[克而瑞]行业销售投资增速回落 市场拐点已现？

  商品房销售金额、面积增速持续走低，三、四线城市销售仍不容乐观

  5月份全国商品房销售面积11942万平方米，环比增长2.0%，同比增长24.2%，增速较上月回落19.8个百分点；商品房销售金额9119亿元，环比下跌0.1%，同比增长36.7%，增速较上月回落23个百分点。

  虽然本月商品房销售面积、金额绝对数值仍保持在较高水平，但受前期较高基数影响，同比增速逐渐步入下行通道，且有加快的趋势。鉴于去年6月份商品房销售面积、金额基数较高，仅次于11、12月份，为年内第三高点。更为重要的是，今年一季度为了积极响应中央“去库存”的号召，多部委下发了多款重磅新政，商品房销售面积、金额持续高位运行，或多或少都存在着提前透支的迹象，预计今年6月商品房销售面积、金额同比增速将持续走低。

  值得一提的是，商品房销售金额增速明显高于销售面积增速，预示着当前房地产市场热度主要集中在热门一、二线城市，三、四线城市囿于市场需求有限，在前期集中释放之后，后续置业需求难以为继，成交量难以再上一个新的台阶。

  5月开发投资增速环比大涨19.3%，但仍维持近一年月均水平，同比增速回落

  5月份，全国房地产开发投资额9188亿元，环比上涨19.3%，同比增长6.6%，增速较上月回落3.1个百分点。其中，住宅投资额6231亿元，同比增长7.9%，增速较上月回落2.8个百分点，环比上涨19.4%，涨幅较上月增加26.9个百分点。

  随着市场成交转暖，企业投资态度逐渐趋于积极，房地产投资也摆脱下行步入上行轨道，但本月房地产投资增速再次掉头向下，显示在库存高企大背景下，房地产投资仍难复制前期高增长之路。预计年内房地产投资增速将维持在0%-10%的区间范围内波动，10%以上的高增长已难再现。

  虽受基数影响，新开工面积同比增速有所回落，但总量创近三个季度新高

  5月份全国房屋新开工面积16097万平方米，环比上升6.3%，涨幅较上月回落13.3个百分点，同比增长10.6%，增速较上月回落15.2个百分点。其中，住宅新开工面积11161万平方米，环比上涨8.0%，涨幅较上月回落14.2个百分点，同比增长11.5%，增速较上月回落13.2个百分点。

  今年以来房屋新开工面积持续走高，本月更是创下自去年10月份以来的月度新高。得益于楼市成交量持续向好，热门一、二线城市已然面临“无房可售”的窘境，企业对于后市信心有所恢复，投资态度也将逐渐趋于积极。尽管如此，但总量依然没有显著突破，仅比最低月份增加30%或3800万平方米，我们认为受去年同期可比基数逐渐趋于正常，新开工面积同比增速逐月回落将是常态，预期年内新开工面积不会有显著提升。

  土地购置面积、金额分别环比激增36%和80%，集中热点一、二线城市致地价飚升

  5月份，房地产开发企业土地购置面积2082万平方米，环比上涨35.5%，涨幅较上月扩大20.9个百分点。土地成交价款727亿元，环比大涨80.2%，涨幅较上月大增92.4个百分点，同比逆势大涨17.0%，增速较上月增加26.9个百分点。

  在土地成交量有所缩减的同时，地价显著抬升，说明各线城市土地市场明显分化，企业投资方向逐渐开始趋同，致使热门一、二线城市土地市场持续高热，“三高”(高总价、高单价、高溢价率)地块频出。反观，由于绝大多数三、四线城市库存量长期维持在较高水平，致使土地市场乏人问津，底价成交已成常态，土地市场比重显著下降。

  待售面积总量连续三个月高位回落，商业、办公库存缓步上行

  5月末，商品房待售面积72169万平方米，比4月末减少521万平方米。其中，住宅待售面积减少721万平方米，办公楼待售面积增加7万平方米，商业营业用房待售面积增加105万平方米。

  虽然待售面积已连续3个月回落，但整体仍处高位，相较而言，住宅待售面积持续走低，高库存风险主要集中在三、四线城市，市场需求不足乃是主因；商业、办公待售面积缓步上行，地方政府仍需在土地供应端加以节制，高风险城市宜逐渐减少甚至暂停商业、办公供地，以求更快地实现项目去化。

  综上所述，5月房地产行业开发投资额、销售面积及金额、新开工面积、土地购置面积及金额等一些列指标数据都处于年内较高水平，但无论是环比增速还是同比增速，都在显著下滑却是不争的事实，房地产市场已现疲态。更为重要的是，城市分化现象愈演愈烈，热门一、二线城市楼市对土地市场的传导效应仍在继续，恐将再次落入“地王起、市场衰”的周期循环的窠臼。