[第一太平戴维斯]2017年第三季度华北区物业市场概述

  北京甲级写字楼市场

  2017年第三季度，北京甲级办公楼市场共有两个新项目竣工交付，为市场带来100,000平方米办公面积，令北京全市甲级写字楼存量增至1,030万平方米（含自用面积）。

  第三季度，尽管仍有新增项目入市，但在活跃租赁需求的带动下，其中不乏来自IT及高科技和金融公司的大面积成交，令北京甲级办公楼市场整体空置率环比下降1.0个百分点至5.5%，同比上升0.6个百分点。

  空置率较低的金融街、中关村区域，以及逐渐成熟的望京、亚奥非核心商务区租金进一步增长，抵消了CBD等部分区域租金下滑的影响。全市甲级办公楼平均租金在连续四个季度下滑后首次录得环比上升0.2%至人民币338.2元每平方米每月。

  市场预测

  2017年第四季度，北京全市甲级写字楼市场将有三个新增项目入市，分别是：融新科技中心、中融信托广场及中海国际中心。另外，位于丽泽商务区的晋商联合大厦和聚杰金融大厦将作为该片区的首批入市项目面世。

  但今年8月，环保局印发《京津冀及周边地区2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》，要求在采暖季期间，北京城六区、近郊及远郊各类道路工程、水利工程等土石方作业和房屋拆迁施工等均需停工，以及对建材行业实施错峰生产。“停工令”的实施将影响在建房地产工程进度，导致上述部分项目延期入市。

  由于停工令带来的项目延期交付，短期内租金将保持稳定，但随着明年一轮供应高峰的到来，租金仍面临长期下行压力。

  随着智能化、人性化生活办公理念的兴起，传统写字楼空间将面临创新升级。一方面，业主更加注重提升办公空间的便捷度和舒适度。另一方面，面对高昂的租金水平，租户将进一步追求空间利用率和灵活性。

  北京零售市场

  2017年1-8月，北京市社会消费品零售总额录得7,152.5亿元，同比上升5.4%。网络零售额继续展现强劲的增长势头，同比增幅达11.2%，占社会消费品零售总额的比重达17.6%。

  2017年第三季度，北京商业零售市场无新增商业项目。购物中心存量维持890万平方米，百货商场的市场存量为210万平方米。

  第三季度，餐饮及服饰品牌表现最为活跃，分别占季内新增租赁成交量的36%和29%，使得全市购物中心入驻率环比上升0.3个百分点至93.7%。本季度购物中心首层平均租金录得环比小幅上升0.6%，为每平方米每月人民币949.2元。

  市场预测

  2017年第四季度，北京商业零售市场还将迎来5个中高端购物中心的集中供应，为市场带来约42万平方米的商业面积，全市商业版图继续向非核心区域扩张。

  从零售商来看，餐饮及服饰依然是未来需求的主要驱动力。随着消费者愈加追求健康、高质的生活方式，主打健康的轻餐饮和运动休闲风将更受青睐；另一方面，传统大型商超将加速转型，向全业态多渠道方向发展。

  从运营角度看，在当前整体商业供过于求、同质化严重以及消费升级的大背景下，运营商将注重打造消费场景，并将特色概念或主题引入消费场景之中，感染消费者的同时刺激购买欲望。

  北京住宅租赁市场

  2017年第三季度，北京服务式公寓市场迎来一个新增项目：位于朝阳区的雅诗阁山水文园服务公寓，为市场新增190套服务式公寓单元。

  尽管有新增项目入市，旺盛的租赁需求仍带动全市服务式公寓整体入住率环比上升0.4个百分点至87.1%，且较去年同期上涨1.1个百分点。

  本季度服务式公寓租金环比小幅上升2.7%为人民币每平方米每月223.0元，同比上涨5.0%。

  在小业主公寓自用比例增加，可供租赁房源进一步减少的情况下，第三季度，高端小业主公寓平均租金环比上升0.4%至人民币每平方米每月156.4元，同比上升2.4%。

  高端别墅租赁需求保持稳定，租金环比增长0.8%为至人民币每平方米每月121.3元，同比上涨2.9%。

  市场预测

  2017年第四季度，位于王府井的东方君悦大酒店将推出剩余改造的50套服务式公寓单元，除此之外，无新服务式公寓项目预计入市。在供应有限、需求旺盛的情况下，服务式公寓和小业主公寓业主持有更高的租金预期，未来租金仍存进一步上升动力。

  未来将有更多开发商自营公寓项目落地北京，如旭辉“领寓”、佳兆业“寓享空间”等。同时，一些开发商和公寓运营商或将通过成立合资公司或并购整合的方式，形成资源优势互补，以实现规模化发展，获得更大市场份额。

  北京住宅销售市场

  一手住宅整体市场

  今年以来北京市房地产开发施工及竣工面积均较去年同期有所放缓，导致市场总体放量明显受限。第三季度，一手普通住宅市场新增供应仅为37.3万平方米，环比和同比分别下降44.7%和63.4%。

  第三季度，新房成交量为53.1万平方米，环比和同比分别下降33.6%和72.7%。截至8月末，一手住宅价格指数环比下降0.2%。

  近期北京楼市对于高端项目取证限制有所放松，共有6个高端公寓项目和6个别墅项目取得预售证（包括老盘新推），分别为销售市场带来978套和374套新增供应。

  一手住宅高端市场

  高端公寓和别墅成交均价分别为人民币每平方米88,400元和人民币每平方米676,800元，环比分别下降6.9%和0.4%。

  第三季度，限价房和自住型商品房依然是北京土地市场的关键词。北京土地市场共计成交住宅及混合类用地25宗，除7宗明确规定建设为自住型商品住房之外，其余住宅类用地均采用“竞地价、限房价”土拍规则。

  市场预测

  今年以来北京市房地产开发施工及竣工面积均较去年同期有所放缓，加之北京近期出台“停工令”，要求自11月15日起进入长达四个月的停工期，这将导致项目延期入市。因此，短期内住宅市场总体放量仍难有起色。

  另一方面，尽管北京对高端项目预售证监管有所放开，但楼市调控政策将持续不放松，需求仍受抑制，成交也将保持低迷。未来随着共有产权房和限价商品房的入市，将拉低全市住宅成交均价。

  北京近期出台的共有产权住房政策，一方面有助于分流购房人群，缓解供需矛盾；另一方面，稀释住房的投资属性，让住房回归基本居住功能，从而抑制房价上涨。同时，由于一部分房源面向新北京人，有助于吸引和留住人才。

  北京销售与投资市场

  在商办项目限购、限贷的双重压力下，北京一手散售写字楼和商铺市场成交惨淡，分别为8.7万平方米及10.7万平方米，环比分别下降52.7%和37.8%。

  第三季度，北京大宗投资市场共迎来5宗成交，总成交金额达人民币107.0亿元。国内自用买家表现活跃。

  第三季度，限价房和自住型商品房依然是北京土地市场的关键词。北京土地市场共计成交28宗土地，总成交金额达人民币841.2亿元，环比上升6 %，其中住宅类用地共计成交25宗。  

  市场预测

  由于政府对房地产行业境外投资进一步限制，国内投资市场将会保持活跃，国内自用买家和中长期投资者将成为主要驱动力。随着核心资产物业资本价值的不断上升，回报率面临下行压力，投资者将更多关注位于新兴区域以及能带来增值机会的资产。写字楼依然是最受投资者追捧的资产，成熟商务区周边的产业园，以及具有改造潜力的商业和酒店也是未来主要投资热点。

  限购政策下一手散售商办类项目成交将持续低位运行。另外，销售难以及国家鼓励发展租赁市场，商改租或将成为开发商商办存量的解法之一。

  在政府的房价调控政策下，房企利润空间被进一步压缩，加之融资政策收紧，开发商拿地态度将更趋理性，并积极转向二级市场通过并购等股权交易获取优质土地。

  受融资渠道收紧、融资成本上行等因素影响，资产证券化有望成为房地产企业融资，盘活存量资产的出路。加上政策鼓励租赁类企业推行Reits试点，未来长租公寓将成为资产证券化的主战场。

  二线城市（天津、大连、沈阳）甲级写字楼市场

  天津：2017年第三季度，天津中心城区甲级写字楼租赁市场无新增项目入市，总存量依旧保持在118.4万平方米。天津中心城区甲级写字楼市场表现活跃，租赁需求主要以吸收现有存量为主，使得中心城区整体空置率环比下降4.0个百分点至35.1%，同比下降7.2个百分点。平均租金环比上涨2.1%至人民币平方米每月137.8元，同比上涨5.0%。

  大连：2017年第三季度，大连中心裕景推出8-18层办公楼层，为甲级写字楼市场带来18,700平方米的新增面积，全市甲级写字楼存量增至117万平方米。受新增供应影响，本季度全市整体空置率环比上升1.1个百分点至13.4%，租金环比下降1.2%至人民币每平方米每月106.6元。

  沈阳：2017年第三季度，甲级写字楼市场迎来泰和国际大厦项目的入市，带来1.6万平方米新增办公面积。至此，全市甲级写字楼存量达到157.1万平方米。鉴于整体需求疲弱，甲级写字楼市场空置率环比上升0.4个百分点至35.2%。

  市场预测

  二线城市写字楼市场仍将面临大规模的新增供给，同时随着需求收缩，预计将推高整体空置率。业主将加大租金优惠力度，或提高佣金比例刺激市场，市场平均租金面临较大的下行压力。

  二线城市（天津、大连、沈阳）零售市场

  天津：2017年第三季度，天津商业零售市场无新增商业项目入市，天津全市（含滨海新区）优质商业物业总存量保持在476.4万平方米。市场需求保持活跃，儿童、娱乐等体验型业态亦纷纷入驻购物中心。天津城区主要优质项目首层平均租金与上季度持平，为每平方米每月人民币405.0元，平均入住率环比微升0.7个百分点至87.8%。滨海新区市场需求平稳，主要优质项目首层平均租金与上季度持平为人民币每平方米每月223.3元，平均入驻率环比上涨0.9个百分点至74.8%。

  大连：2017年第三季度，市场无新项目入市。由于新世界百货的闭店，使全市零售物业存量减至292万平方米（含自用面积）。全市商业整体空置率环比上升0.5个百分点为11.5%。商业平均租金环比下降0.2%至人民币每平方米每月418.3元。

  沈阳：2017年第三季度，市场迎来国瑞购物中心项目的入市，带来约110,000平方米的新增面积。至此，全市零售物业存量达到683万平方米。本季度，沈阳城区主要优质项目平均空置率环比下降0.1个百分点为16.1%，平均租金为人民币每平方米每月364.5元。

  市场预测

  鉴于天津、大连和沈阳二线城市整体商业市场供过于求的现状，无论对于新进品牌还是已有品牌，在扩张方面都保持谨慎。业主倾向通过增加体验式业态，吸引顾客提升客流量。