[克而瑞]2017年三季度房地产市场九大变化（中篇）

  变化四：供应下滑

  限价致一二线供应低迷，三四线供应持续走高

  三季度，新增供应依旧低位徘徊，无论是从同比还是与2季度月均水平相比，都呈微幅下跌之势。一线城市供应继续低迷；二线城市政策持续收紧，城市表现分化；三四线城市市场供应量持续走高。我们预计随着项目资金压力逐渐显现，市场逐步适应新政策并重回自身运行轨道，更多企业将放弃观望而接受限价，选择随行就市加快推盘节奏，四季度新增供应预计将较前三季度显著增加。

  1、一线城市同比锐减33%，预计四季度仍持续低位

  一线城市三季度商品住宅供应面积除深圳上涨外，其余城市回落明显。具体来看，北京、上海受限价政策影响严重，供应量均不足60万平方米，尤其是北京，供应面积仅40万平方米，同比大幅下降70%。广州政策较为宽松、房价相对较低，同比下降36%。深圳三季度供应面积达137万平方米，同比上涨明显。

  与二季度相比，三季度商品住宅月均供应量同样低迷，月均不足176万平方米，较上季度月均减少23平万方米。除深圳月均值较上季度提升29万平方米外，其余城市均大幅减少，其中上海、广州下降最为明显，均超25万平方米。

  我们预计，四季度一线城市新增供应仍旧低迷，短期内受制于严厉的调控政策抑制购房需求，而且土地市场难有新项目补充，企业普遍惜售心态短期难改，并不急于出货。另外，限制高价盘预售证审批等措施并未有松动迹象，供应量难有突破；长期来看，租赁住宅用地占据主流，改变供求结构和市场预期，销售类住宅用地成交愈加稀少，未来供应持续减少。

  2、二线同比跌多涨少、分化明显，四季度供应将迎来高点

  三季度，虽然26个二线城市商品住宅供应总量同比上涨18%，但城市供应量同比跌多涨少，仅个别城市涨幅明显。其中政策相对宽松的重庆、郑州、西安等市新增供应量激增，同比涨幅超50%。福州、贵阳、长沙等市供应量同比腰斩，福州同比跌幅达87%。

  从与二季度月均供应相比，同样分化明显，涨跌各半。武汉、宁波等市有明显回落，分别下降60万平方米和49万平方米；郑州、合肥等市供应量持续高位运行，显著增加。

  整体来看，二线城市调控政策愈加严苛，非热点城市也相继出台新政。而且近期开盘项目去化率显著下降，项目分化加剧，说明购房需求端支撑逐渐乏力。更多企业将放弃观望而接受“限价”，选择随行就市加快推盘节奏，四季度新增供应预计将较前三季度显著增加。

  3、三四线供应量同环比皆上升，料四季度仍持续高位

  三季度，三四线城市商品住宅供应量同比上升16%，重点城市中同比增多跌少。具体来看，汕头、台州、晋江等供应量大幅攀升，同比上涨一倍有余。洛阳，岳阳、泉州、肇庆等城市同比跌幅达六成以上。

  相比二季度而言，三季度月均供应量增加8%。其中，温州、无锡、徐州、东莞、汕头、中山、漳州等月均供应量较二季度月均增长50%以上。而盐城、肇庆、洛阳、岳阳等热点三四线城市供应量显著下滑，幅度均超50%。

  四季度，热点三四线城市市场活跃度仍将短期内惯性维持，一、二线持续紧缩政策给三四线城市带来“外溢”和“机遇”，在供求两旺的市场格局下，预计供应量将仍保持高位。

  变化五：成交走低

  政策趋紧、供应不济、需求显疲态，成交仍低位徘徊

  三季度，紧缩政策环境没有丝毫转变迹象，政策效果逐渐显现，加上新增供应普遍减少，且诸多城市投资投机需求受到严厉政策抑制、缩小了套利空间而提高了投资风险，需求端开始出现支撑乏力的迹象，新开项目开盘去化显著分化而不再是普遍“日光”。各线城市成交量同、环比均有不同程度下滑，一线和三四线城市跌幅领先，二线城市间分化显著。基于四季度二线城市供应增加和三四线供应走高的判断，预计成交量将环比小幅回升但仍处低位。

  1、各线同环比双双锐减，一线和三四线环比跌幅皆超30%

  三季度，全国商品住宅成交量全线下滑，从CRIC监测的全国46个主要城市成交情况看，商品住宅成交面积约6667万平方米，环比下滑15%，较2016年同期下跌34%。

  一线城市在各线城市中整体表现最差，成交面积仅458万平方米，环比下跌31%，同比更是锐减65%。主要原因一方面是新增供应有限，同比减少33%，北京商品住宅成交面积已连续三季度下滑，三季度成交面积仅79万平方米，同比下降80%。上海案场到访量连续七个月下滑，客户观望情绪严重，环比跌幅25%。深圳则一直保持低位运行，同、环比受此影响跌幅不大，分别下降14%和17%。另一方面是“限购”和“限贷”政策并无放松，购房者观望情绪加重，新项目开盘去化情况十分一般。

  二线城市整体表现差强人意，同、环分别回落25%和9%，城市之间分化显著。具体表现可以概括为以下几点：其一，部分城市如成都、武汉、杭州、重庆等市场热度依然不减，环比虽有下滑，但成交量仍处高位；其二，厦门、南京等市同比降幅均超50%，主要是因为三季度市场供应持续下滑，少量供应大多集中在远郊区域，去化压力大。其三，苏州、长春、合肥等市逆势上行，同、环比均有上升，其中，合肥成交量虽处低位，但环比攀升明显。其四，个别城市政策持续收紧或出台紧缩措施如沈阳、长沙、西安等市，市场快速降温。

  CRIC监测的重点三四线城市成交萎缩，同、环比跌幅分别达45%和31%。经历市场量价快速上升后，三四线城市市场在三季度疲态尽显，前期热点城市后续支撑普遍乏力。监测城市中，东莞、惠州、肇庆、江门、温州、常州、廊坊、固安等核心一线城市周边三四线城市铜环比跌幅普遍超30%。襄樊、泉州等市三四线城市同、环比也均有不同程度的回落。

  2、一二线小幅回升三四线整体下滑，四季度依旧低位徘徊

  一线城市成交量将继续低位维稳。一方面受供应持续低迷影响，另一方面，一线城市市场观望情绪愈加显著，新开项目开盘去化显著分化，而“日光盘”更是凤毛麟角，只有一些因“限价”所造成的“高价差”的高性价比项目成交火热，市场结构性分化特征明显。综合多方面，预计四季度一线市场的成交量低位运行仍是大概率事件。

  二线城市在新增供应增加后整体成交量将迎来小幅回升。首先，部分非热点二线城市后来居上，加紧出台限制政策，至此几乎所有二线城市都出台紧缩调控政策，且力度未见有丝毫放松。在这样的市场环境下，企业融资渠道受阻，回款压力逐渐增加，更多企业将放弃观望而接受“限价”，选择随行就市加快推盘节奏，四季度新增供应预计将较前三季度显著增加，市场依然高热的城市成交量显著放大，多数城市成交水平将保持稳定，整体小幅回升。

  三四线城市成交将整体下滑。投资需求带来的房价快速上涨，严重透支市场需求，随着市场逐渐降温，恐慌购房难以为继，购房者逐渐回归理性，加之本地后继需求基数不足以支撑市场继续量价齐升，从三季度的成交情况来看，三四线城市的市场大热情况已逐渐趋于平稳。除此之外，前期市场过于乐观导致供应加大，随着成交量的持续走低，部分三四线城市已出现库存高企，供过于求的局面，未来抓紧去库存仍是此类城市楼市的主旋律。

  变化六：房价回落

  热点城市房价稳中有降，三四线变盘风险积聚

  三季度，政策效果逐渐显现，多数热点一二线城市房价稳中有降，房价快速上涨势头得到有效控制。与此同时，更多三四线城市成为市场争抢的对象，房价随之快速拉升。正所谓盛极而衰，三四线城市房价过快上涨，或多或少过度透支市场，调整脚步似乎越来越近。

  1、热点一二线房价稳中有降，环比下降、同比涨幅全线收窄

  国家统计局数据显示，8月份，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格环比下降或持平，同比涨幅全部回落。环比来看，15个一线和热点二线城市房价稳中有降，除北京、上海和厦门环比基本持平之外，其余城市房价环比已步入下行通道，广州暂以0.7%环比跌幅居首。同比来看，15个一线和热点二线城市房价同比涨幅全部回落，深圳、成都两市更是掉头向下，同比分别下跌2%和0.3%。

  2、四成城市房价较二季度末小幅下滑，近半三四线房价同比涨20%以上

  3季度，各线城市房价走势明显分化。一方面，热点一二线城市预售证审批趋严，预售价格管控更是愈加严苛，房价涨幅趋于平缓。另一方面，更多三四线城市投资、投机性需求大量进场，房价随之出现一波快速上涨行情。环比来看，将近4成城市8月份房价较6月份有所回落。同比来看，9成以上的城市房价仍处上行通道，但热点一、二线城市同比涨幅趋缓已是不争的事实，深圳、广州、苏州等市房价更是掉头向下，步入负增长区间。

  一线城市房价涨幅趋缓，广州、深圳同比小幅下跌。一线城市限价政策执行层面异常严苛，8月一线城市房价较6月涨多跌少，但涨幅全部回落至5%以内，广州更是下跌5%。同比来看，北京房价同比大涨43%，上海房价接近4.9万/平方米，创历史新高，但前期房价高增长之势难以再现，同比涨幅降至15%。广州、深圳市场明显降温，房价高位盘整，同比双双步入下降通道。

  二线城市房价明显分化，福州、西安加速上涨。到8月份，二线城市房价涨跌互现，包括南京、武汉、济南在内的多个城市房价涨幅较6月均控制在5%以内。唯独西安、福州房价上涨动力强劲，涨幅接近30%。重庆、天津等热点城市房价小幅回落，宁波暂以13%跌幅居首。同比来看，西安同比涨幅高达82%，遥遥领先。其次分别为海口、重庆，也是2017年新晋“黑马”城市，同比涨幅超40%。不过，海口、重庆房价上升势头减退，8月房价较6月小幅回落，预计4季度同比涨幅将进一步收窄。值得关注的是，合肥、苏州是仅有的房价同比下降的二线城市，市场风险不可不察。

  三四线城市房价同比近乎全线上涨，盐城、泰州、徐州、镇江、九江、石嘴山等城市房价较6月房价涨幅皆超20%。与此同时，无锡、中山、惠州等热点三四线城市房价涨幅逐级回落，佛山、东莞更是步入下行通道。值得关注的是，随着北京外溢投资、投机性需求被迅速“冻结”，北三县房价剧烈调整，8月份大厂房价较6月份下跌25%，同比下跌19%，也是唯一房价下降的三四线城市。同比来看，常州、盐城、中山等市同比涨幅超50%，房价上涨动力着实强劲。佛山、东莞、珠海等城市同比涨幅持续回落，基本维持在10%左右。

  3、一二线房价环比稳中有降，三四线房价显著下调风险累积

  一线城市预售价格管控仍将从紧执行，在市场持续供不应求的大背景下，一线城市房价走平的可能性更高。

  二线城市房价将持续分化，那些成都、武汉、杭州等市场依旧供不应求的二线城市可以参照于一线城市，房价将以“稳”字当头。而诸如西安、海口、沈阳、长春等这类新晋热点二线城市，随着炒作氛围逐渐消散，难以支撑房价持续过快上涨，预计四季度房价将面临回调。苏州、合肥等市场风险不断积聚，短期内房价继续下降。

  三四线城市房地产市场正处盛宴下最后的狂欢，诸如盐城、泰州这类新晋热点三四线城市房价上涨尤为迅速，或多或少透支未来市场预期，尤其是这类热点城市面临政策调控的几率大大上升，一旦政策基调生变，投资、投机性需求难以为继，房价必将面临显著下调风险。另外一些诸如无锡、佛山在核心城市辐射范围内的三四线城市，市场需求支撑依旧坚挺，长期来看房价犹存上涨压力，限价政策暂无松绑的可能性，房价涨幅也将缓步回落。

  变化七：库存上升

  半数城市库存、消化周期较6月末显著上升

  三季度，虽然很多城市商品住宅成交下滑，但重点城市供求比依然小于1，表明供不应求矛盾仍然显著，市场存量同比持续减少。但随着多数一二线城市市场成交持续低迷，库存开始积压，8月末较二季度末库存上升城市数量占48%，消化周期上升的城市占比达55%。

  1、9成城市库存较去年同期下降，但半数库存、消化周期较二季末上升

  从CRIC监测的40个城市商品住宅库存变化看：一、二线城市中九成库存同比下降，有五成城市消化周期同比上升。8月末，除合肥、宁波和郑州库存量同比略有上升外，其余九成城市同比全线回落，尤其是重庆、杭州、武汉等市降至历史低位，同比跌幅超过50%。受成交持续低迷影响一、二线城市消化周期明显上升，北京、深圳、福州、厦门超18个月警戒线，沈阳、大连也高于15个月，与之相对的是武汉、杭州消化周期降至3个月以内。

  但与二季度末相较而言：8成三四线城市库存显著上升，半数城市消化周期拉长。到8月末，虽然同比来看，除惠州、无锡和东莞库存量同比有所上升之外，其余城市均有不同程度的回落，尤其是南通、常州同比跌幅超60%，但相比二季度末有75%的城市库存量显著上升。就消化周期而言，南通、常州不足三个月，无锡、晋江等超过19个月，其变化也非常明显，近半数城市消化周期较6月末显著拉长，其中惠州、晋江和九江最明显。

  2、城市分化愈加显著，四季度库存继续减少的幅度将收窄

  四季度，各线城市市场分化会愈发明显，强/弱二线和三四线会呈现“一城一景”的显著差异。预计成都、武汉、杭州、佛山、东莞、常州、南通等热点城市库存仍将继续下探，但降幅将会放缓。随着四季度新增供应放量，一、二线城市成交将会小幅回升，而多数三四线城市去库存的调控基调总体不变，三四线市场热度仍能惯性维持，库存将会继续被消耗，整体库存仍将维持下降趋势。

  与此同时，城市间的分化现象将会愈发显著，除了个别一二线城市市场仍能供求两旺、库存大幅降低、消化周期持续缩短外，多数城市市场逐渐回归理性，部分被热炒的三四线城市也面临调整。整体来说，四季度库存的降幅将会收窄，消化周期上升城市也将增多。

  《2017年三季度房地产市场总结展望》专题目录

  一、政策从紧：“四限”继续扩容叠加信贷收紧，各地落实“租售并举”

  1、部分城市重启或升级限购、限贷，季末重庆等5市同步“限售”

  2、严查消费资金购房、默许首套房贷利率上浮，但房贷占比仍处高位

  3、加快发展租赁住房市场，构建“租售并举”的长效住房制度

  4、四季度更多二三线城市跟进、升级“四限”，信贷继续收紧防风险

  二、行业调整：三季度各指标增速放缓，预计全年销售规模仍将新高

  1、商品房销售增速放缓，但全年销售面积、金额同比将略有上涨

  2、开发投资增速连续下滑、新开工面积减少，四季度趋势维持

  3、土地购置“量价齐升”，供地结构变化带来整体地价增速放缓

  三、供应下滑：限价致一二线供应低迷，三四线供应持续走高

  1、一线城市同比锐减33%，预计四季度仍持续低位

  2、二线城市同比跌多涨少、分化明显，四季度供应将迎来高点

  3、三四线城市供应量同环比皆上升，料四季度仍持续高位

  四、成交走低：政策趋紧、供应不济、需求显疲态，成交仍低位徘徊

  1、各线同、环比双双锐减，一线和三四线环比跌幅皆超30%

  2、一、二线小幅回升而三四线整体下滑，四季度依旧低位徘徊

  五、房价回落：热点城市房价稳中有降，三四线变盘风险积聚

  1、热点一、二线城市房价稳中有降，环比下降、同比涨幅全线收窄

  2、四成城市房价较二季度末小幅下滑，近半三四线房价同比涨20%以上

  3、一、二线房价环比稳中有降，三四线房价显著下调风险累积

  六、库存上升：半数城市库存、消化周期较6月末显著上升

  1、9成城市库存较去年同期下降，但半数库存、消化周期较二季末上升

  2、城市分化愈加显著，四季度库存继续减少的幅度将收窄

  七、土地增加：成交规模、价格显著上升，四季度价格有望回归理性

  1、三季度成交规模回升显著，一线土地溢价率受制回落

  2、中西部经济强市成交规模持续领先，热点二线城市溢价率居高不下

  3、四季度地价有望回归理性，租赁用地成为土拍新潮流

  八、企业业绩：前三季度龙头房企持续增长，部分房企上调销售目标

  九、企业拿地：长三角和热点二线受青睐，合作、收购比重继续加大