[第一太平戴维斯]一线城市住宅录得五年以来环比最大价格涨幅

  “无论是按城市等级或分区域来看，住宅价格均呈现环比上涨。其中一线城市录得五年以来环比最大价格涨幅，全国70个大中城市平均房价涨幅接近2013年初的最高值。”简可，第一太平戴维斯中国区市场研究部主管

  简可补充道：“随着北京和广州房价涨幅均接近3%，预计当地政府或将出台类似上海、深圳两地的楼市调控政策。”

  第一太平戴维斯华北区项目开发及顾问部负责人熊志坤表示：“在一、二线城市住宅市场差异显著的情形下，'因城施策'成为2016年政策调控焦点。按此思路，预计北京将延续限购政策，同时对过热区域或将有更为针对性的政策出台。一线城市整体市场的供需紧张，及高价地块频出，都使得未来市场的预期持续走高。 ”

  概述

  3月份，全国70个大中城市中，62个城市的新建商品住宅销售价格录得环比上涨，较2月份的47个显著增加。8个城市的价格指数较上月环比下跌。

  住宅销售价格涨幅最大的五个城市依次为：厦门（5.4%）、合肥（4.6%）、上海（4.3%）、深圳（3.7%）和南京（3.5%）。

  而价格环比跌幅最大的两个城市依次为大理（-0.7%）和锦州（-0.4%）。

  3月份，70个大中城市新建商品住宅平均销售价格环比上涨0.87%，为连续第11个月上涨，是2013年5月以来最大单月涨幅。平均销售价格较去年同期上涨3.08%，自最早指数基准时期（2010年12月）累计上涨11.59%。

  一线城市市场表现

  3月份，一线城市住宅销售价格表现依然优于其他线城市，涨幅自今年2月的2.6%扩大至3.55%。所有等级城市住宅价格均录得环比上涨。其中上海房价以环比4.3%的涨幅取代深圳领跑全国，较2月份的2.9%相比增速加快。这使得上海3月份房价同比上涨30.5%，自2010年12月以来累计上涨54.7%

  因近期住宅成交良好表现，一线城市待售库存接近最低水平。一线城市持续吸引公司开业或扩张，推动就业、人口流入和薪酬增加，同时亦吸引来自其他城市的财富。这些因素均对住宅价格起到支撑作用，因此尽管一线城市依然实行限购，但预计未来房价将继续保持上扬态势。

  上海、深圳政府已出台楼市调控措施，以抑制房价过快涨势。其中，上海调控措施包括上调二套房首付比例，以及提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限至5年及以上。深圳调控措施类同，但从严程度不及上海。

  各等级城市市场表现

  3月，各等级城市住宅销售价格均录得环比上涨，为2014年4月以来首次，且涨幅环比扩大。中央对楼市的支持举措已见成效，全国楼市基本面向好。然而这也导致了重点城市房价的持续走高和低线城市房贷风险增加。

  重点城市市场表现

  二线城市中表现最优的四个城市为：厦门（5.4%）、南京（3.5%）、杭州（2.3%）和天津（2.2%）。

  厦门市场再度表现最优，录得5.4%的环比涨幅，同比涨幅落后于南京（17.8%）。而二线城市中大连、沈阳等城市的房价增速则相对缓慢。

  城市案例 – 厦门

  3月，厦门住宅价格明显上涨，新建商品住宅价格环比大涨5.4%，二手住宅价格环比上涨4.9%。

  厦门拥有380万常住人口、200万户籍人口，是人口数量相对较小的二线城市，然而其城市发展已超越其他一些二线城市。2014年，厦门人均GDP达到人民币86,831元，其中53.5%来自服务业；同期，人均可支配收入达到人民币39,625元——现已成为国内最富裕的城市之一。厦门作为沿海城市，临近台湾，拥有亚热带气候，现已吸引大量高净值人士和小企业家。

  区域市场表现

  按地区划分，华东地区房价环比涨幅表现最优，涨幅为1.63%；东北地区表现略逊一筹，环比仅微涨0.13%。华东地区涨幅最明显的城市依次为：厦门（5.4%）、合肥（4.6%）、上海（4.3%）、南京（3.5%）、杭州（2.3%）、福州（2.0%）、无锡（2.0%）和宁波（1.6%）。

  展望

  3月份国内房地产市场宏观数据以及当前住宅销售价格指数似表明市场局势已真正扭转。低线城市房价止跌回升，开发商和投资者将目光从一线城市逐渐转向其他国内城市。

  利率接连下调、限购取消、商品房交易成本降低、首付比例调整…这些举措似已成功重燃购房需求，推动市场行情改善。

  “供应侧”改革从本质上来说更具针对性、更为直接，是阻止房价下跌、给过热市场降温的有效手段。然而，政府未来两三年的主要任务在于放眼长远、关注供应面的经济状况。应优先以房产税取代土地出让金计入地方政府财政收入。此外，由于新建住宅市场近两年不断缩减的态势仍在延续，开发商必须改变观念，做“精”而非做“大”，将重心从建设转移到管理上来。房价上涨不应被理解为形势恢复正常，当前局面需要改变也终究会改变。

  参考资料

  国家统计局.

  第一太平戴维斯市场研究部.