[中房研协]2018年上半年中国房地产企业销售榜单解读

  导读： 2018年上半年，TOP100房企整体销售规模近4.6万亿元，同比增长36.5%。行业集中度再创新高，TOP100上升至69.3%。在各梯队房企规模增长的同时，呈现市场资源和份额向大型品牌房企靠拢的格局。从房企业绩完成情况看，TOP20房企中，大部分业绩完成度超过40%。预计，目前现金比较充裕的房企下半年将更为主动。同时，下半年资金面预计将边际改善，建议房企下半年加大货量供应、提高周转并加速回款。

  TOP100上半年规模同比增长36.5%

  2018年上半年，TOP100房企总体销售规模近4.6万亿元，同比增长36.5%。特别是二季度以来，受益于部分一二线城市预售政策的松动及热点二三四线城市的持续火热，房企销售业绩迎来高峰。TOP100房企二季度实现销售业绩2.6万亿元，较一季度增长35%。

  龙头房企中，截止6月末碧桂园业绩规模已超4000亿元，6月单月业绩保持了上月近800亿元的高位。恒大、万科也相继突破3000亿元，较去年同期分别增长24.5%和9.3%。截止2018年上半年，500亿以上房企数量已经达到了25家，33家超过400亿，预计全年千亿房企数量将达到30家以上。

  五六月供应放量，37家房企单月业绩超百亿

  从6月数据来看，TOP100房企6月销售环比增长34.7%，增速较5月提升17个百分点。单月业绩规模达到了11094亿元，为今年上半年最高的月份，较去年同期增长45%以上。同时，6月单月业绩超百亿房企的数量较多达到了37家。这主要是由于多地政府对预售许可证管控有所松动，房企在严苛调控和巨大资金压力下，高周转和降价加速推案意愿明显增强，以价换量实现业绩规模的增长。

  从市场角度来看，二季度以来多地政府城市为了维稳市场，利好真正的刚需，开始适度加大供应量，6月部分热点城市加快预售证审批，大量项目集中入市，供应量继续增加。其中，郑州、大连、福州、苏州、北京等地6月供应量环比实现翻番，郑州6月供应量更是环比增幅达225%，高达159万平方米，为近半年最高供应量。另外，北京本月预售证批复放量明显，达到今年上半年供应量的高峰，单月供应面积近60万平方米。此外，重庆、武汉两地本月供应量继续高位运行，单月供应面积均在200万平方米以上。

  格局持续分化，TOP200门槛同比下降

  2018年上半年，百强房企各梯队入榜门槛较去年同期继续提升。从金额门槛来看，TOP20和TOP50梯队房企门槛提升幅度最高达50%。TOP100房企门槛较去年同期增长27.1%至88.1亿元。值得注意的是，TOP200房企门槛较去年同期有所降低。我们预计，未来销售榜百强之后的房企，受行业格局分化的影响将会更为显著。

  集中度大幅提升，TOP30和TOP100近50%和70%

  2018年上半年，TOP200各梯队房企销售金额集中度均有较大幅度的提升。其中，TOP30和TOP100房企的流量金额集中度近50%和70%，分别较2017年上半年提升7.6和12.5个百分点。而从房企权益销售金额的口径来看，各梯队集中度也提升显著。其中，TOP100房企权益销售金额的集中度达到了56.2%。未来，随着行业集中度更高，市场资源和份额也将更向大型品牌房企靠拢。

备注：金额集中度=入榜房企销售金额/统计局公布的全国商品房销售金额，其中，2018年1-6月全国商品房销售金额是根据前5月累计同比增幅推算6月同比增幅所得。

  TOP20房企基本完成全年目标40%以上

  今年上半年，TOP20房企中，超过半数业绩完成超过50%，其余都基本高于40%。房企上下半年的业绩比例是四六开，大部分房企的供货集中在下半年，只要供货符合市场需求、价格合理的话，这些企业仍存在完成业绩目标的希望。

  现金充裕的房企下半年将更为主动

  综合目前的市场情况和房企今年上半年的业绩表现来看，我们认为，那些手握现金充沛的房企，下半年将更为主动。

  一方面，在目前融资环境持续收紧的情况下，无论规模大小，现金对于房企的重要性不言而喻。另一方面，在行业集中度不断提升的背景下，下半年在一些潜在的收并购及拿地机会面前，手握现金比较充裕的房企势必将更为主动。上市房企中，榜单前4位的房企现金总规模都排在前列；合景泰富、仁恒、滨江等房企现金短债比则较高。而对于非上市房企而言，具有国有背景或背靠基金的房企，如华地等；以及像美的等有实业基础的房企资金压力较小，发展潜力较大。

  下半年资金面将边际改善，房企销售情况有望好转

  2018年上半年已然结束，在国家和地方政府调控政策层出不穷，尤其是信贷持续紧缩的背景下，规模房企上半年的日子并不好过。但今年下半年市场资金面预期将边际改善，房企销售情况有望好转。6月24日，央行再次宣布降准或将预示着行业整体资金紧张情况有所缓和。

  尽管央行多次重申2018年货币政策稳健中性，着力加强金融去杠杆，切实防范化解金融风险，但是近日央行宣布的二次降准以及“合理充裕”的提法让我们看到货币放松的可能。预计，下半年货币政策或将由稳健中性逐步转向中性偏积极，对于房企资金面也会产生较大利好，三季度房地产市场将进入难得的销售窗口期，开发商资金压力有所缓解。货币环境的放松，在一定程度上也将促使房企新开工和投资开发意愿增强。下半年将有更多的房企落实“高周转”的策略，积极抢收业绩和回款，保障企业规模的持续增长。