[克而瑞]7月销售额同比增22%，新开工、土地购置面积持续走高

研究员/杨科伟、俞倩倩

  14日上午，国家统计局公布了2018年前7月全国房地产行业的各项数据：一方面由于去年同期基数较低,另一方面也得益于中央定调“积极财政政策要更加积极，稳健的货币政策要松紧适度”，行业信心被逐步重建，商品房销售面积、销售金额累计同比增幅再次扩大，在规模扩张和“高周转”要求下，房企新开工和土地购置面积等指标持续向好，房地产开发投资额高位运行，预计整体楼市的市场热度还将维持较长的一段时间。

  7月销售金额环比降35%但同比增22%，前7月销售金额、面积累计增速显著提升

  2018年1-7月份，商品房销售面积89990万平方米，同比增长4.2%，增速比1-6月份提高0.9个百分点。其中，住宅销售面积增长4.2%。商品房销售额78300亿元，增长14.4%，增速提高1.2个百分点。其中，住宅销售额增长16.2%。

  点评：

  因6月年中商品房成交基数较大的缘故，2018年7月，商品房销售面积、销售金额环比均出现超35%以上的回落，不过仍显著好于去年同期，单月面积、金额同比分别上涨了9.9%和22%。从1-7月整体来看，累计同比增速仍保持上行通道，市场成交热度不减。东部地区前7月销售面积达36859万平方米，占比高达41%，是销售主力支撑，虽同比下降了3.8%，但降幅在收窄；中部和西部地区保持着持续的高增长态势，2018年1-7月销售面积的同比增幅均超10%，而东部地区销售面积与去年大体持平。

  7月单月销售迎来了结构性调整，环比出现显著下滑，但瑕不掩瑜，从单月同比增速和累计同比增速来看，皆处于上涨态势，楼市依旧保持着较高的增长势头。一方面中央“定调”，7月23日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，明确“积极财政政策要更加积极，稳健的货币政策要松紧适度。”一定程度上为楼市释放了“利好信号”，加之前期央行“定向降准”等政策强化市场预期，使得购房者信心重建；另一方面，在楼市调控层层加码的背景下，许多房企不得不放弃“以时间换空间”等待调控放松的策略，反之纷纷以“高周转”加快推盘速度，确保资金回笼，一定程度上也使得前期压抑的购房需求得到了进一步释放，不得不说，按此势头今年的商品房成交面积、金额仍有望再创新高。

  7月开发投资额同比上升13.16%，前7月同比累计增速持续高位运行

  2018年1-7月份，全国房地产开发投资65886亿元，同比增长10.2%，增速比1-6月份提高0.5个百分点。其中，住宅投资46443亿元，增长14.2%，增速提高0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.5%。

  点评：

  7月，全国房地产开发投资额为10355亿元，因上月基数较高环比下降了27%，同比上升13.16%，投资开发情况好于去年同期；从1-7月整体来看，开发投资额累计增速依旧高位运行，同比累计增速达10.2%，但较1-5月上升了0.5个百分点。之所以增速持续高位运行，一方面，资金层面依旧宽松，银行同业拆借利率保持着下滑趋势，在整体“资产荒”的背景下，持续流入房地产也在情理之中；另一方面，从新开工、土地购置面积等先行指标来看，房企整体的投资热情较高，“高周转”的战略在数据层面也得到了印证，在下半年冲刺全年业绩的压力下，整体的投资增速仍有望持续高位。

  7月新开工面积同比增速创近2年新高达29.44%，前7月土地购置增速攀升至11.3%

  2018年1-7月份，房屋新开工面积114781万平方米，增长14.4%，增速提高2.6个百分点。其中，住宅新开工面积84685万平方米，增长18.0%。

  2018年1-7月份，房地产开发企业土地购置面积13818万平方米，同比增长11.3%，增速比1-6月份提高4.1个百分点；土地成交价款6619亿元，增长21.9%，增速提高1.6个百分点。

  点评：

  7月，新开工面积达18964万平方米，环比下降19.74%，同比大增29.44%，房企新开工意愿比较强烈。究其原因，主要有以下几点：一是在调控成为“新常态”的背景下，多数房企选择了以“高周转”来应对政策的不确定性，加大新开工面积、加快推货节奏，以实现快速的资金回笼。二是过了6月，房企的业绩压迫感也逐渐强烈，据CRIC监测，TOP20房企中超半数业绩完成超过50%，其余基本都高于40%，房企上下半年的业绩比例基本是四六开，这也意味着下半年是房企供货的高峰期，加紧工期成为各房企共识，因而新开工面积有了显著增长，预计后期新开工总量仍有望保持稳步增长。

  此外，2018年1-7月全国土地购置面积增速继续上升，涨至11.3%。较前6月上升了4.1个百分点，增速进入上升轨道并大幅增长，主要源于一方面不少地方政府实实在在加强了土地供给力度，以平衡市场供求关系稳定未来价格预期；另一方面还是因为行业竞争加剧所致，为了保证自身的销售规模，大多数企业尤其是行业龙头的拿地需求有增无减，值得关注的是，在这样的大背景下，土地流拍率还是出现了上涨，不得不说，房企目前已经脱离了盲目补库存的状态，拿地态度也变得更为审慎，预计后期全国土地购置面积增速将维持一段时间高位波动。

  商品房待售面积持续下降，商业库存基数较大风险不容忽视

  2018年7月末，商品房待售面积54428万平方米，比6月末减少656万平方米。其中，住宅待售面积减少544万平方米，办公楼待售面积减少40万平方米，商业营业用房待售面积减少48万平方米。

  点评：

  2018年7月商品房的待售面积稳步下降，比6月末减少656万平方米。其中住宅待售面积下降最为显著，较6月末下降544万平方米，主要源于商品房销售仍保持着较好的增长态势；对比之下，办公、商业存在去化难等问题，待售面积减少量有限，分别为40万平方米和48万平方米，不得不说，商业营业用房待售面积仍高达14303万平方米，未来多渠道去库存的道路依旧漫长，销售的风险不容忽视。