[第一太平戴维斯]华北房价环比涨幅最优 市场呈现良好迹象

  “中央政府启动‘供应侧’改革，买家重回市场，为低线城市房价的上涨提供了基石。”简可，第一太平戴维斯中国区市场研究部主管

  2月份，全国70个大中城市中，47个城市的新建商品住宅销售价格录得环比上涨，较1月份的38个显著增加。8个城市的价格指数较上月持平；其余15个城市则环比下跌。

  住宅销售价格涨幅最大的五个城市依次为：深圳（3.6%）、上海（2.9%）、南京（2.7%）、合肥（2.3%）和北京（2.3%）。

  而价格环比跌幅最大的四个城市依次为丹东（-0.7%）、泸州（-0.7%）、乌鲁木齐（-0.6%）和安庆（-0.5%）。

  2月份，70个大中城市新建商品住宅平均销售价格环比上涨0.39%，为连续第十个月上涨，是2014年1月以来最大单月涨幅。平均销售价格较去年同期上涨1.97%，自最早指数基准时期（2010年12月）累计上涨10.51%。

  一线城市市场表现

  2月份，一线城市住宅销售价格表现依然优于其他线城市，涨幅自今年1月的2.15%扩大至2.60%。深圳房价以环比3.6%的涨幅再度领跑全国，但与1月相比增速有所下降；同比上涨57.8%，自2010年12月以来累计上涨97.25%。

  因近期住宅成交良好表现，一线城市待售库存接近最低水平。一线城市持续吸引公司开业或扩张，推动就业、人口流入和薪酬增加，同时亦吸引来自其他城市的财富。这些因素均对住宅价格起到支撑作用，因此尽管一线城市依然实行限购，但预计未来房价将继续保持上扬态势。

  一线城市近期价格涨势以及“首付贷”问题已引起政府重视。本月举行的“两会”针对如何更好地规范房地产业、给深圳等过热房市降温的问题进行了讨论，同时将继续为国内其他市场提供政策支持。

  各等级城市市场表现

  2月，仅二线城市房价指数增速放缓，厦门、重庆、沈阳环比涨幅收窄。低线城市基本锁定房价上涨局面：其中三线城市增幅扩大；四线城市录得近两年来首次上涨；五线城市尽管仍处于负增长区间，但已呈现改善迹象。

  重点城市市场表现

  二线城市中表现最优的四个城市为：南京（2.7%）、厦门（1.3%）、杭州（1.3%）和武汉（0.9%）。华东地区二线城市表现最优，南京环比涨幅在1月2.5%的基础上加快至2.7%，同期杭州环比涨幅从0.9%扩大至1.3%。厦门与武汉的环比增速均小幅下降。

  城市案例 – 合肥

  合肥是安徽省省会城市，2月房价显著上涨。新建商品住宅价格环比上涨2.3%，较1月1.5%的增幅有所加快；二手房价格环比上涨6.7%，而1月环比涨幅仅为1.3%。去年房价上涨系由大户型板块带动，但从最近五年表现来看，小户型板块更为突出。

  合肥住宅市场常被买家忽略，即便是安徽本省的买家。安徽东部地区不少人口选择定居南京——该市房价近来也录得强势上涨。安徽东南角距离上海仅120公里，故南部地区人口一般选择向上海迁移。然而，合肥新住宅项目投资的不足，说明当地新增供应不似其他低线城市一般泛滥。成交量虽然相对较低，但新增供应得以吸纳，需求的有效增长都基本转化为价格上涨。

  区域市场表现

  按地区划分，华北地区房价环比涨幅表现最优，从1月的0.08%扩大至2月的0.5%。2月仅西南地区的房价同比走跌，同比增幅从1月的0.31%降至2月的-0.03%。西南地区各城市涨幅为：重庆（0.4%）、贵阳（0.3%）、遵义（0.1%）、昆明（0.0%）、成都（0.0%）、大理（-0.1%）、南充（-0.2%）、泸州（-0.7%）。

  展望

  2月国内房地产市场宏观数据以及当前价格指数似表明市场局势已较一年前出现显著扭转。利率接连下调，普通住房营业税免征期缩短，商品房交易成本降低，首付比例调整，这些举措似已成功重燃购房需求，推动市场行情改善。

  “供应侧”改革从本质上来说更具针对性、更为直接，是阻止房价下跌、给过热市场降温的有效手段。然而，政府未来两三年的主要任务在于放眼长远、关注供应面的经济状况。应优先以房产税取代土地出让金计入地方政府财政收入。此外，由于新建住宅市场近两年不断缩减的态势仍在延续，开发商必须改变观念，做“精”而非做“大”，将重心从建设转移到管理上来。房价上涨不应被理解为形势恢复正常，当前局面需要改变也终究会改变。

  参考资料

  国家统计局.

  第一太平戴维斯市场研究部.