[克而瑞]蓝光发展：销售业绩高速增长，收并购布局“高价值”区域

  销售额同比增188%

  项目优化协同重点区域发力

  蓝光发展在2015年完成借壳上市，规模增速迅速上升。2017年1-6月，蓝光实现销售金额302.74亿元，同比增长188.16%，已完成全年500亿销售目标的60.55%；实现销售面积302.02万平方米，较上年同期增长163.7%，销售均价10024元/平方米，同比增长9.3%。

  2017年上半年，蓝光重点布局的成都、滇渝、华东、华中和北京区域发力较为明显。从销售结构来看，2017上半年成都、滇渝区域贡献度最大，合计销售面积占比高达64%，销售金额占比为53%。而从各区域销售增速来看，成都、滇渝、华东、华中和北京区域销售金额同比增速均超过100%，实现区域协同性增长。

  近年来，蓝光坚持实施以改善性住宅为核心的产品战略，在重点区域积极布局包括“雍锦系”、“公园系”、“林肯系”等改善型住宅，并于2017年进一步升级产品、推出“黑钻系”。这些项目在一定程度上提升了当地的住房品质、扩大了企业影响力，同时也提升了蓝光的产品竞争力，从而为业绩增长做出贡献。

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  收并购加速规模扩张

  东进、南下战略性扩充土储

  伴随销售规模的跨越式增长，蓝光也加大了土地储备的投资力度。2017年上半年，蓝光新增土地面积124.6万平方米（合计1869.05亩），合计总建面积276.5万平方米，较去年同期增长352.63%，且较2016年全年新增土地增长11.9%；权益拿地金额121.31亿元，同比增长213.3%。

  从拿地方式来看，蓝光上半年新增土地储备中，76%为收并购拿地。2017年其蓝光收并购模式扩张加速，5月单月先后拿下成都双流项目、天津杨柳青项目、长沙岳麓区项目以及合肥肥东经济开发区项目等。蓝光表示，通过并购模式，可获得较低成本的可开发资源，有利于提高房地产项目盈利能力。截至2017年6月，蓝光非直接招拍挂项目的储备资源占比达89%，多元化的投资能力显著提升。

  从新增土储分布情况来看，上半年蓝光东进、南下全国化布局战略齐头并进。伴随房地产进入分化时代，蓝光自2015年以来策略性加大合肥、武汉、南昌等中东部去化时间短、高增长的一、二线城市以及部分三四线核心城市，并进一步实现规模和资源向高价值区域集中的战略。2017年上半年，蓝光新进太原、杭州、惠州、南通，进一步加速全国布局及实现土地储备资源优化。

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  财务指标全面提升

  债务结构更为稳健

  2017年1-6月，蓝光实现营业收入64.39亿元，比上年同期增加32.06%，实现利润总额4.36亿元，比上年同期增加604.80%，实现归属于上市公司股东的净利润2.83亿元，比上年同期增加1272.79%。与此同时，蓝光上半年实现毛利率27.59%，较去年同期增长1个百分点。

  从财务结构来看，蓝光2017年上半年现金持有量为130.9亿元，较去年同期增长131.83%，资金较为充沛。现金短债比为1.66，较2016年同期增长244.26%，足以覆盖短期有息负债；长短期债务比为3.2，同比增长260.83%。截至报告期末，公司共获得的授信总额合计 332.04 亿元。其中，已使用授信额度 156.73亿元，剩余未使用授信额度为 175.31亿元，为未来的开发建设提供更多资金支持。

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  实施“蓝色共享”计划

  或将成业绩增长催化剂

  在碧桂园、万科、绿地、金地等龙头房企纷纷实行合伙人制度提升项目管控质量的情况下，2017年7月起，蓝光试行《公司“蓝色共享”事业合伙人管理办法》，将项目经营结果和跟投合伙员工的个人利益直接挂钩，进一步补充及完善公司激励制度。从跟投人员范围来看，制度涉及范围较广、激励对象覆盖更多基层员工。其中总部一级职能部门总经理以上、区域公司高管等强制跟投，而总部正式员工及区域公司等正式员工可以自愿跟投。另外，蓝光项目跟投额度上限为15%，高于万科、金地的10%，与碧桂园、阳光城并列行业内跟投股权比例首位，员工参与度更强。除此之外，蓝光的退出机制较为灵活，当项目整体去化率达90%时，将按照公司募集资金管理制度决定将项目作为募集资金投资项目。我们预计，“蓝色共享”是蓝光未来销售业绩冲击千亿的催化剂。

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  总   结

  从上半年销售、拿地、财务情况来看，蓝光各项指标实现大幅上涨，再加上新推行合伙人跟投机制、充分调动内部员工积极性，预计销售增速在后期将进一步提升、千亿目标有望提早实现。

  最后，我们建议蓝光仍应着眼于加速现有库存项目的去化。根据2016年年报显示，蓝光尾盘项目的可供出售面积占总可供出售面积的比重较高。蓝光对这些项目的去化将进一步有利于提升企业的资金回笼速度，从而促使其企业运营更为稳健。