[中房研协]房地产多项指标反弹 可持续性存疑

  一、房地产开发投资持续回升 增速有所放缓

  1-4月份，全国房地产开发投资25376亿元，同比名义增长7.2%。其中，住宅投资16887亿元，增长6.4%。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.5%。

  点评：在一季度货币大放水及商品房持续热销的带动下，全国房地产开发投资月度累计同比持续回升。受4月房地产投资额下滑影响，整体增速有所放缓。4月不少重点城市和地区出台了加强版限购令，给楼市降温的意图明显，但从目前数据看开发企业投资势头依然较强。

  二、新开工面积保持高增长

  1-4月份，房屋新开工面积43425万平方米，增长21.4%。其中，住宅新开工面积29606万平方米，增长18.0%。

  点评：1-4月份，房屋新开工面积依然保持高增长，在商品房去化加速下，开发企业积极补仓，加速项目新开工和施工进度。

  三、商品房销售同比增速高位平稳

  1-4月份，商品房销售面积36012万平方米，同比增长36.5%。其中，住宅销售面积增长38.8%，办公楼销售面积增长33.9%，商业营业用房销售面积增长13.5%。商品房销售额27656亿元，增长55.9%。其中，住宅销售额增长61.4%，办公楼销售额增长60.1%，商业营业用房销售额增长15.3%。

  点评：1-4月商品房销售面积和销售金额持续增长，销售额增幅明显高于销售面积增幅，显示房价依然处于高烧模式。从4月单月来看，楼市出现明显降温，商品房销售面积和金额分别较3月下降10.34%和8.19%。其主要原因是4月一线城市收紧政策效果显现，成交量明显下滑，过热二线城市限制政策陆续出台，市场预期减弱，成交受到抑制。但与去年同期相比，4月销售数据依然保持高增长，销售面积和金额同比涨幅分别为44.05%、59.76%。

  四、待售面积连续两月减少

  4月末，商品房待售面积72690万平方米，比3月末减少826万平方米。其中，住宅待售面积减少894万平方米，办公楼待售面积增加40万平方米，商业营业用房待售面积增加38万平方米

  点评：截至4月末，商品房待售面积连续两月下降，亮点是住宅待售面积开始净减少，但库存总量依然保持高位。虽然中央和地方层面去库存措施不断出台，但是目前房地产行业存在着区域性库存压力大、结构性矛盾突出的问题，去库存任务仍然艰巨。

  五、土地购置面积跌幅持续收窄

  1-4月份，房地产开发企业土地购置面积5114万平方米，同比下降6.5%；土地成交价款1568亿元，下降0.2%。

  点评：1-4月开发企业土地购置面积同比-6.5%，跌幅持续收窄，为2014年11月份以来最小降幅；土地成交价款同比微跌。在二线城市商品房市场热度不断上升和一线城市土地稀缺的背景下，开发企业开始争先布局二线城市和一线城市周边城市，加大土地储备。尽管二线城市拿地成本低于一线城市，但南京、合肥、苏州等城市土地市场热度不断攀升，高价地频出，市场风险不容忽视。

  六、开发企业资金状况持续向好

  1-4月份，房地产开发企业到位资金42371亿元，同比增长16.8%。其中，国内贷款7501亿元，增长2.2%；利用外资35亿元，下降68.1%；自筹资金14920亿元，增长3.7%；其他资金19915亿元，增长37.9%。在其他资金中，定金及预收款11370亿元，增长34.4%；个人按揭贷款6694亿元，增长54.7%。

  点评：1-4月开发企业资金状况良好，主要受商品房销售回暖影响，定金及预收款、个人按揭贷款大幅上涨。值得注意的是，4月份新增信贷数据出现回落，权威人士的讲话也对楼市股市有负面影响，未来开发企业资金面恐怕依然会有波折。现在热衷高价拿地的企业未来面临的风险也会加大。

  （本文来源：中房研协 测评研究中心）