[中信建投]房企销售利润率正在筑底？

  土地流拍的真相：今年土地市场供需分歧加大，流拍率甚于14年。以土地宗数为口径，今年前7月流拍率约6%，二季度以来，流拍率均值为7%。流拍率高于近轮周期中最低迷的2014年，当时平均流拍率也仅为4%。尤其是一线城市，流拍率更是在二季度创下17%的最高值。从整体流拍规模来看，今年将达到历史峰值。14年是近年来流拍量最高的一年，总流拍宗数为345宗，较15-17年分别高出23%、219%和13%，但今年前7月300城总流拍宗数达258宗，与14年同期相比高出59%。

  然而对比此次与14年流拍潮，我们发现以下两点不同。

  1、土地供应力度。14年宅地新增供应建面同比持续下滑，一季度即呈现负增长，四季度甚至出现单月同比-60%的大幅下滑，但今年3月以来，新推出的宅地同比持续增长，单月增速基本都在20%以上，个别月份甚至达80%以上增长。

  2、销售市场热度。14年四个季度全国销售面积同比跌幅均超过6%，其中三季度同比跌幅14%，可见市场低迷程度。然而近4个季度，仅17年3季度微跌2%，今年以来单季度同比均为正增长，尤其对于龙头而言，今年前7月销售额依然维持30%-40%增速，目前的销售形势依然稳健。

  综上可知，此次流拍的动因与上一轮不同，14年是因为销售市场低迷导致开发商拿地能力与意愿均十分疲弱，然而这一轮，销售市场稳定，流拍现象的蔓延主要是房企基于利润率以及去杠杆下的理性选择。

  我们在此前报告《那些正在积累的积极因素》中强调，房地产行业的积极因素正在累计：1、货币政策转向带来流动性边际改善；2、去杠杆节奏趋于缓和；3、下半年重点城市成交增速修复。而房企由于限价令影响下，持续下行的利润率能否改善是需要关注的第4点。此轮土地流拍潮的背景和原因和2014年时期有所不同，但对于房企而言积极因素都是一致的，也将有望倒逼土地出让环节在定价层面带来更为合理的预期，同时结合我们对于2018年样本城市新推盘项目的总结，我们可以看到，房企的拿地理性化已经逐步影响2018年销售利润率，这是对于带来此前利润率以及ROE持续回落的预期修正。