[克而瑞]库存未去地市又热 沈阳市场究竟是不是 “鸡肋”

  近日，沈阳土地市场再现100%以上的高溢价，龙湖斥资13.36亿元夺下铁西区洪湖一街-4地块，溢价率101%。无独有偶，近两个月以来大型房企又开始在沈阳频频拿地，以保利、华润、万科、龙湖为甚，铁西区、于洪区多宗地更是拍出高溢价率，土地市场转暖迹象明显。

  2014年以来供地逐年锐减，地价相对合理，土地市场开始转暖

  近年来，沈阳土地“有供有限”调控新政渐显成效，成交呈“前高后低”的走势。2009-2013年土地成交建筑面积接近3000万平方米甚至更高，反观同期商品房成交面积基本维持在1500万平方米左右，显著加剧楼市供求矛盾，高库存风险日益凸显。2014年以来，地方政府严控供地指标，缓推地、少推地渐成市场常态，土地成交建筑面积大幅跌落至1000万平方米以下，尤其是2015年受中央“有供有限”调控政策影响，土地成交建筑面积不足500万平方米。

  在土地成交量持续走低的同时，土地市场开始出现一些积极的信号：今年三季度以来，以旭辉、万科为代表的多家品牌房企明显加大了沈阳拿地力度，高溢价成交现象时有发生。值得一提的是，万科拿地最激进，分别在铁西区、和平区、于洪区共计斥资28亿元连拿6宗地，新增土地储备82万平方米。

  尽管土地市场明显转暖，但是并没有出现异常过热的征兆，地价依旧维持在合理的区间范围。1-10月，各区域市场地价房价比大都位于0.2-0.4之间，铁西区略高达0.52。按照当前地价、房价水平推算，那些高溢价成交的土地基本能够实现盈利目标。即使房地产市场再次陷入新一轮调整周期，高地价项目实现保本的难度并不是很大。

  “去库存”刺激政策驱动成交放量，但持续期较短，库存风险仍不容小觑

  为了加快房地产市场去库存的进程，沈阳市政府频发利好新政，短期内确实提振了市场需求。今年3月底，沈阳下发22条新政的2.0版本，之前市场热议的毕业生“零首付”政策紧急调停，但仍鼓励大中专在校生、新毕业生购房。在校生购房给予每平米200元奖励；在校生、新毕业生购房给予契税全额补贴。受利好政策影响，4月沈阳商品住宅成交量飙升至158万平方米，环比大增40%。9月初，沈阳市政府再次出台22新政的补充版本，制定了11条补充意见，再次支持大中专毕业生购房。毕业未超过8年可提取本人、配偶、父母及法律条件许可的第三人账户内的住房公积金，用于支付购房首付款；对于农村大中专毕业生购房，鼓励开发企业给予“首付分期付”等支持。受益于利好政策接连落地，叠加“金九”乃传统营销旺季，9月沈阳商品住宅成交量一举突破160万平方米，刷新年内单月新高。

  在利好新政的助力下，沈阳房地产市场分别在4月和9月迎来了极佳的销售窗口期，但持续周期极短。譬如，5月商品住宅成交量再次回落至107万平方米，环比下降32%，甚至不及前9月月均成交量，市场基数较高固然是重要因素，但市场需求不足更是不容忽视。综合而言，政策窗口期难以维系很长的时间，沈阳楼市成交量难见持续性增长。

  值得关注的是，自2013年以来，沈阳商品住宅库存量长期维持在较高水平，个别月份因新增供应量明显增多，库存量突破3000万平方米。近年来，随着楼市成交逐渐转好，库存量及消化周期均有所回落。不过，受前期较高基数影响，库存量犹在高位，截止2016年9月份消化周期长达20.69个月，去库存注定需要经历更长的时间周期。

  两房、三房最畅销，房价稳定甚至以价换量是热销关键

  沈阳房地产市场热销项目特征明显，可以总结为以下三点：其一，两房、三房产品最为畅销。以销冠项目万科城市之光为例，主力户型为90-110平米三房，充分迎合了普通三口之家及二孩家庭的居住需求。尤其是90平米紧凑型3房，充分应用有限的居住空间，压缩建面做低总价，助力项目持续热销。其二，百万方大盘业绩喜人。热销项目不乏碧桂园•银河城、郡原小石城和华府天地这类的百万方大盘，开发周期将近10年之久。以碧桂园•银河城为例，单盘体量高达340万平方米，从首次开工算起开发周期长达9年，营造了上佳的口碑效应，叠加碧桂园极为擅长的“全民营销”理念，每月都能实现去化200-300套。其三，热销项目价格保持相对稳定，涨幅不超过10%。相较于去年12月份，多个热销项目成交均价涨幅仅有200元/平方米。比如跻身销售金额TOP10的绿城沈阳全运村，成交均价不涨反跌，“以价换量”成为项目热销的重要因素。

  综上所述，当下沈阳房地产市场确实面临着方方面面的困境，高库存风险、房价上涨空间逼仄、市场需求难见爆发性增长等问题持续突出。不过，沈阳市场规模并不算低，每年商品住宅成交面积都超过1000万平方米。鉴于中大型房企市场集中度逐年提升、企业间兼并重组的案例增多，中小型房企的业绩规模诉求仍然有增无减，沈阳未尝不能成为企业冲业绩规模的重要版图。