[克而瑞]一线腰斩与三四线持续火爆,“新一线”地位再强化

  2017年中国楼市整体规模稳中有升，一再打破各种所谓“天花板“，但随着调控政策不断加码和市场自身深入发展，各能级城市市场分化愈演愈烈。一线城市商品住宅交易规模几乎腰斩，而三四线城市在持续高温，成交占比持续上升，而二线城市市场分化严重，重庆、青岛、西安、沈阳等二线城市强势崛起并形成量价齐升之势，而2016年的热点城市如合肥、苏州等成交量急剧萎缩。从时间发展来看，上半年诸多项目开盘依旧屡屡”日光“，但进入三四季度之后，成交逐渐陷入疲态，开盘去化率逐渐降低，市场需求后劲不足，房价快速上涨的势头也得到遏制。

  2017总结

  一、市场综述：一线规模腰斩与三四线持续火爆，构建城市市场新格局

  2017年，在中央强调住房居住属性背景下，地方调控政策差异化明显，热点城市政策不断收紧，各级政府限购限贷力度及各项监管措施频频加码，开启“限售”模式且范围不断扩大，同步加强房地产金融的监管，着力抑制投资投机性需求。在此背景下，市场分化更加严重，一线城市、前期热点二线城市和环一线的三四线城市成为市场调控的重点目标。而绝大多数三四线城市和西南、西北和东北等二线城市因库存压力，政策环境依然相对宽松，市场热点迅速向重庆、成都、西安、沈阳、大连等城市转移，另外一些城市如武汉、杭州、天津、南京、郑州等热度不减，保持平稳增长态势，市场规模遥遥领先于其他城市。

  从国家统计局公布的各城市月度商品房销售数据变化就能清楚表达，4个一线城市商品房成交面积比重从5%以上降至当前的2.2%，规模腰斩；32个二线城市商品房成交面积比重则从36%降至31%；其余600余个三四线城市成交面积比重则从60%上升至67%的历史高位。

  从CRIC监测的50个重点城市全年成交表现也难能体现相同格局，一线城市成交面积跌幅最大，同比降幅达46%，二线城市同比下降24%。济南、太原、天津、厦门、福州、郑州、长沙成交量下跌超过40%，市场进入一种极度低迷的状态，但是中西部核心城市重庆、西安、兰州成交量均能同比上涨，市场较为坚挺。三四线城市同比下降21%，下降幅度在各线城市中最小，市场相对较为平稳，但仍有部分城市成交量激增，例如烟台成交量同比增加47%。

  二、供应：50城供应总量同比下跌10%，一线城市全线大幅下滑

  今年整体市场供应量几乎全线下滑，但一线城市全线下滑，二线城市大部分下滑，三四线城市供应半数下滑。据CRIC统计，1-11月监控的50城市中，商品住宅供应面积共29470万平方米，比2016年同期下降10%，比2015年同期下降8%。

  按月度表现来看，全年商品住宅的供应量较为平稳，没有特别大的波动。其走势明显可以分为三个阶段：第一阶段，1-6月，稳步上升期，1、2月份受春节影响供应量偏低，而3月开始供应量逐月稳步回升。第二阶段，7-8月，短暂下行期，主要是因为市场进入传统推盘淡季，积蓄力量冲击“金九银十”，因而7、8月供应量在6月高点上不断下降。第三阶段，9-11月，高位波动期，9、10月份受国庆黄金周影响，供应量略有波动，导致9月供应放量，供应量达到3774万平方米，为全年最高值，较8月上涨878平方米，而10月份由于“超级黄金周”影响，市场预期不足，使得供应量回落，11月供应又达到一个相对高点。

  从城市能级看，一线城市供应降幅较大，整体供应量较2016年同期下跌35%。受政策影响最为明显，其中北京和上海降幅最为明显，对比去年同期跌幅均超过五成；深圳跌幅也达到24%，跌幅最小的广州也下跌18%，供应量处于低位。七成二线城市供应量呈下跌趋势，跌幅最大的是济南，同比下跌50%，其次是长沙、福州，同比下跌四成左右。部分城市供应同比大幅增长，如郑州、重庆、宁波等，涨幅在30%以上，尤其是郑州，涨幅高达40%。整体来看，进入三季度以后二线城市调控政策愈加严苛，近期开盘项目去化率显著下降，项目分化加剧，购房需求端支撑逐渐乏力。预计明年济南、长沙、福州等热点二线城市会进一步降温。三四线城市总体小幅微涨4%，其中，九江供应同比上涨超过154%，芜湖、徐州、江阴等城市同比上涨超过5成，也有部分城市例如昆山供应大幅下跌，同比下降54%。

  前11月供应量排行榜TOP10的城市大部分同比前两年都有较大跌幅，榜首武汉供应量1710万平方千米，同比去年下跌1%，相比2015年上涨17%；供应量增幅最大的城市为重庆，前11月供应量较去年同期增38%，较2015年同期增加10%，西安供应量增幅较去年同期也高达22%，居于TOP10排行榜第7位； 2016年及2015年供应量榜首成都2017年供应同比2016年锐减30%，位列排行榜第三，从具体量上看来，也有较大下滑，仅1370万平方米；门槛城市广州供应量达到844万平方米，较2016年同期下跌18%，是唯一进入TOP10的一线城市。另外，TOP10除去广州、佛山，其余城市都是二线城市。

  三、成交：60城成交面积同比锐减25%，重庆、西安、沈阳等成新热点

  据CRIC数据统计显示，60个典型城市2017年前11月商品住宅成交面积合计35822万平方米，比2016年同期下跌25%，比2015年同期下跌1%。各线城市成交同比全部下滑，一线城市下滑尤为明显。

  60个典型城市全年的成交表现可分为2个阶段，以第一阶段是1-3月份波动期，由于传统春节淡季的影响，2月份成交量作为全年最低，比去年同期上涨18%，接着3月有一个相对成交高点，主要是受春节客户积压的影响，成交量小幅释放，但仍比去年同期下跌20%，第二阶段4-11月份，进入今年楼市的平稳期，成交量同比大幅下跌。受“超级黄金周”的影响，10月成交量跌至2959万平方米，同比去年下降41%，传统“金九银十”不在，11月小幅回升。总体来说，60个典型城市今年成交一直处于较为低迷的状态。

  从各能级城市看，一线城市成交面积近乎腰斩，同比下跌46%，主要是由于一线城市由于限价政策的影响，供应量一直处于较低的状态。北京1-11月成交量仅437万平方米，同比去年同期下降62%。而上海10月份上海仅有一盘入市，供应量不足1万平方米，导致成交大幅缩减。深圳和广州的成交量相较去年同期均下降31%，成交也十分低迷。7成二线城市成交量较去年下降，降幅高达24%，其中合肥成交面积不足去年同期3成，仅257万平方米，济南、太原、天津、厦门、福州、郑州、长沙成交量也下跌超过40%，市场进入一种极度低迷的状态，但是中西部二线城市重庆、西安、兰州成交量均能同比上涨，市场较为坚挺。三四线城市成交量同比下跌21%，其中昆山下跌最为严重，同比去年下降72%，成交量仅165万平方米，市场极度萎缩。其次，今年房价大涨的珠海、南通成交量较去年也大幅下跌，跌幅分别为57%、39%。从今年1-11月的数据来看，三四线城市在二季度的市场大热态势在三、四季度逐渐退去，购房者逐渐回归理性，加上部分城市土地储备过量，未来极有可能库存高企，市场逐步步入了“去库存——市场高热——土地储备过量——去库存”的恶性循环。

  前11月成交量排行榜TOP10的城市大部分同比前两年都有较大跌幅。榜首重庆前11月成交量2192万平方千米，同比去年上涨16%，相比2015年上涨47%，也是较去年同期增幅最大的城市。2015年成交榜首成都和2016年成交榜首武汉分别居TOP10第二、三位，成交量较去年同期分别下跌22%、39%；沈阳、西安成交量较去年同期小幅上涨，涨幅分别为9%和5%；天津、长沙、佛山成交量较去年同期大幅下跌，尤其是天津，跌幅高达47%。与商品住宅供应量一样，佛山是唯一进入成交量TOP10的三四城市，其他9城市全部为二线城市。

  四、房价：各线城市房价涨幅持续回落，七个三四线城市登房价涨幅TOP10

  从国家统计局公布的70大中城市房价变化数据看，去年年末，房价环比上涨的城市有46个，3月全面升温，62城房价环比上涨，随后全年房价保持普遍持续上涨，即使在传统淡季7月份，也有56个城市房价持续上涨，到了9、10月份，受“超级黄金周”影响，传统的”金九银十”不在，9月环比上涨的城市仅有44个，较2016年年末还少，市场热度渐减。

  从国家统计局公布的15个热点城市新建商品住宅价格来看，近12个月环比下跌的城市数量呈现“U”形趋势，在2017年第二季度达到谷底，环比价格下跌的城市仅有5或6个，价格上涨趋势略有抬头，但到了8月，由于“四限“范围、力度继续扩容，热点城市预售许可继续收紧，上涨势头又被打压下去，8月份15个热点城市房价除北京、上海和厦门环比基本持平之外，其余12个城市房价环比已步入下行通道，热点城市市场热度渐减。

  从CRIC系统监测的60个重点城市住宅成交统计均价看，所有城市年内房价同比均上涨，其中深圳成为房价最高的城市，2017年1-11月成交均价达57404元/平方米，较去年同期增长7%；惠州成为同比涨幅最大城市，同比涨幅53%；其次为珠海、常州、中山、江门、西安，同比涨幅也在40%以上，涨幅居于前列。

  从各城市能级看，一线城市成交均价涨幅差异较大，北京、上海同比涨幅仍然较大，分别为35%、25%；广州涨幅最小，只有2%；二线城市房价涨幅也存在较大差异，其中西安、杭州、重庆、宁波涨幅最大，分别达到43%、34%、32%和30%，调控政策出台后，这部分城市的房价也并未有显著的回调，仍在持续上涨；均价最高城市为厦门，32281元/平方米，其次为杭州、福州、南京均价均超过2万元大关；三四线所有城市成交均价也同比上涨，其中较突出的有惠州、常州、珠海、中山、江门，同比涨幅分别为53%、50%、45%、44%和42%，珠海是三四线城市成交均价中唯一突破两万元的城市。房价上涨幅度与成交均价的前几位都处长三角、粤港澳城市群的核心城市及部分中西部核心城市。并且从趋势上来看，部分2016年房价过快上涨的城市，2017年逐渐迎来了调整期，如苏州2016年房价大幅上涨，增幅超过41%，2017年热度渐减，成交量同比下跌72%，住房均价小幅微涨。

  五、库存：六成城市库存回落，合肥等14城消化周期超12个月

  2017年，中央和地方“四限“升级，严厉打击各类炒房行为，住宅供应量也逐渐降低。从42个样本城市库存水平变化看，半数城市库存都降至500万平方米以内，南通库存降至20万平方米以内，相比2016年年底减少90%。重庆、杭州等城市库存同比下降在50%左右。上海11月底库存仅229万平方米，较2016年年末减少38%。有15个样本城市库存较2016年年末有所回升，涨幅最大的城市为惠州，涨幅高达262%，其次为合肥、郑州，库存涨幅分别达到157%、53%。

  一线城市库存相比2016年末下降8%，二线城市整体库存对比上年年末下降11%，三四线城市整体库存增加了1%。在库存减少的城市中，一线城市里上海的降幅最为明显，库存仅229万方，创上海库存量近10年新低，北京库存644万平方米，较去年年底减少10%；而广州、深圳库存量小幅上涨；二线城市中重庆的库存下降最为急剧，跌幅高达55%，其次为杭州，库存量仅达2016年年底库存的一半；天津库存较为平稳，与平年基本持平；去年市场热度较高的合肥、郑州库存量大幅上升，成交量骤减；表现较为抢眼的重庆库存量大幅降低，去化周期仅2.5个月，市场进入供不应求的局面；三线城市南通库存不及去年年底库存的1/10，降幅十分显著，主要是因为沪通高铁的政策利好带来较高热度，在第二季度引发了一轮抢房潮，近几个月市场热度渐减；惠州库存量大幅上升，较去年年末上涨262%，高达584万平方米。

  受严苛的“调控”政策的影响，房地产市场成交低迷，上海、重庆、杭州、武汉、南京等城市，受极低供应的影响，马上就要进入无房可售的阶段。但北京、合肥等城市成交十分低迷，去化周期达20月以上。以18个月作为警戒线来看，北京、大连、合肥和宜兴消化周期均在18个月以上，其余城市均低于警戒线。

  从42城住宅消化周期变化来看，一线城市中，仅深圳消化周期较去年年末下降了6%，达到14.9个月，北京、广州消化周期均大幅上涨，尤其是北京涨幅高达202%，消化周期增至24.2个月，上海小幅上涨，去化周期增至5.6个月；二线城市的合肥、南昌、天津、长沙、郑州、济南消化周期较去年年末均大幅上涨，合肥涨幅174%，从去年年末7.5个月上升到11月末20.6个月，与大连去化周期相同，并列居于二线城市中消化周期最长的城市，也是二线城市中仅有的超过18个月警戒线的城市。重庆、杭州、南京、武汉等热点城市，去化周期均在5个月以下，供求关系较为紧张，尤其是重庆、武汉去化周期分别为2.5、2.3个月，市场极度供不应求；三四线城市中，宜兴消化周期仍高达19.3个月以外，其余城市库存压力都较小，处于警戒线以下。南通由于沪通高铁的重大利好，今年市场热度较高，成交量较上年上涨8%，房价上涨28%，库存量仅20万平方米，消化周期低至1.5个月，几乎已经到了无房可买的地步。

  2018展望

  一、供应：限价“堰塞湖”终将逐渐上市，城市供应持续走高

  2017年市场整体供应量几乎全线下滑，主要受限价政策，诸多城市的新项目主动或被动延迟入市时间，形成了数量庞大的供应“堰塞湖”，考虑到在融资渠道受阻，企业需要进一步资金回笼，更多企业将放弃观望而接受限价，选择随行就市加快推盘节奏，预计明年新增供应将显著增加。

  就各能级城市来看，一线城市供给量将小幅上升。主要是因为一线城市2016年成交的“地王”相继到了还款期，开发商自己回款压力较大，势必会接受限价，这一点从11月的预售证审批可以看出，开发商逐渐对政府的限价政策作出妥协，推盘进度加快。二线城市供给量将显著增加。考虑到郑州、重庆、西安今年土地储备充足，预计明年供给量显著增加。三四线城市市场供应量持续走高。随着楼市逐渐进入深度调整期，核心城市需求逐渐外溢，近期一些三四线城市的热度越来越高，如佛山前11月成交共1150万方，跻身成交量TOP10，已然成为新的市场焦点，预计热点三四线城市市场活跃度仍将惯性维持，非热点城市需求暗藏乏力，一、二线持续紧缩政策给三四线城市带来“外溢”和“机遇”，在供求两旺的市场格局下，预计供应量将仍持续高位。

  二、成交：一、二线小幅回升而三四线整体下滑，整体成交小幅回落

  回望2017年，“住房不炒”重申，为打击投资投机性需求，限购限贷政策异常严苛，各线城市成交量急剧萎缩，数月持续惨淡景象，各能级城市成交量全线下跌，但各城市间分化显著。而就各能级城市来看，一线城市成交量将继续小幅回升。主要是受供应小幅增加的影响，由于市场长期处于供不应求的状态，加上对一线城市预期较高，需求旺盛，供应量稍一放松，成交量即随之上升，预计明年一线市场的成交量小幅上升仍是大概率事件。二线城市在新增供应增加后整体成交量将迎来小幅回升。首先，热点二线城市尤其是中西部的重庆、西安、武汉等城市成交量仍然会小幅上涨，主要是因为这些城市经济基础强势、人口吸纳能力较强、房价相对较低，并且这些城市相较三四线城市，房价抗跌性较强，市场需求较大；而库存压力较大的合肥、惠州等压力城市，明年若找不到新的需求点，市场成交表现或更差。

  三四线城市成交将整体下滑。投资需求带来的房价快速上涨，严重透支市场需求，随着市场逐渐降温，恐慌购房难以为继，购房者逐渐回归理性，加之本地后继需求基数不足以支撑市场继续量价齐升，从今年成交情况来看，三四线城市的市场大热情况已逐渐趋于平稳。整体上看三四线城市即使有政策层面的调整引导但还是受市场需求有限制约难以在一两年内找到新的成交突破口，预计2018年成交量将整体下滑，多数城市供过于求的市场现状得不到逆转。

  三、价格分化加剧，部分热炒二线和三四线城市房价下调

  整体来看，在十九大“房住不炒”的背景下，我们预计明年未来各城市房价维持稳中有降的局面，但是市场也会持续分化。尽管一线城市限价政策从紧执行，但是由于一线城市有着强大的消费客群和购买力，加之市场呈现供不应求的态势，房价上行压力巨大。二线城市将进一步分化，那些重庆、武汉、西安等市场依旧供不应求的二线城市可以参照于一线城市，房价将以“稳”字当头。而诸如合肥、大连等这类库存高企的二线城市，随着炒作氛围逐渐消散，难以支撑房价持续过快上涨，预计2018年房价将面临小幅回调。

  三四线城市房地产市场则暗藏风险，例如太仓、常州这类新晋热点三四线城市房价上涨尤为迅速，或多或少透支未来市场预期，尤其是这类热点城市面临政策调控的几率大大上升，一旦政策基调生变，投资、投机性需求难以为继，房价必将面临显著下调风险；而库存极低几乎无房可卖的南通，明年若不增加供应，势必会引起房价攀升；而宜兴等主要依赖当地购房需求，消化周期超18个月警戒线的城市，我们认为明年房价甚至还有回落的可能；另外一些例如无锡、佛山在核心城市辐射范围内的三四线城市，还有东莞、惠州等热度较高的城市存量虽持续增加但库存压力依然不大，因此未来房价仍有上行空间但空间有限。

  四、部分城市库存压力增加，2018年供求关系逆转城市增加

  受制于房地产市场“五限”调控政策，2018年三四线城市房地产行业去化压力持续上升。一线城市和处于供不应求状态的重庆、杭州、南京等城市即使考虑到开发商资金回笼、土地供应增加，由于市场需求强劲，库存量仍然维持在相对低位。在此背景下，我们认为一线城市和强二线城市2018年去化压力将持续走低。

  今年市场热度普遍较高的三、四线城市，尽管目前去化压力有所减弱，但基于自身客观因素影响，来年各城市库存情况还是会出现分化，在传统经济圈辐射外溢效应影响下的城市因市场经济环境较好，人口聚集，未来去化或将更加理想，而大部分三四线城市只依靠本地需求消化库存的情况并未发生实质性改变。尤其对于宜兴、沈阳等土地库存较高、去化压力较大的城市而言，明年市场供大于求的现状还是难以得已好转。整体来说，2018年消化周期上升城市也将增多。