[克而瑞]前2月投资销售“开门红”，新开工与土地购置增速显著回落

  3月14日上午，国家统计局公布了2018年1-2月全国房地产行业的各项数据，目前来看，“房住不炒”理念基本已深入人心，2018年调控主基调也已明确，楼市供需也在谋求新的动态平衡。在去年年末销售火爆的“惯性”作用下，1-2月销售金额、面积也显著好于去年同期，东北地区的表现尤为突出；开发投资额小幅回升，同比累计增速创2年来新高；与之形成鲜明对比的是，1-2月新开工累计同比增速却回落了4.1个百分点，土地购置增速更是由正转负。

  1 前2月销售金额、面积同比微增
东北地区销售“爆发”去库存显著

  2018年1-2月份，商品房销售面积14633万平方米，同比增长4.1%，增速比去年全年回落3.6个百分点。其中，住宅销售面积增长2.3%。商品房销售额12454亿元，增长15.3%，增速提高1.6个百分点。其中，住宅销售额增长15.7%。

  CRIC点评

  2018年开年，商品房销售面积、销售金额显著好于去年同期，同比分别增长了4.1%和15.3%。因基数原因影响，1-2月销售面积增速还是比全年回落了3.6个百分点，而销售金额增速则提高了1.6个百分点，成交均价仍处高位。

  从销售区域来看，非重点城市即多数三、四线城市市场“热度不退”，成为了楼市销售的有效支撑，数据显示，中部、西部、东北部销售面积增速、金额增速双双维持在10%和25%以上，远超东部区域。以东北区域表现最为突出，1-2月份，东北地区商品房销售面积416万平方米，增长15.2%，增速提高8.2个百分点；销售额达314亿元，增长35.2%，增速提高13.4个百分点。

  值得关注的是，在近期克强总理发布的“两会”报告中再次强调了供给侧改革，核心是要“三去一降一补”即去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板这五大任务，虽然东部多数城市调控从严，但实际上市场并无库存风险，随着中部、西部、东北部三四线城市销售发力，将对整体去库存起到积极的正向作用。

  2 前2月房产开发投资额达近3年同期最高
同比累计增速创2年来新高

  2018年1-2月份，全国房地产开发投资10831亿元，同比名义增长9.9%，增速比去年全年提高2.9个百分点。其中，住宅投资7379亿元，增长12.3%，增速提高2.9个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.1%

  CRIC点评

  1-2月，全国房地产开发投资额超预期增长，同比累计增速达9.9%，创2年以来的新高，与2017年稳步下行的态势形成了鲜明对比。这主要是基于去年销售情况良好、土地购置相对充足，普遍存在“补库存”的强烈冲动，加快存量项目和新开工项目开发进度，也为开发投资的回升提供了动力。目前来看，2018年楼市调控主基调基本已定，在严密的调控政策下，多数房企基本都已明确了自身的发展策略，并逐步找到了投资销售的应对之道，因而开发投资额实现了稳步上升。

  3 前2月新开工累计同比增速回落4.1个百分点
土地购置增速由正转负

  2018年1-2月份，房屋新开工面积17746万平方米，增长2.9%，增速回落4.1个百分点。其中，住宅新开工面积13032万平方米，增长5.0%。

  2018年1-2月份，房地产开发企业土地购置面积2345万平方米，同比下降1.2%，去年全年为增长15.8%；土地成交价款794亿元，同比持平，去年全年为增长49.4%。

  CRIC点评

  1-2月，新开工面积达17746万平米，较去年同期小幅微增2.95%，但累计总比增速仅为2.9%较2017年末回落了4.1个百分点，呈现低位波动。这主要源于一方面2018年刚刚开年，且恰逢春节假期，房企新开工意愿并不强烈。另一方面，此前部分企业所获的部分高价地块一般都处于房价较高的核心一、二线城市，这些城市也尚在“限价”之中，“以时间换空间”成为房企与政策之间的博弈。随着政策导向逐步明确，预期下月开工量有望小幅微增。

  此外，2018年1-2月全国土地购置面积增速由正转负，跌落至-1.2%，一方面是2017年初同期基数较高，另一方面则是2018年刚开年，多数地方年度供地计划尚在制定中，土地供应周期性“断档”，故而1-2月全国土地购置面积增速有了显著下滑。

  4 商品房待售面积降速趋缓
商业营业用房去库存效果显著

  2018年2月末，商品房待售面积58468万平方米，比去年末减少455万平方米。其中，住宅待售面积减少42万平方米，办公楼待售面积减少71万平方米，商业营业用房待售面积减少362万平方米。

  CRIC点评

  1-2月销售面积稳步增长，促使商品房的待售面积稳步下降，比12月末减少455万平方米，库存量仍处于下降通道过程中。其中，商业营业用房待售面积约1.48亿平方米，较2017年末减少362万平方米，去库存效果显著；对比之下，住宅和办公物业的库存量虽有不同程度下降，但总体降幅较小，不得不说，未来多渠道去库存的道路依旧漫长，销售的风险不容忽视。