[克而瑞]一季度楼市成交金额增速远大于面积增速

  4月15日，国家统计局公布一系列重磅数据，一季度GDP增长6.7%，出口增速增近10%，进口降幅大幅缩窄、工业增速提升、社会消费品零售额均 回升，从一系列指标看，经济下行压力不减，却已有企稳迹象。而一季度房地产行业成交量同比激增，新开工与投资筑底企稳并开始回升，但库存依然高企。

  房地产成交量显著回升，成交金额增速远大于面积增速

  1-3月份，全国商品房销售面积24299万平方米，同比增长33.1%，增速比1-2月份提高4.9个百分点。其中，住宅销售面积增长35.6%。商品房销售额18524亿元，增长54.1%，增速提高10.5个百分点。其中，住宅销售额增长60.3%。

  受连番政策“救市”以及去年一季度基数较低影响，1-3月全国商品房交易量同比大幅提升。但成交金额增速(54.1%)远大于销售面积增速 (33.1%)这一事实说明一季度商品房成交中高单价房源占比大幅上升，这再次印证了当前市场成交结构上，销售主要集中在一、二线热点城市，需要去库存的 三、四线城市成交并无显著起色。

  一季度销售大幅增长，市场热度急剧攀升，我们认为，未来这两类热点城市走向将决定行业全年。

  第一类是已出台收紧政策城市，如上海、深圳、苏州等，特别是上海、深圳，力度大于其他城市，未来一段时间量缩价跌概率较大；而苏州、武汉等二线热线城市成交量继续上涨后劲略显不足。

  第二类是开始受传导的“新兴”热点二线城市和受一线辐射的三线城市也异军突起，前者如天津、济南、太原、青岛、宁波等，后者如佛山、东莞、中山、无锡、常州、唐山、廊坊等，未来能否出现量价齐升并维持较长时期。

  3月房地产开发投资额同比增10%，但绝对量仍仅为去年月均水平

  2016年1-3月份，全国房地产开发投资17677亿元，同比名义增长6.2%，增速比1-2月份提高3.2个百分点，单月同比增速接近10%。其中，住宅投资11670亿元，增长4.6%，提高2.8个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.0%。

  房地产开发投资连续两个月回升，逆转去年一年的颓势。政策端不断刺激、销售端企稳回升、先行指标的不断向好，是开发投资增速企稳向上的三大因素。

  值得注意的是，在此轮“拉投资，稳增长”中，房地产行业已然不是第一增长点。从统计局公布数据来看，一季度全国固定投资增速10.7%，远高于房地产开发投资增速，且主要增长点集中在电力、水利、公共管理等基建上，当前房地产行业主要任务仍是去库存，因此，未来增速继续走高的概率不大。

  新开工增速持续回暖，绝对值仍处低位

  2016年一季度房屋新开工面积28281万平方米，增长19.2%，增速提高5.5个百分点。其中，住宅新开工面积19271万平方米，增长14.8%。

  作为先行指标的新开工面积，其增速1-2月由负转正后，一季度增速继续向上，3月份同比增速达到26.86%，为近14个月以来新高，但新开工量仍持较低位置。预计二季度在市场景气度回升、销售回暖二之下，新开工面积继续增长，增速或将放缓。

  土地购置金额增速(3.7%)远大于面积增速(-11.7%)，拿地集中于一、二线

  1-3月份，房地产开发企业土地购置面积3577万平方米，同比下降11.7%，降幅比1-2月份收窄7.7个百分点；土地成交价款1165亿元，增长3.7%，增速提高2.8个百分点。

  土地购置面积在低位徘徊近一年后，近2月降幅持续收窄，印证了土地市场热度正在回升。一方面，基于销售回暖，一方面政府加快推地节奏，另一方面，销售回暖之下，企业拿地信心增强。不过，由于一线地价高企，企业拿地热情逐渐向二线城市，如苏州、合肥，土拍溢价频出。

  待售面积同比再增13%达7.35亿平方米，非住宅项目库存风险不断累积

  1-3月商品房待售面积73516万平方米，比1-2月末减少415万平方米，同比增长13%。其中，住宅待售面积45983万平方米，较1-2月下降2%，办公楼、商业营业用房待售面积3395万平方米，15075万平方米，同比分别增长19%和24.8%。

  3月待售面积总量的下降主要为住宅贡献，主要得益于3月销售回暖。但与去年同期相比，全国住宅可售量仍增长13.1%，目前来看，去库存效果仍不明显，销售火热并未传导至三、四线城市，还需要政策刺激加码。非住宅方面，供应充沛而需求不足导致办公市场压力较大，通过土地性质转变、控制办公供应是市场当务之急。