[克而瑞]调控一紧一松 上海深圳未来房价何以殊途同归

  最近，楼市一方面到处上演早已无感的“地王”大戏，一方面又是风头正劲的上海、北京、厦门、南京等地“调控升级”传言；一方面是批量的“地王”未来集中入市因此而陷入销售困局的近忧，一方面是调控带来需求的减少、未来两三年房价无法覆盖地价导致利润不及预期甚至亏损的远虑。那么，到底未来高房价的支撑力在哪里？来自何方？尤其是去年以来房价一骑绝尘的深圳楼市陷入“有价无市”无法自拔，上海房价突破4万元/平方米大关之后，未来还会有谁来做“接盘侠”、继续推动这个雪球一直滚下去？

  作为支撑楼市最核心的要素——人口，随着上周“上海2040”规划发布将这一关注再次推向高点，未来上海常住人口增量仅为85万平方米，而深圳规划人口增量342万人为一线城市最多，且传言将于近期发布人才落户新规，解决存量人口、人才落户难题，沪深两市这样“一紧一松”人口规划的巨大差异，对化解未来楼市困局到底会有什么样的影响？

  上海：“以房控人”减供地指标，“地王”们有望中期解套

  上海方面，之所以“限贷升级”传闻会引起市场广泛关注，并引致“排队离婚”的现象出现，主要诱因有三，其一，作为传统淡季的暑期楼市持续火爆，量价齐升，8月份商品住宅均价更是突破了4万元/平方米大关；其二，在热点二线城市出台土地调控政策后，上海又在一周内中止三块宅地出让；其三，传统旺季“金九银十”的即将到来，业内政策敏感度提升。种种的楼市过热迹象，大大滋生了市场政策收紧预期。

  但目前上海楼市的主要矛盾，还是高房价背后的高地价隐忧。二季度以来，上海地价一再攀新高，8月份出让的中兴路地王更是刷新了全国楼板价纪录。按一般开发进度来看，2017年上海将会大量涌现高价商品住宅，并且由此引发了企业对市场未来走向的忧虑。

  而上海的“十三五”人口规划恰好作出了有利应对。将“控制人口总量、减少建设用地增量”的规划思路拆分来看，控制人口总量的目的是提高“高附加值”人才占比，提高高收入人群占比，减少建设用地增量则意味着现有土地的稀缺性将进一步提升，二者叠加，商品房成交规模将进一步受限于供应，供应侧的竞争将大大减少，且新增首置需求下降，意味着一手房市场的任务应是更多地去满足高端需求，这一点正好与一手房新增供应“高端化”的趋势相契合。因此中期来看，近两年来高企的“地王”们，必将在上海“以房控人”的执政思路中受益。

  深圳：做大需求“金字塔”，助力一手房走出“有价无市”泥沼

  深圳方面，自3月末限购升级以来，商品房“有价无市”的现象愈发严重，政策上急需突破点。2016年4月份以来商品住宅月均成交量仅为30万平方米左右，较2016一季度月均成交量下降超过4成，但是商品住宅价格却是在不断攀升，最新发布的70大中城市房价指数显示，深圳房价环比上涨2%，全国排名第九，较2015年年均值上涨46.1%，仍然高居全国第一。

  而近期发布的人才落户政策、以及“十三五”规划的342万人口增量目标，恰恰缓解了市场中的紧张焦虑情绪。“有价无市”代表着购房者对价格认可，但是需求量不足，而外来人口的导入，正是可以做大购房需求“金字塔“的直接途径。每年新增49万的常住人口所带来的新增住房需求(按人均10平方米的居住面积测算，将达到40万平方/月)，必将会由租房-二手房置换-一手房购买的需求传导链条带动商品房销售，并成为深圳一手房市场破冰的主要推手。

  综上所述，在我们看来，得益于人口规划“提质”与“增量”殊途同归的支持，未来三五年上海、深圳楼市的成交规模的上行空间确实不大，但二市攀高的价格风险依然有望得到化解，市场能够保持正常运行。尤其是上海如若能够实现人口的“腾笼换鸟”、在住房需求结构持续偏向高端化的推动之下，未来房价仍未迎来一波迅速的高位上扬。