[克而瑞]祝九胜担任万科总裁

  一、合约销售：万科、碧桂园、恒大首月销售额超600亿

  核心观点：

  2018年首月，多数城市调控政策依旧较严，政府严格审查预售证，加之去年12月开发商抢冲业绩加速推盘导致市场需求提前释放，使得本月32家典型房企总体环比有所下滑。但其总体销售同比仍然增长了6成，一方面因为去年多数房企货值储备较充裕，新年首月有较多推盘，另一方面去年1月正值春节，市场较淡。

  万科、碧桂园、恒大在首月销售均突破600亿，继续保持领先优势。碧桂园与恒大销售本月销售环比增长明显，一方面是由于本身城市布局合理，产品线丰富，有力促进了销售；另一方面，由于去年提前完成了全年的业绩目标，在去年12月采用延迟认购的做法，导致今年1月销售业绩凸高。

  鉴于短期内调控政策基本不存在“放松”的可能，加之借贷收紧也使得购房成本显著上升，成交规模将受到一定的限制；且2月份恰逢年关，市场供应量或会环比回落。我们预计2月份销售业绩较好的企业仍以龙头房企为主，房企整体销售业绩环比或将继续下跌。

  二、企业拿地：拿地总量环比下滑，碧桂园积极抢地

  核心观点：

  2018年1月，31家房企公开市场拿地新增土地建面环比下跌，其中成交建筑面积、成交金额均环比下跌近6成。本月拿地规模环比继续下跌，主要是由于一方面1月份土地市场转入淡季，另一方面多数重点房企在去年补货积极，货值较充裕，首月补货意愿有所下降，本月房企整体新增土地储备有所放缓。

  从企业表现来看，碧桂园、恒大为本月拿地最活跃的两家企业，其中碧桂园本月拿地规模居31家之首，拿地总量达774万平方米，拿地总价达204亿元。碧桂园延续去年的城市布局，本月继续加强对三四线城市的布局，其在三四线城市的拿地总量占比近9成。

  总体来看，从房企开年首月的拿地数据来看，三四线城市依然受到房企青睐。31家房企1月份新增土地建面中，三四线城市即占到了59%，较去年12月的投资建面占比上升了8个百分点。如果三四线棚改货币化和发展大都市圈的政策逻辑不变，今年三四线城市的投资热度仍将持续。

  三、企业融资：开年首月融资额大涨，同比增长193%

  核心观点：

  从房企今年首月的融资情况来看，多数房企开始积极备粮。本月重点监测的108家房企新增融资额为1107亿元，环比增长32%，同比则大涨194%。虽然新增融资额开年起点较高，但与房企的融资环境形成了一热一冷的鲜明对比。近日恒丰银行一份被曝光内部文件显示，其于1月29日下发关于暂停受理房地产行业新增授信业务的通知，与此同时，银监会以及各地银监局出政策和开罚单“两手抓”，对违规房地产企业融资实行高压监管。

  从融资结构来看，本月银行贷款较上月下滑了39%，随着未来监管趋严，房企的银行贷款申请将越来越难，尤其对于中小房企。另外值得关注的是本月的票据、债权融资额创下了去年以来的新高，主要在于房企本月发行了较多的可转债。如恒大本月发行了价值144亿元人民币的5年期可转债，还有像碧桂园也发行价值126亿元的可转债等等。可转债与企业配股类似，但从成本而言,股权融资的财务成本明显高于债权融资。原因是上市公司现金分红且股息是税后支付,可转债的利息率较低且债息税前支付。

  从具体融资活动来看，大型房企通过海外债融资活动增多，且融资利率较低的几家房企均是通过优先票据融资。如龙湖地产本月发行了3亿美元的5年期优先票据，融资利率低至3.9%。还有像保利地产发行了5亿美元的5年期债券，融资利率为3.95%。最近一段时间内，美元兑人民币持续走弱，人民币汇率强势走高，因此房企增多了海外债的配置，但未来也需注意汇率波动风险，提前做好对冲准备。

  四、营销活动：房企主打新年概念，万科跨界吸睛

  核心观点：

  从房企今年首月的营销活动来看，因为1月1日迎新年的重要节日，本月房企的营销重点基本围绕新年做题。同时也有一些企业的营销活动另辟蹊径，让人眼前一亮。如碧桂园的全国多盘联动的大规模工地观摩会，还有像万科联合唯品会进行的线上与线下结合的跨界营销。

  以碧桂园的SSGF行业观摩会为例，联动惠深、辽宁、江西、莞深、佛肇等多个区域组织，观摩会邀请行业、媒体、客户等嘉宾走进SSGF工地，实地的了解碧桂园自主研发的新型装配式建造体系SSGF。为项目提供了直接宣传的机会，增加项目曝光度和知名度，能让他们了解项目的建筑情况，显示碧桂园项目的质量，提高客户对企业的信心与忠诚度，因而提升企业品牌形象。

  而万科与唯品会的合作，则主要是为了宣传推广万科“热带雨林”理念。“热带雨林”是万科城市配套服务商战略在上海区域的系统化实践。一方面，双方推出的“唯品会X上海万科新春年货节”，推出优惠礼品，在提高用户参与度的同时，提高上海万科的品牌影响力和曝光度；另一方面，上海万科借此机会进一步推广“热带雨林”计划，积极宣传转型为城市综合服务商的定位。

  五、人事变动：祝九胜上任万科总裁，寿柏年告别绿城

  核心观点：

  从108家监测企业的人事变动情况来看，本月变动数量明显低于去年同期水平，多是公司内部调整，职业经理人跳槽意愿不强。 

  万科本月人事发生新的变化，祝九胜从郁亮手中接棒成为了万科新的总裁，郁亮仍为万科董事会主席，因此祝的角色成为万科权力第二人，郁亮的搭档。祝在2012年加入万科,早期在建行工作，资深的财务出身，现在万科用回款考核业绩便是受他推动。此外祝九胜也有管理能力, 曾执管郁亮22年前组建的部门, 到现在有一半员工是当年的老员工, 不管老员工还是新员工都是跟着发展,是总部最佳部门。因此他无论从年龄到资历都完全可以胜任总裁。

  寿柏年本月份已向绿城提交辞呈，辞去执行董事、董事会薪酬委员会及提名委员会委员等所有职务。同时已与第三方订立协议出售其持有的174549783股份，每股售价为12.08港元。这也意味着寿柏年将全部出售其持有的8.06%股本，正式退出绿城。寿柏年的退出，可能意味着宋氏团队淡出绿城正式拉开序幕。根据绿城公告署名，绿城董事会成员仍为：宋卫平、刘文生、孙国强、寿柏年、曹舟南、李青岸、李永前，接替寿柏年的人选并未公布。寿柏年隐退之后，原绿城系成员只剩下宋卫平和曹舟南。

  六、战略动态：恒大拟投资300亿四川建养生谷，万科携手印力收购凯德在中国项目

  核心观点：

  从本月重点企业的战略动态来看， 108家企业战略动作主要体现在主业扩张和多元化业务开展两个大方面。主业扩张主要通过合作方式去实现。寻求互利共赢的合作，一直都是房企扩大地产主业发展的主要方式。多元化业务开展主要集中在养老地产、商业地产、长租公寓、产城融合、物业等方面，房企积极开展多元化业务布局，寻找新的利润增长点。

  随着我国步入老年社会的趋势越来越明显，开发商也积极进行养老地产业务布局，如万科、保利、朗诗、远洋等，旗下均有专门发展养老地产的部门。恒大在去年12月正式推出 “恒大养生谷”，进军养老地产业务后，本月拟投资300亿四川眉山建养生谷，积极开展养老地产业务布局。

  本月万科印力收购凯德国内20家购物中心项目，对万科而言具有较大意义。新增18个城市，这意味着此次收购的项目大都位于印力此前尚未曾踏足的城市，进一步拓展了其城市布局。而对万科而言，此次商业版图的扩展为其实现“万亿大万科”企业战略目标又更近了一步。