[中信建投]销售投资兼具韧性

  销售端：低基数下增速反弹。1-7月全国商品房累计销售额7.83万亿元，同比增长14.4%，增速提高1.2个百分点，其中住宅销售额增长16.2%。我们跟踪的重点51城成交数据也印证了销售反弹的趋势，7月重点城市整体成交同比增长6.72%，是从2017年3月以来的首次转正。1-7月销售累计增速继续回升，并在7月实现单月22%的较高增速，主要原因在于：1、去年7月单月销售的低基数效应；2、房企在融资受限的环境下为缓解资金压力而加快推盘节奏。预计三季度销售数据具备两方面支撑：基数效应以及供给提速，但从我们的实地调研来看，项目去化率有所下降是全国性趋势，预计也将在数据上有所体现。

  土地端：土地市场再度升温，房企拿地趋于理性。1-7月土地成交价款同比增长21.9%，增幅较1-6月提升1.6个百分点。1-7月全国土地购置面积和土地成交价款延续上涨趋势，低库存及较好的去化水平下房企补库存意愿仍旧强烈。但累计土地成交均价增速持续4个月回落，且土地成交溢价率下行趋势不改，原因主要在于：1、融资渠道受限下房企拿地趋于理性，同时在限价等政策压力下拿地也会出于项目自身利润率的考虑；2、近期各地补丁政策陆续落地，土地价格端的管理有所强化。

  投资端：新开工新高，投资回温。1-7月，房屋新开工面积同比增长14.4%。7月单月新开工增速创2014年10月以来的新高，达29.4%，主要原因在于：1、当前房地产库存仍在低位徘徊，而需求并不差，房企自身加快推盘节奏带动了新开工高位运行；2、融资渠道收紧下房企对销售回款的依赖加剧，房企有动力加快开工开盘以满足自身发展的一部分现金流需要，我们认为这是促使开发商加快开工更为关键的因子。1-7月，全国房地产开发投资同比增长10.2%，增幅较1-6月回升0.5个百分点。7月单月投资增速达13.2%，为2016年11月以来的新高，结合新开工的阶段性新高，我们认为当前投资重新回温的原因不仅是土地购置费的继续大幅增长，部分还在于新开工的逐渐升温。展望下半年，新开工力度的加大有望继续对投资起到支撑作用。

  资金端：到位资金增速回升。1-7月份，房地产开发企业到位资金同比增长6.4%。其中，国内贷款同比下降6.9%，利用外资同比下降70.1%，自筹资金同比增长10.4%，定金及预收款同比增长15.1%，个人按揭贷款同比下降1.4%。7月份全国首套房贷款利率已连续19个月上涨，二套房贷利率也实现15个月连续上涨，但是环比涨幅自2017年以来持续收窄，在当前流动性转向宽松下，我们认为房贷利率上行空间已经有限。