城市，瞄准的几乎都是商住综合类的地块。公司历年来将销售回笼的40%资金用于拿地。从投资销售比来看，主要维持在40%-50%，而2015年，该比例一下子高达74%。想必也是出于新战略布局、融资环境的利好以及业绩提升等因素驱动下而提升的信心。

  (4)开展创新业务，推进集团发展

  合并移动营销平台，提升营销效率

  在2015年年末，新城将旗下两大移动营销平台“悦多多”(商业)和“新城经纪人”(住宅)合并。目前已经联网11个城市，在线可售项目达60个，拥有约30万客户。平台合并后，第一，增加了平台项目数量，激励经纪人的同时也提高了客户的吸引力；第二，形成用户资源互补，有利于优化营销平台的运营和管理；第三，同步销售系统，完善客户数据库，提升营销精准和便利性。

  推出“新城金融”，起步探索互联网金融

  互联网金融方面，新城也致力于推动产业链、价值链、生态链的全面优化，引用互联网技术推出“新城金融”平台，并分别建立网站及APP服务端。自2015年10月，平台上线后已推出了25个理财产品(3个首付宝，22个商票宝)，目前已全部满标，皆为1年内的短期产品，共计金额达3649.7万元。其中，商票宝是该平台的明星产品，是以借款人持有的大型品牌企业签发并承兑的的商业承兑汇票为还款保障的金融产品，期限分为2、3、6个月及1年，利率在5.8%-8%范围。虽然商票宝与市场上的房企推出的金融产品相比，利率还算可以，但是平台的理财产品在属性、利率、投向等方面的选择缺乏多元性，影响产品的吸引力。

  进军养老地产，打造“五助”服务

  养老地产方面，公司通过增资控股金东方颐养园70%的股权试水养老地产。鉴于我国人口老龄化形成的巨大需求和商机，万科、保利、远洋、绿地等多 家房企蜂拥进军养老地产。而新城以轻资产模式进军该领域，借助金东方在养老医疗及护理服务方面的优势，也有效减轻前期成本投入。搭载金东方的资源优势，并 融入“互联网+”模式，新城的物业服务在精细化层面更上一台阶：通过社区APP在旗下社区打造“五助”(助餐、助浴、助洁、助急、助医)服务，提供家政、 订餐等服务。同时，养老服务也将赋予其住宅产品新价值。