[第一太平戴维斯]北京物业市场投资热度不减 二线城市表现持续疲软

  7月11日，第一太平戴维斯在北京环球金融中心召开新闻发布会，对2016年第二季度华北区物业市场的表现进行回顾和未来展望。

  北京甲级写字楼市场

  2016年第二季度，北京甲级写字楼市场迎来大规模供应放量，共四个项目合计带来30.6万平方米新增办公面积。至此，全市甲级写字楼存量达到954万平方米（含自用面积）。

  2016年第二季度，全市甲级写字楼空置率进一步上涨至4.4%，环比上涨1.2个百分点（含自用面积）。一方面，在租赁需求减少的市场情况下，大规模集中放量增加了市场去化压力。另一方面，P2P等新兴互联网金融公司的退租风潮持续影响着租赁市场，此类租户比重较高的项目受到较大冲击，出租率下滑明显。

  第二季度，全市甲级写字楼租金降至人民币每平方米每月337.8元，环比下滑0.7%。整体需求减少加剧市场竞争压力，促使业主降低租金以换取出租率。另一方面，随着市场对新兴互联网金融公司不良影响的重视，业主越发看重优质租户，对传统行业给予租金优惠，优化自身租户组合。

  市场预测

  2016年内，北京市还将迎来六个新项目入市，预计将带来35万平方米办公面积，全年新增面积同比上涨64%，市场去化压力进一步加大。

  在未来集中放量和整体需求放缓的市场情况下，短期内北京市甲级写字楼市场仍将面临出租率和租金双向下行的压力。

  2016年前五个月，北京市社会消费品零售总额录得4,077亿元，同比上升3.1%，增速较第一季度有明显反弹。

  第二季度市场共有三个购物中心落成开业，带来15.1万平方米新增供给，并令全市中高端零售面积存量达到1,133万平方米。

  全市中高端购物中心出租率环比微幅上升0.1个百分点至94.5%。

  全市中高端购物中心首层平均租金微幅攀升至每平方米每月人民币912.8元，环比上涨1.2%。

  市场预测

  预计2016年内，北京还将迎来六个中高端零售项目入市，新增约93.7万平方米零售面积，丰台区和大兴区将成为新增供应的主要来源，高端零售市场持续向城市外围拓展。

  预计未来几年内，更多国内开发商将有可能采取轻资产策略，在进一步扩张市场份额的同时降低运营风险。

  市场的持续放量将在项目的招商和经营方面带来更大的竞争压力，位于不同区域、或由不同经验开发商运营的项目间的经营表现差距将可能进一步增大。

  2016年第二季度，北京高端服务式公寓市场迎来新增供给。北京雅诗阁服务公寓在易主和改造后，重新投入市场，带来158套租赁单元。

  第二季度，位于CBD的逸兰（新城国际）服务公寓于2016年6月中旬结束运营，服务式公寓市场减少105套租赁单元。

  尽管有新项目入市，但接连两个项目的退市减少了市场可租赁存量，因此，服务式公寓入住率并未出现下滑。截至第二季度末，服务式公寓入住率录得83.6%，环比上涨0.3个百分点。

  第二季度，服务式公寓租金上涨至人民币每平方米每月206.5元。5月1日，北京开始实施全面营改增，北京服务式公寓普遍对租金策略进行调整，提高租金报价。

  国内租户需求旺盛，拉动高端公寓租金继续上涨，录得每平方米每月人民币152.6元，环比上涨2.1%。

  第二季度，高端别墅项目需求持续低迷，租金下滑至人民币每平方米每月116.1元，环比下滑0.9%。

  市场预测

  2016年第三季度，位于朝阳区达美中心的奥克伍德服务式公寓将进入租赁市场，预计带来171套租赁单元。

  受到租赁市场整体需求减缓以及高端住宅项目价格持续攀升的双重影响，为获得更高收益，预计未来仍将有部分项目转入散售市场或改为其他用途。

  北京住宅销售市场

  一手住宅整体市场

  第二季度，尽管一手住宅供给量和成交量较去年同期有所回落，销售价格指数则保持上涨态势，截至5月末，环比上涨5.0%，同比上涨17.1%。

  一手住宅高端市场

  第二季度，高端住宅市场迎来大规模新增供给，共7个高端公寓项目和10个高端别墅项目取得预售许可证，分别带来1,022套和720套新增供给。

  第二季度，高端公寓成交量同比上涨21.9%至546套。同时，高端公寓成交均价亦上涨至人民币每平方米86,000元，环比上涨2.8%。高端别墅成交量上涨至484套，同比大幅上涨116.1%。高端别墅成交均价人民币每平方米57,300元，环比上涨2.5%。

  北京市土地市场供给依旧稀缺，其中仅两幅居住用地。居住用地竞拍依旧火热，两幅地块均经录得50%溢价率。

  市场预测

  供给方面，短期内一手住宅新增供给将继续回落，且将主要分布在五环外。五环内新增项目则普遍“豪宅化”，其中，朝阳和丰台将录得最大供应规模。

  成交方面，在经历过去几个季度的成交量高位运行后，随着库存的减少，预计下一阶段成交量将继续下滑。

  价格方面，由于供给的相对有限以及一线城市住宅产品较好的投资属性，短期内一手住宅市场仍将维持上涨趋势。

  第二季度，北京甲级写字楼资本值上涨至人民币每平方米74,900元。同时，甲级写字楼毛收益率继续收缩0.03个百分点至5.43%。

  第二季度，市场录得两宗重大整售交易，成交总价达48.0亿元。

  第二季度，写字楼一手散售市场继续表现活跃，成交面积合计65.2万平方米，同比激增166.6%。同时，总成交金额亦同比激增170.6%至180.6亿元人民币。

  第二季度，北京土地市场供应仍保持低位，仅有8幅土地供应，同期，仅12幅地块成交，成交额合计129亿元。居住用地仍然较受品牌开发商青睐，平均溢价率维持高位，达约50%。

  市场预测

  快速发展的第三产业所带来的稳定需求及较高的投资收益率将令办公产品继续受到投资者的青睐。

  通州于5月出台的商住限购新政规定区域内新建商业、办公项目只能出售给企事业单位或社会组织，且上述单位购买后再出售时，仍须出售给企事业单位或社会组织。这将使区域内的一手散售市场的交易受到大幅抑制。

  预计北京未来土地供应仍将有限，在此情况下，成交楼面地价，尤其是居住用地的成交楼面地价将有可能进一步攀高。

  天津：第二季度，位于南京路商圈的现代城二期写字楼入市，为甲级写字楼租赁市场新增122,500平方米的可租赁面积。至此，中心城区甲级写字楼总存量约为100.6万平方米。今年以来，本市金融租赁行业热潮减退，不少不良资产企业退出市场，办公需求逐步回落至理性水平。令中心城区甲级写字楼租赁市场净吸纳量为22,700平方米，环比下降16%。由于新项目入市和需求萎靡影响，中心城区整体空置率环比上升5.4个百分点至42.3%，同比上涨18.4%。中心城区甲级写字楼租赁市场平均成交租金为人民币每平方米每月141元，环比及同比均下降0.3%。

  青岛：第二季度，位于海尔路的白金广场入市，带来5.5万平方米新增供给，至此，全市写字楼存量增至157.5万平方米。由于新近入市项目空置率较高，青岛写字楼空置率环比微升0.2个百分点至20.1%。同期，甲级写字楼租金录得人民币每平方米每月105.8元，同比上涨2.9%。

  大连：第二季度，大连甲级写字楼市场无新项目正式交付使用，总存量仍为110万平方米。受经济增长放缓影响，部分企业退租令全市空置率大幅上升至17.5%，环比上升7.7个百分点。同期，大连甲级写字楼租金季度环比下降9.0%，至每平方米每月人民币112.2元。

  市场预测

  未来三年，二线城市还将迎来大规模新增供给。由于供给集中，竞争加剧，未入市项目的业主将根据市场变化采用更加灵活的租售策略，但同时也加大了未来市场的不确定性。

  鉴于新增供应量难以在短时间内被市场吸纳及经济放缓等因素，预计整体出租率和平均租金水平将有所下跌。

  天津：第二季度，天津城区共有两个新项目入市，分别是世纪都会商厦和M Plaza，均位于南京路-滨江道-和平路商圈，共计带来11.1万平方米的体量，令天津全市（含滨海新区）优质商业物业总存量增至423万平方米。品牌商积极进入天津市场，如Forever 21天津首店于M Plaza开业。第二季度，天津城区主要优质项目首层平均租金仅环比下降0.1%为人民币每平方米每月407.1元。受新增供应影响，平均入驻率环比下降1.7个百分点至88.6%。

  青岛：第二季度，青岛中高端零售市场新增两个项目，带来38.5万平方米新增面积。截至一季度末，青岛中高端零售市场存量达到378万平方米。餐饮文创类品牌拓展积极，鼎泰丰、方所及西西弗书店于季内开业。新增供给录得较高入驻水平，令购物中心整体空置率环比下降3.7个百分点至达到23.0%。同时，青岛购物中心租金持续下滑，二季度环比下跌3.0%至人民币每平方米每月384.0元。

  大连：第二季度，大连中高端商业市场无新项目入市，总存量保持在295万平方米。尽管无新项目入市，由于经济的持续低迷和项目的租户调整，全市购物中心空置率继续上升至9.5%。休闲娱乐、餐饮类零售商加速在本地市场扩张，同时业主也积极引入此类业态从而提高客流量以对抗网络购物对实体店铺带来的冲击。2016年第二季度季度大连中高端购物中心首层租金小幅上涨至人民币每平方米每月420.0元，环比增长2.0%。

  市场预测

  未来三年，二线城市均将迎来持续大规模新增供给。整体市场供过于求的情况将进一步加剧，持续的供应放量以及经济增长放缓的新常态都将给商业带来更多挑战。

  未来，在竞争愈加激烈的严峻市场环境中，提升顾客购物体验和打造项目特色将在商业运营中占据更为重要的位置。