[克而瑞]热点城市房价环比涨幅显著回落 市场维持“量缩价滞涨”

  今天，国家统计局公布10月份70个大中城市及10月下半月一线和热点二线城市住宅销售价格变动情况。10月份，70个大中城市中，一线城市和热点二线城市房价环比涨幅快速回落，但这种回落与非市场化的行政干预(如预售证监管)不无关系。在热点城市市场预期没有转向情况下，未来仍将保持“量跌价滞涨”。

  超7成一、二线城市房价指数增速放缓，紧缩调控的热点城市波动更大

  从统计局公布的70各大中城市新建商品住宅价格指数来看，35个一、二线城市中，仅有10个城市房价涨幅较上月上升，除西安、昆明环比增速上涨1.8和0.7个百分点以外，其余增速涨幅均不超过0.5%。而25个增速放缓城市来看，一线城市整体波动较大，北京房价指数环比上涨0.6，较9月份下降了4.3个百分点，位列各城市之首，而上海、深圳、广州的波动幅度也处于靠前位置。二线城市中，此前热门城市如合肥、杭州、郑州波动增速放缓幅度均在3个百分点以上。

  另外，一、二线城市中深圳、成都、乌鲁木齐等三个城市房价指数环比下跌，分别下降0.8%、0.8%和0.4%。整体来看，多数增速大幅放缓的城市基本均在10月份出台过调控政策，而未出过新政的长沙以及东三省部分城市房价涨幅仍在扩大。值得注意的是，尽管部分城市增多速有所放缓，但济南、杭州、郑州的环比涨幅均在2%以上。

  房价滞涨与部分高端项目不审批、成交不备案、成交结构变化不无关系

  从统计局的数据均可以看出，新一轮调控以及在因城施策主导思想之下，此前过热的市场的确出现降温，销售环比下滑、房价增速放缓甚至下滑。但具体来看，除了政策对市场产生一定影响外，还有两方面因素对房价走势起到了抑制作用。

  第一，成交均价环比滞涨甚至回落，尤其是一线城市以及部分热点城市如合肥、苏州等，更主要的原因是由于高价项目网签受限所致，市场出现明显降价的项目仅是个案。因此，从数据层面上也可以看出，目前房价处于不再上升阶段，但没有出现大面积下调。

  第二，受到成交结构影响。根据CRIC2016数据显示，北京10月北京商品住宅成交均价为33507万/平方米，环比下滑26.29%，而当月成交套数最高的项目成交均价仅为22590元/平方米。而且单价10万元以上项目共成交58套，较9月份减少了近20套。

  收紧政策虽在加码，但市场预期尚未转变，市场仍将持续“量缩价滞涨”

  总的来说，新政对大部分城市都起到了“立竿见影”的效果，但部分城市市场由“热”迅速转“冷”还言之尚早。10月人民币贷款增加6513亿元，同比多增1377亿元，其中个人房贷占比依旧高达70%。而央行在三季度报告中也提出“在抑制资产泡沫的同时，要防范金融风险”，意味着当前房贷居高不下，未来会有进一步措施，特别是针对热点城市会有所收紧。

  另外，11月以来，多数城市继续调控升级，杭州、东莞、成都、武汉等城市已经梅开二度甚至三度，一方面是此前政策力度不足，另一方面，也透露出管理层维稳房地产平稳运行的决心。再配合上市场秩序的整顿，接下来市场将继续保持“量跌价滞涨”的格局。

  值得注意的是，土地市场是本轮调控的核心之一，与房价之间关联也更为紧密。从目前来看，热点城市中南京、北京土拍尽管价格被限定，但并未出现明显降温。而未出台收紧政策的温州、天津则仍有地王拍出，因此长远来看，这些城市房价仍有一定支撑力。