[克而瑞]9月20城二手住宅成交跌7% 北京持续量价齐升

  无论是从CRIC数据监测或是统计局数据来看，9月住宅市场都交出了一份非常光鲜亮丽的答卷，一手住宅成交高度活跃，部分城市二手住宅成交也再创新高。不过，十月伊始热点城市紧缩调控政策接连出台，新政对一手住宅成交量造成冲击同时，预计10月二手住宅交易量出现下滑也在所难免。

  20城成交总量环比下滑7%，多数城市同比上涨显著

  9月，受上海二手住宅交易量高位回落的拖累，CRIC监测的20个城市二手住宅成交量未能延续此前连续上升的势头。二手住宅共成交1572.39万平方米，环比下降6.5%，同比增长39.68%，单月成交量仍在近一年成交平均值之上，20个城市总成交套数160021套，环比下跌7.23%，同比上涨37.65%。

  具体来看，9月二手住宅交易市场“冷热不均“，各城市环比涨跌互现，上海、深圳、厦门、东莞、重庆等5个城市交易量环比下跌，其中上海跌幅达36%。同比来看，多数城市成交量仍好于去年同期，北京、成都、郑州等同比涨幅均超过50%，而无锡、杭州、天津涨幅逾8成。

  京、沪以38%面积占比领衔交易量榜首，刚需及首改依旧是市场主力

  从城市成交榜来看，9月京、沪成交量仍占总量的38%，而南京成交突破100万平方米，首次跻身二手住宅成交TOP4。值得注意的是，9月无锡二手住宅成交环比上涨48.20%，同比也翻了两番，单月74万平方米的成交量几乎与其新房成交相差无几(9月无锡一手住宅成交90万平方米)，市场热度可见一斑。

  从成交结构来看，9月京、沪、杭三成二手房需求仍集中90平方米以下，三城占比均在40%左右。值得注意的是，上海刚改住房交易量占比逐步走低，而180㎡以上面积段成交量达到48.70万平方米，市场占有率上涨至17%，较8月份继续上涨7个百分点。

  北京成交量连续4个月量价齐升，9月均价环比再涨5%

  北京是全国二手住宅成交规模仅次于上海的城市，自2016年5月以来，其二手住宅交易量持续4个月上涨，9月成交面积高达280万平方米，仅次于今年三月份，为年内第二高点，环比增长20%，同比更是大增67%。另外，近两月二手房成交均价直线提升，且有加快的趋势，9月份成交均价升至27979元/平方米，环比上涨5%，同比上涨21%。

  政策收紧将致四季度二手住宅成交继续下滑

  我们认为，9月份二手住宅成交下滑主要是受到上海交易量冲高回落的影响，而大部分城市，尤其是此前一手住宅市场较热的南京、天津、苏州、郑州等城市二手市场活跃度仍较高，但不乏受到政策出台前“末班车效应”导致购房者提前入市等因素影响。

  随着热点城市接连房地产调控收紧，部分城市“限购”、“限贷”组合出击。需求基数的削减(限购)、购房成本的提升(限贷)，以及前期政策叠加，将加大市场观望情绪。而住建部、发改委、银监会齐发声，无疑更坐实接下来市场将迎来短期的调整，新政在拖累四季度一手住宅成交量回落的同时，也将对二手住宅成交产生冲击，四季度二手住宅“量跌”为大概率事件。