电商发展持续推动高标仓库租金上涨 基建促使中西部物流新枢纽不断涌现

世邦魏理仕发布《2018中国房地产市场展望——工业物流篇》

  2018年3月19日，上海–近日世邦魏理仕发布《2018中国房地产市场展望——工业物流篇》，2017年主要城市高标仓库吸纳量比上年大幅增长73%至456万平方米，创历史新高；同时空置率下降2.6个百分点至12.6%，为历史最低。预计2018年，持续增长的国内消费将继续担纲物流仓储市场的主引擎，基础设施的持续完善还将催生新枢纽城市的物流需求。

  短期供应高峰将现，但长期供应有限

  2018年主要城市高标仓库新增供应预计将达到500万平方米，同比增长11.5%。其中一线城市新增项目面积将超过100万平方米，达到近三年的高峰。考虑到北京、上海、深圳目前低于5%的空置率和广州大面积可租空间缺少的现状，新增供应的增长有望缓解一线城市供不应求的局面，促使市场更加活跃。

  二线城市新增高标仓库面积将达400万平方米，与上一年相当。重庆、武汉和杭州占到二线城市全部新增供应的45%，供应高峰将使当地市场去化压力加大。华北二线城市新增供应有限，市场将以消化存量为主。

  世邦魏理仕中国区顾问及交易服务工业部主管罗瑾表示：“受限于物流用地供应的逐年下降，在2018年的供应高峰之后，2019年高标仓库新增供应将有大幅下降，因此我们建议大型租户把握住这一布局仓储网络的时间窗口，尤其是在电商和第三方物流下半年的租赁高峰到来之前。另外，在物流用地日益稀缺的背景下，开发商与终端用户合作开发、定制仓库，大力推广多层立体仓库提高土地利用强度，利用科技智能仓库提升作业效率等，都将是未来市场的趋势。”

  一线城市与华东租金持续增长，华西走出调整期

  2018年，预计一线城市高标仓库租金将继续上涨，涨幅在3-5%，较上一年略微加快。除了一线城市自身供应有限、空置率低以外，其都市圈内卫星城市仓储市场趋于饱和后，一线城市的需求外溢减少，甚至有部分需求回流，为一线城市租金上涨提供额外的动力。

  以上海为例，2017年底，周边城市除嘉兴可租面积仍较充裕外，昆山、太仓等地的可租面积已近告罄，将于2018年在昆山上市的约23万平方米新项目中，也已经有约80%被预租，对配送时效要求较高的租户将选择重新回归上海。在珠三角，佛山、东莞、惠州等地当前也出现了供不应求的迹象，部分物流需求有回归广深这两个核心城市的可能。

  二线城市中，旺盛的需求将助力华东区域继续在租金涨幅方面领跑，预计2018年的全年涨幅将达到0.9-2.3%，其中南京和苏州的租金增长更为看好。华北四城在供需弱势平衡的局面下，租金将保持平稳。中西部总体仍是供应相对充沛的区域，需求增速也领先全国。2018年，成都仓库租金有望进入上升通道；武汉和重庆虽将面临新增供应高峰，但得益于快速增长的需求和2019年供应水平下降的预期，两市租金降幅将有所收窄。

  那么2018年值得关注的趋势和市场亮点又有哪些呢？

  第一：电商与第三方物流继续主导需求

  2017年一半以上的新增高标仓库租赁需求来自于电商和为其提供外包服务的第三方物流企业。2018年，Euromonitor预测中国的网络零售规模将同比增长28%，毋庸置疑这将为高标仓库的需求增长提供持续的燃料。电商的高速增长也在推动国内的物流行业不断向规模化和专业化发展，并催生出商业模式的创新，而资本的推波助澜则大大加速了这一进程。2018年，第三方物流和快递快运企业的仓储需求将保持活跃。

  规模化：2016年开始的物流公司集中上市使快递物流企业进入物流网络规模的快速扩张期。顺丰在2017年三季度完成80亿的定向增发，其中约20%将投入郑州、合肥、宁波等多地中转场项目的建设发展。2017年起独立运营的京东物流，计划在5年内将物流中心面积增加5倍以上至超过5000万平方米。世邦魏理仕预测，2018年国内领先物流企业的仓库租赁和投资将更加活跃。

  专业化：随着市场需求日益成熟和细分，专业化是当前物流行业快速发展的一大趋势，如生鲜食品的需求上升正推动冷链物流这个细分市场的扩张。2017年全国冷库总容量预计将同比增长13.7%，国务院和交通运输部先后发文支持冷链物流的发展。2018年冷链将成为物流仓储行业的新增长点，物流巨头也将持续加码。

  模式创新：竞争激烈而潜力巨大的国内物流市场为新晋企业的创新提供了肥沃的土壤。如零担物流网络平台壹米滴答通过区域型物流企业带网加盟、全国统一IT平台整合运营资源走出了一条从三线城市起步向一二线城市逆向爆发式发展的模式创新之路。预计2018年创新物流企业将继续受到持续受到资本青睐，并将快速推进其全国网络的铺设。

  第二：城市更新和仓储安全升级带来转移性需求

  城市更新导致的低效用地上违规仓库的拆除、城市安全升级推动的老旧仓库的安全整治、以及企业内部安全标准的提升正推动租户由低标仓库向高标仓库转移，向高标仓库市场持续释放搬迁需求。

  第三：基建促地区发展平衡，中西部物流新枢纽涌现

  基础设施的升级将在中西部催生出一批新的物流枢纽。2016年至2018年，全国将共有303项重大基础设施工程开工，总投资达4.7万亿元，其中中西部是投资重点。受此利好推动，西安、郑州、兰州、贵阳、昆明等物流节点城市的辐射能级将不断提升，物流市场将快速成长。

  运输网络的构建和提升也推动了中西部电商的加速发展。《2017年中国数字经济发展报告》显示，某大型电商平台销售额同比增速最快的前十省市中，甘肃、贵州、西藏、河南、陕西和山西这几个中西部省份雄踞前六位；而在物流时效同比提高前十中，贵州、四川、云南、陕西和重庆等五地则榜上有名。“基建+电商”良性效应的释放引来京东、中通、传化等电商和第三方物流巨头纷纷落子，这些中西部新物流节点将成为高标仓库市场新的增长点。