[中房研协]核心城市泛中心楼市新时代已然来临

  9月19日晚上，北京和深圳各公布了一份文件，意味着中国核心城市的楼市即将进入城市圈的新时代。

  北京公布文件：《关于进一步推进户籍制度改革的实施意见》

  北京公布的文件是《关于进一步推进户籍制度改革的实施意见》。文件的最大看点是这句话：到2020年，全市常住人口控制在2300万人以内，城六区常住人口在2014年基础上下降15个百分点左右。 

  所谓“城六区”，是指朝阳区、东城区、西城区、海淀区、石景山区和丰台区。他们涵盖了五环以内的全部区域，以及北京西北、西部五环、六环之间的区域，东部五环和六环之间的一半区域。

  可以算一笔账：2014年北京市常住人口为2151.6万人，其中城六区人口总数为1276.3万人，除城六区外的京郊地区人口总数为875.3万人。若2020年北京市常住人口控制在2300万人，且城六区人口总数比2014年降低15%，这意味着：2015年至2020年的几年间，北京市郊地区人口将净增339.845万人，相比2014年京郊人口总数，增幅高达39.9%。

  换句话说，即便按照最保守的估计，未来四五年将有340万人在北京五环之外，而且主要是六环之外居住。而六环距离北京市中心的平均距离在25公里左右，这基本上相当于住在另外一个城市了。

  深圳出台文件：《2016年度城市建设与土地利用实施计划》。

  这个计划有几个基本事实值得关注：2016年度深圳全市（含前海合作区）计划供应建设用地1350公顷。其中，计划供应居住用地125公顷，与2015年实际供应居住用地120公顷相比，增加了5公顷。

  计划供应的1350公顷建设用地中，新增建设用地为200公顷，存量建设用地1150公顷，存量建设用地占比例达到了85%。2016年度计划供应居住用地125公顷，其中通过城市更新改造实现供应77公顷。

  文件背后隐藏信息：大量人口开始向周边转移，城市圈的概念正在形成

  数字是枯燥的，如果你仔细阅读，就可以从字缝里读出字来，看出其背后隐藏的信息：1、深圳面积非常狭小，只有上海的三分之一，北京的八分之一，而且还有一半是不能建房子的山地、水库、湖泊。深圳能供应的土地，已经非常少了。而且这拿出来的土地，85%是存量土地。也就是旧改、或者收回重新批出的土地。2、在深圳咬着牙拿出的土地里，只有不到10%给了住宅。这部分里，还有一大半需要去“啃骨头”（也就是旧改、拆迁）。这意味着，这些土地很难在短期内变成房子，因为你不知道未来会涌现出多少钉子户。

  如果你对深圳的土地供应的规模还没有一个概念，那么我可以告诉你北京市2016年的供地计划：全市供应总量4100公顷，住宅用地安排1200公顷。

  也就是说，深圳2016年住宅土地供应量只有北京的10分之一。而深圳实际生活的人口已经超过2000万，跟北京不相上下。深圳的小学生人数（86.5万人）和幼儿园儿童人数（43.9万人）在2015年已经超过北京（北京分别为85万人、39.4万人）。事实上，长期以来深圳每年商品住宅竣工面积，一直是北京或者上海的四分之一到八分之一。

  那么，未来的深圳人住到哪里？深圳市的主要领导已经表态了，只能去周边城市，也就是东莞和惠州了。深圳会全力推进跟周边城市的基础设施对接，特别是地铁的对接。其实，东莞很多镇到深圳核心区的距离，跟北京六环到市中心的距离差不多，甚至还近一些。

  也就是说，随着北上深城市规模不断做大，特别是中心区开始严控人口，而城际间的轻轨又开始联成网，大量人口开始向周边转移，城市圈的概念正在形成。

  昆山居住，上海上班；东莞居住，深圳上班；燕郊居住，北京上班。这些都已经不再是新闻。而且这些群体在扩大，涉及到的区域也在扩大。比如越来越多的北京人开始在涿州、固安、廊坊“北三县”置业；上海人也不再紧盯昆山，开始涌向嘉兴，甚至是南通、湖州。深圳人除了东莞、惠州，开始考虑中山。

  在这种情况下，城市圈内部将逐步出现“多中心”、“泛中心”的现象。如果政府把配套搞好，教育、医疗和交通跟上，就会出现新区房价反超传统市中心的现象。比如深圳的龙华新区，房价已经显著高过罗湖，也高过福田的一些老片区。

  当然，这种真正意义上的城市圈，将首先出现在北、上、深周边，然后随着人口的迁移，在一些强二线城市也会逐步出现。抓住城市圈的变化机会，显然能让你的财富更快地增长。死守传统中心区，已未必是最好的策略了。