[克而瑞]调控后20城二手住宅成交应声下滑 且跌幅高于新房

  10月以来，多达20个城市相继出台楼市新政，既包括北京、合肥、南京和苏州这类热点一、二线城市，也有无锡、珠海、中山等三、四线城市，一手住宅市场降温同时也波及二手住宅交易，10月份20个城市二手住宅交易量环比下滑9%，且多数出台新政城市成交量跌幅远高于新房下滑程度。考虑到政策叠加效应以及未来部分城市政策升级得可能性，预计年内二手住宅交易量将持续萎缩。

  20城二手住宅成交环比下滑9%，交易量已连续2月下滑

  10月受到房地产市场调控的影响，二手房交易市场观望情绪渐浓，在北京、上海成交量大幅下滑之下，CRIC监测的19个城市二手住宅成交量连续两月下滑。10月二手住宅共成交1209.42万平方米，环比下降10.3%，同比仍增长40.96%，市场显著去年同期，但同比增速有所放缓，单月成交量不及三季度平均交易量。另外，19个城市总成交套数126988套，环比下跌11%，同比上涨34%。

  备注：CRIC研究中心统计的二手房数据基本均为住宅属性，具体城市包括上海、北京、深圳、重庆、南京、杭州、郑州、南昌、青岛、厦门、苏州、无锡、东莞、绍兴、南充、常熟、金华、佛山，合肥等20个城市。

  多城二手住宅成交量跌幅高于新房，京、沪、苏等跌幅超30%

  从成交规模看，京、沪成交量仍占总体33%，且10月份北京超过上海成为二手住宅成交规模首位，重庆、南京、杭州交易量均保持在100万平方米以上。同时，10月南京二手住宅共成交109万平方米，高出一手住宅成交15万平方米，近一年内首次出现二手住宅交易量比一手住宅多的“倒挂现象”。

  从具体变化看，10月各城市二手住宅交易市场“以跌为主”，过半数城市成交量环比下滑。其中东莞跌幅近8成，北京、上海、苏州跌幅均在30%之上，仅郑州、重庆、青岛等城市成交环比上涨。

  整体而言，二手住宅交易量环比下跌的城市多为此前出台收紧政策的城市，且与这些城市一手住宅成交下跌走势同步。杭州、北京、南京、东莞、苏州、无锡等均在三季度末、四季度头密集出台调控政策，一手房市场降温传导至二手房。例如杭州，10月一、二手住宅成交量环比分别下跌35%和23%，而苏州，一手住宅成交下降37%得同时，二手住宅交易也下跌超过5成。反观近期未出台政策得城市如重庆、青岛等，一、二手住宅均环比上涨，重庆更是涨幅双双超过50%。这也表明新政的确在短期内对一、二市场成交规模产生一定抑制作用。

  调控广度和深度或继续加码，二手住宅交易量年内将继续走弱

  10月二手住宅市场整体表现低迷，且已经连续两个月下滑。究其原因，与热点城市10月份密集出台调控新政不无关系，“限购”、“限贷”在降低购买力和消减需求基数得同时，加大了市场观望情绪，北京、厦门、东莞、苏州、上海等城市环比下跌幅度均超过30%，而未出政策得重庆、青岛二手住宅交易量则环比上涨57%和18%。

  我们认为，此轮调控政策的核心是“房价”和“地价”，就目前而言，多数城市房价涨幅虽环比放缓，但更多是由于预售证监管从严所致；而土地方面，“地王”频出虽较此前有所降温，但优质地块竞争激烈的情况并未得到改变，广州、天津仍有高价地块拍出。因此，一旦地价、房价并未得到有效控制，未来不排除政策继续加码得可能，届时将继续对二手住宅成交产生冲击。另外，从10月末各别城市继续出台或者升级调控来看，未来一些次热点城市或将“跟风效仿”出台“限购”、“限贷”政策，年内一、二手住宅交易量也将持续走低。