[中房研协]房地产市场多项指标高位趋缓 地热房冷态势渐显

  一、房地产开发投资增速放缓

  1-5月份，全国房地产开发投资34564亿元，同比名义增长7.0%，增速比1-4月份回落0.2个百分点。其中，住宅投资23118亿元，增长6.8%，增速提高0.4个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.9%。

  点评：从投资增速看，近两个月累计增幅已经放缓，结束了一季度以来的快速回升态势。而一线城市、核心二三线城市房地产市场复苏和好转，在一定程度上拉动和巩固了房地产投资的热度。由于二三线城市投资占比更大，尽管房地产投资回落0.2%，但预期房地产投资回升趋势短期并未终结，二三线城市投资企稳仍将带动全国房地产投资企稳回升。

  二、新开工面积增幅高位趋缓

  1-5月份，房屋新开工面积59522万平方米，增长18.3%，增速回落3.1个百分点。其中，住宅新开工面积40767万平方米，增长16.2%。

  点评：1-5月份，房屋新开工面积依然保持较高同比增幅，但比前值有所回落。目前一线城市库存早已进入合理范围，但三四线城市库存依然不合理。在商品房去化存在结构优化需求情况下，开发企业也在积极调整城市发展战略，加速布局一线及热点二线，三四线城市则用更加长远的战略应对。

  三、商品房销售面积及销售额同比增速回落

  1-5月份，商品房销售面积47954万平方米，同比增长33.2%，增速比1-4月份回落3.3个百分点。其中，住宅销售面积增长34.2%，办公楼销售面积增长44.0%，商业营业用房销售面积增长18.1%。商品房销售额36775亿元，增长50.7%，增速回落5.2个百分点。其中，住宅销售额增长53.4%，办公楼销售额增长72.8%，商业营业用房销售额增长21.2%。

  点评：前五个月，房地产销售面积维持较高增长，但同比增长回落了3.3个百分点，住宅销售增速回落既与前期刚需集中快速释放有关，也与近期一些热点城市房地产调控政策收紧有关。即便增速有所回落，但按照目前的形势发展，今年依然有可能再创销售新高。在宏观经济增速放缓，人民币贬值预期等不利环境下，房地产市场走出这样的行情实属不易。

  四、待售面积连续三月减少

  5月末，商品房待售面积72169万平方米，比4月末减少521万平方米。其中，住宅待售面积减少721万平方米，办公楼待售面积增加7万平方米，商业营业用房待售面积增加105万平方米。

  点评：截至5月末，商品房待售面积连续三月下降，其中住宅待售面积开始净减少，但库存总量依然保持高位。值得注意的是，目前房地产行业存在着区域性库存压力大、结构性矛盾突出的问题，去库存任务仍然艰巨。

  五、土地成交价款大幅回升，土地市场结构性过热

  1-5月份，房地产开发企业土地购置面积7196万平方米，同比下降5.9%，降幅比1-4月份收窄0.6个百分点；土地成交价款2295亿元，增长4.7%，1-4月份为下降0.2%。

  点评：1-5月开发企业土地购置面积同比-5.9%，跌幅持续收窄；土地成交价款同比大幅回升。目前，房企投资方向逐渐趋同，重点聚焦一线及强二线城市，土地供应量难以匹配企业投资需求，“僧多肉少”直接造成了强二线城市逢土拍必出地王的无奈局面。5月更称为“地王月”，其中，一二线城市成为疯狂的主力军，尤其是二线城市。但是，溢价过高地块将往高端房产发展，拿地房企承压；部分房价上涨过快的二线城市，可能面临升级的调控政策，5月土地盛宴或许是年度高潮。值得一提的是，一线城市、部分基本面较好的二线城市或面临着地价攀升的投资风险，

  六、资金成本低，开发企业资金状况持续向好

  1-5月份，房地产开发企业到位资金53681亿元，同比增长16.8%，增速与1-4月份持平。其中，国内贷款8945亿元，增长2.3%；利用外资42亿元，下降72.1%；自筹资金18643亿元，增长1.4%；其他资金26051亿元，增长39.4%。在其他资金中，定金及预收款14840亿元，增长35.2%；个人按揭贷款8838亿元，增长58.5%。

  点评：1-5月开发企业资金状况良好，主要受二线城市商品房销售回暖影响，定金及预收款、个人按揭贷款大幅上涨。近期，房企大手笔拿地，与融资便利、融资成本低等密切相关。M2以2倍于GDP增速增长，且利率等不断下行，直接导致了热点城市的地王现象不断。投资渠道的狭窄，也促进了民间资金不断向一二线城市房地产市场聚集，这种情况不具有持续性，需要引起极大关注。

  （本文来源：中房研协 测评研究中心）