[克而瑞]佛山凭什么当上了三四线地王“专业户”

  目前，多数三、四线城市受制于有限的市场需求，高库存风险依旧高悬在顶，土地市场更是乏人问津，底价成交已成常态。与此形成鲜明对比的是，前8月佛山成交了多宗“地王”，区域单价、总价地王纪录频遭刷新，土地市场热度明显提升。

  三、四线“地王”全部集中在珠三角，佛山占比高达50%

  三、四线城市“地王”数量明显低于一、二线城市，并且城市分布更为集中。1-7月，重点监测三、四线城市合计成交了10宗单价、总价地王，主要集中在佛山、东莞、漳州和珠海4个城市。其中，佛山诞生了5宗地王，占比达50%，且全部来自于南海和顺德两个区域。

  临近广州的南海、顺德两区土拍竞争最为激烈，5宗地王平均溢价率高达136%。除泰禾以72%溢价率夺下顺德区总价地王之外，其余4宗单价地王都拍出了100%以上的高溢价率，顺德区TD2016(SD)WG0015地块更是拍出了196%的超高溢价率，土拍竞争激烈程度可见一斑。

  品牌房企大力布局南海、顺德两区，频频刷新区域乃至全市单价、总价地王纪录。6月27日，美的、合景泰富两度刷新顺德区单价地王记录，最高楼板价大幅提升至11259元/平方米。值得一提的是，年初时代地产历经138轮竞价，以总价64.06亿元夺下南海区TD2015(NH)WG027地块，楼板价高达15298元/平方米，创造了佛山新的单价地王。

  佛山经济持续向好、人口加速聚集，城镇居民收入领跑三、四线城市

  2015年，佛山交出了一份靓丽的经济答卷，全年实现生产总值8004亿元，仅次于无锡位列全国第15名，较2014增长8.5%，明显快于全国6.9%的同比增速；常住人口743.1万人，同比上升1.1%，乃是为数不多的常住人口同比增速在1%以上的三、四线城市。其中，外来人口354.1万人，占比约48%，主要来自于广东省内的清远、肇庆、韶关等多个城市以及邻近的广西、湖南、四川等多个省份；居民收入水平明显高于省内三、四线城市，城镇居民人均可支配收入接近4万元，同比增速略快于GDP增速，预示着经济发展成果已在居民收入水平得以体现，成为外来人口加速聚集的重要因素。不过，佛山居民收入水平与绍兴、嘉兴、无锡等民营经济相较发达的城市仍存在一定的差距，尤其是浙江省秉持“藏富于民”发展策略，居民普遍有着更高的收入水平。综合而言，佛山经济增长动力强劲，对于周边省市外来人口有着较强的吸引力，为房地市场回暖奠定了坚实的市场基础。

  佛山土地成交高峰期已过，近年来持续量跌价升，预期未来价格继续上升

  2013年，佛山土地成交面积创造了自2006年以来的最高点，全年密集成交了234宗经营性土地，建面高达2407万平方米，当年商品房成交面积为939万平方米，土地成交量显著超出市场需求。近年来，土地成交量逐年下滑，2016年1-7月成交建面进一步缩减至567万平方米，连续3年下滑已成大概率事件。值得一提的是，在土地成交量持续走低的同时，土地价格则是稳步抬升，且有加速上行的趋势，2016年前7月楼板价大幅攀升至5378元/平方米，同比涨幅高达149%。

  利好政策接连落地，佛山楼市量价齐升，今年成交量将再创新高

  2014年8月，佛山开始松绑限购政策，市场需求急剧释放，全年成交量首次突破1000万平方米。在中央积极去库存的大背景下，楼市政策层面延续宽松走向，各线城市成交量持续高位运行。尤其是2016年初中央接连下发降首付、调降契税、营业税等多款去库存新政，房地产市场再次迎来了成交高峰期。1-7月佛山商品住宅成交量大幅提升至1085万平方米，同比增加35%。

  2014年，继杭州率先祭出降价大旗之后，各线城市纷纷效仿，全国范围内降价潮涌动，佛山房屋降价案例不在少数。更为重要的是，受制于2013年佛山土地成交量显著提升，大幅超出市场可以承受的区间上限，随着新增项目陆续进入销售阶段，进一步加剧了市场竞争激烈程度。2014年，佛山商品住宅成交均价降至8565元/平方米，同比下跌5%。不过，随着楼市成交转暖，佛山房价开始步入上行通道，2016年1-7月商品住宅成交均价升至9423元/平方米，同比上涨9%。

  我们认为造成佛山楼市、地市持续高热，地王数量明显增多的原因有以下三点：

  其一，就地理位置而言，佛山南海区、顺德区分别紧邻广州荔湾区、番禺区。相较于广州增城、从化和南沙等偏远区域，佛山南海区到广州主城区的直线距离更近，吸引着在广州荔湾区乃至越秀区工作、生活的部分外溢客群前来置业。佛山顺德区则是受益于邻近的广州番禺区房地产市场回暖，番禺区商品住宅成交均价已由1月份的16706元/平方米上涨至7月份的18912元/平方米，涨幅多达13%，明显高于市内其他区域。鉴于广州中心城区土地供应受限，番禺区凭借着交通出行便捷、价格比较优势突出、周边生活环境优越等多方面因素，承接了大批中心城区外溢需求，房地产市场热度回升显著。

  其二，2010年广佛线正式通车运营，横跨广州海珠区、荔湾区和佛山禅城区、南海区，在西朗站可换乘广州地铁1号线。2015年广佛线增设西朗至燕岗段，并可在沙园站换乘广州地铁8号线，进一步拉近了广州和佛山之间的时空距离。反观，贯穿天河区、黄埔区和增城区的地铁21号线正在施工阶段，预计2017年底通车，从化区地铁线路正处规划阶段，距离正式通车运营仍需花费更长的时间周期。相较于增城区、从化区这些广州房价洼地，佛山南海区、禅城区交通出行便捷，也更受广州刚需客群欢迎。

  其三，2015年5月佛山全面取消限购政策，广州为了维稳房地产市场，限购政策仍将从紧执行，部分置业需求被迫外溢至佛山。值得一提的是，得益于“广佛同城”远景规划，广佛都市圈建设持续推进，广州与佛山之间经济、人员、物流往来更为紧密，投资、投机性需求渐成佛山楼市重要置业群体，邻近广州的南海区和顺德区明显受益。

  综上所述，佛山楼市、地市转暖，更多的还是受佛山特殊地理位置影响。就地理位置而言，佛山堪比广州“内城”，佛山南海区紧邻广州中心六区之一的荔湾区，在全国范围内仅此一例。当然，佛山为了更快地实现楼市库存去化，在多个方面都做出了有利尝试，譬如大幅缩减供地力度，缓解楼市供求矛盾；加快广佛经济圈建设，加大市政配套建设步伐等，这些都为三、四线城市去库存提供了新的思路。