[第一太平戴维斯]黄村新地王成为北京大兴区高端物业新起点

  近日北京高价地块频出，大兴区黄村也爆出新地王----2月23日绿地集团以39亿元拿下了北京市大兴区黄村地块。

  据悉，该地块距离地铁4号线清源路站大约为1.5公里，距离南苑机场直线距离不足7公里。目前周边二手房均价在2.5万元/平方米，周边暂无新建商品房销售，但距离2015年地王瀛海镇比较接近。类似区域的新建商品房均价在3万元/平方米左右。该地块为黄村镇四街、五街、六街村项目DX00-0208-6001地块R2二类居住，起价26亿，规控建面120599平方米，起始楼面价超2.5万元/平方米， 容积率约2.67，最终成交溢价率高达50%。该地块附加条件为需另配建1.5万平方米自住房，经核算该地块最终成交楼面价高达4.7万元/平方米，成为大兴区新“地王”。这个价格已经超过了大兴区域内所有在售物业售价，根据历年北京地王的成交楼面价和开盘的售价比例，估计未来售价达8万元/平方米。

  根据大兴新城规划（2005-2020年），未来大兴新城将发展成为绿色宜居、宜业的综合性新城，确定为“一心”、“六片”和“三组团”。“一心”为大兴新城的行政中心和文化中心，其功能定位为区级行政中心与公共服务中心，中高端居住片区：“六片”包括区域综合功能区、综合功能承接区等：“三组团”包括西红门组团、孙村组团、狼垡组团。到2020年，大兴新城用地规模将控制在65平方公里左右，新城总人口控制在60万。

  根据新城规划，开发商可从目前大兴新城居住地户籍人口及外来常住人口分析测算未来可新增的人口数量。若每套住房按3口人计算，可测算未来新增住宅建筑面积或套数，从而对未来几年的市场新增住宅量及可售套数作整体分析，为将来的项目定位提供可参考的基础数据。

  考虑到未来机场、地铁的建设以及相关的写字楼、酒店、公园、商业等配套设施的陆续建设使市场对住宅物业的需求增大，从而使该地区人口聚集，开发商可针对不同客户群体，如开发高品质、完善配套的物业可能未来会有一定的发展空间。

  从未来的城市规划看，随着北京城市外扩和首都功能疏解以及新机场的兴建从一定意义上决定了开发商未来的拿地方向，大兴区相对于其他城区未来还会有土地供应，但开发商拿地成本这么高并不意味着市场售价能接受，从近期拿地成本看，开发普通商品住宅在该地区没有竞争优势，开发商可能会开发成高端产品，以适应高端客户群的需求。

  北京城区四环内近两年出现房价暴涨的可能不太大，五环至六环目前二手房价格还不算太高，大兴区近期高价地块频频成交，外加高端改善供应加剧及对未来发展的预期，将会带动部分新房、二手房售价出现上涨。

  第一太平戴维斯北京评估部负责人、董事胡建明先生表示：土地估值具有影响的因素包括土地周边未来两年内潜在竞争对手的状况----如没有竞争对手，取决于政府对该土地未来规划；如有竞争对手，可以通过分析未来出售的土地产品类型以及未来开发市场的占有率，使拟开发产品变为销售亮点。

  背景链接：

  2016年2月23日，绿地集团以39亿元拿下了北京市大兴区黄村地块，该地块距离地铁4号线清源路站大约为1.5公里，距离南苑机场直线距离不足7公里。目前周边二手房均价在2.5万元/平方米，周边暂无新建商品房销售，但距离2015年地王瀛海镇比较接近。类似区域的新建商品房均价在3万元/平方米左右。该地块为黄村镇四街、五街、六街村项目DX00-0208-6001地块R2二类居住，起价26亿，规控建面120599平方米，起始楼面价超2.5万元/平方米， 容积率约2.67，最终成交溢价率高达50%。该地块附加条件为需另配建1.5万平方米自住房，经核算该地块最终成交楼面价高达4.7万元/平方米，成为大兴区新“地王”。这个价格已经超过了大兴区域内所有在售物业售价，根据历年北京地王的成交楼面价和开盘的售价比例，估计未来售价达8万元/平方米。

  2015年,自6月25日至7月7日,短短10天内的时间,大兴总共成交了8块土地,总成交额达到110.7亿元,使大兴一时间内成为舆论的焦点!其中,2015年07月03日,城建22.8亿竞得瀛海地块,该地块3.6万/平方米楼面价是整个行业达到前所未有的高度。

  2015年末，大兴又有三块土地入市竞拍，其中2015年12月24日，中铁置业44.2亿竞得大兴旧宫地块，地块住宅部分楼面价均高达3.6万/平方米！也就是说，未来项目售价预计超过7万。