[第一太平戴维斯]沈阳房地产去库存压力持续加大

  昨日沈阳紧急叫停其房产新政，即沈阳新出的毕业未满5年大学生可以“零首付”买房。尽管从出台到叫停仅半天，也客观反映了当地楼市库存的压力。

  在此前，沈阳市楼市库存一直处于高位。除大众关心的住宅市场外，沈阳的写字楼及商业零售市场的库存总量也居高不下，亟待消化。

  甲级写字楼市场存量居高不下

  2015年下半年，沈阳甲级写字楼新入市三个项目，分别是夏宫城市广场、茂业中心和华润大厦B座，均位于五里河商务区，合计带来16.1万平方米新增租赁面积，全市甲级写字楼总存量达到146万平方米。

  2015年系写字楼供应高峰，但需求却显不足，导致短时间内无法消化新增供应。截至2015年下半年，全市写字楼空置率同比上升10.9百分点至40.6%。

  截至2015年末，甲级写字楼租金降至每平方米每月人民币132.7元（含物业管理费），较上半年下跌2.0%。

  沈阳市甲级写字楼市场未来仍有大规模新项目入市，但在经济发展速度放缓和市场供给竞争加剧的双重压力下，部分项目可能会延迟入市。激烈的市场竞争令业主采取多种方式，如提供差异化产品、拓宽租赁渠道、提供增值服务以提升出租率。

  中高端商业市场空置率整体保持稳定

  2015年下半年，一方广场、华润万象汇和星汇广场三个项目入市，新增40.3万平方米零售面积。此外，受供过于求、市场竞争加剧及电商冲击等方面的影响，久光百货于2015年12月正式闭店。沈阳中高端商业市场存量年末达到600万平方米。

  沈阳市商业市场空置率整体保持稳定。一方面，尽管三个项目交付使用，但因项目位于优质地段，开业率皆超过70%。另一方面，部分商业项目品牌调整已进入到尾声。因此，2015年下半年全市优质购物中心的空置率降至16.2%。

  受区域市场趋于饱和因素影响，2015年下半年租金市场整体表现稳中有降。截至2015年末，沈阳市优质购物中心首层平均租金录得每平方米每月人民币363.9元，较上半年下降0.8%。

  受市场供过于求及品牌同质化严重影响，未来租金及入驻率下行压力加大。对于在运营项目，业主方将致力于其商业项目的业态调整，如增加餐饮、亲子教育、休闲娱乐等品牌比例。而缺乏特色、创新及低运营能力的商业项目将面临险峻的市场挑战。